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如何扩大目前中国房地产市场的消费信心
作者:盛世神州 发布时间:2009-03-02 13:34 点击:

 

    主持人:欢迎继续回到《热点热议》,这一节我们请到嘉宾要探讨的是如何扩大目前中国房地产市场的消费信心,大家有钱,不要闷在口袋里面,怎么样能够有信心的拿出来。我们接下来为各位请到的嘉宾是:北京师范大学房地产研究所所长董藩先生,欢迎;北京银信投资有限公司董事长张民耕先生;扬州市房地产商会会长,也是江苏新能源置业集团有限公司董事长包广林先生,欢迎。欢迎三位!
  我们谈到房地产市场在消费方面,就下一节节目我们看到,从房地产开发商的立场来看,他们觉得这个问题不是在于他们扩大投资,不是把钱投进房地产市场然后经济就会拉动,然后房地产市场就会好。这个问题的症结不在这里,是要老百姓愿意消费。所以怎么样让老百姓愿意购买房地产市场的产品?
  下面第一个问题请教三位的是,我们到底要从什么地方判断中国房地产市场的需求?目前我们看中国房地产的存量还是很多的,有的说这个需求今年看起来不可能再扩大,因为存量在那个地方,但是长期来说,它的需要是存在的。董藩先生,您来看中国房地产市场需求的时候,到底是一个什么样的状态?
  董藩:其实需求是这样,经济学家讲需求指既有购买的愿望,又有购买的能力。按照这个标准判断,市场上有购买愿望又有购买能力的人还是很多的。但是现在的需求变了,我们在2008年以前,很多人想买房都买不到,开发商一开盘就排大队,甚至要通过内部很多消费者才能买到房子。那时候是饥不择食,甚至根本吃不饱。但是,到2008年以后发现趋势逆转,突然间消费者不绝食了,而供应在继续增加,所以现在积压的空置面是在急剧上升。但是这边市场还没有启动起来,所以供需对峙,对市场的破坏作用很大。现在不是没有需求,关键是通过一种什么方式把它引导出来。
  主持人:您说的很对,怎么样刺激这个需求,而这个刺激的需求就是不是对市场前景是看好的?
  董藩:关于这个问题我想可能有两点,我的观点可能跟别人不太一样。一是信心上,我倒觉得不是教出来的,因为从经济学上来讲,我们平常所用的东西,上涨的时候虽然高兴,但也不会多买多少,下跌的时候虽然很高兴,但是也不会大量的投机。而房地产是具有资产性的产业,从来是追求它保值增值,当它下跌的时候,消费者就觉得我不要买了,万一我买了之后继续下跌,我损失几万十几万怎么办?当大宗商品价格下跌的时候,就一定会产生需求的沉淀,而其他的日用消费品绝对不会出现这种情况。所以房地产全面降价就是要摧垮行业。我们看世界发展历史上,所有市场经济经济体的国家,当房地产大跌的时候,都是对国民经济破坏最严重的时候。所以我完全不赞同此前有些提法,说引导开发商降价,越降价越糟糕。
  主持人:谢谢!在房地产住宅方面,我们知道它的需求是存在的,只不过现在大家在这个情况之下不敢来参与。先张民耕先生来谈谈,在消费市场中,您怎么看目前的住宅消费市场?到底问题出在什么地方?为什么老百姓不愿意把钱拿出来?
  张民耕:我有一个观察,就是我们这一社会对于住宅的需求量是非常大的,有一个大数,就是改革开放30年来,中国的城市化率大概每年以1个百分点的数字在往前增长。1个百分点到了现在大概就是1300万到1500万人左右,每年对于住宅的需求量,每一个人按照45平米的话,这个需求量是极其巨大的。
  为什么现在出现了一时的住宅卖不掉呢?可能从几个角度来认识,第一,房价的高涨,脱离了许多有需求人的支付能力,这是最现实的一个问题。我周边,在房地产公司里面工作了五年八年的员工现在买不起房,我们可能就要估量估量价格是不是不对了。
  第二,有一部分有刚性需求的客户,他是在观察、在等待这个市场不是出现一些更有利于自己的政策。
  第三,有一部分是为了投资的,为了投资他就要考量一下现在有没有投资价值,或者说现在买是不是合适,投资收益率是不是很好。在这样的情况下,这批客户实际上是占到我们客户中非常大的一个量。房地产刚才我们的教授说得好,开发区具有两重性,一个有它的使命价值,另外有投资价值,大量的人尤其有了第一套住房之后,第二套住房既是改善也是投资。一个对于我的适用价值是不是改善,第二个我现在买是不是入好的时间,是不是有利于我今后投资的保值和增值,这一部分人现在在场外的观看,很可能对现在的需求不振是重要的原因。   主持人:谢谢!现在大家都知道需求存在的,但是需求无法产生在市场流动,肯定是哪个环节被卡住了。就是说房子在那儿,但是他不愿意去买,除了市场可能再走低之外,还有就是可能带来不便,或者是这个投资产生了一些困难,不是他想要做的那种投资方式。因此,很多人就在说,是不是应该加大二手房市场的租赁市场这一部分的流动性,让它更加的薄弱一些。如果这样的话,对于中国的房地产就不要只是靠发展商买第一套房子才能够撑得起来。包广林先生您怎么看二手房市场的推动?
  包广林:我们不是做北京、上海、广州,我们自己是从扬州过来。什么叫信心?什么叫消费?我的体会是,我们要多一点大学的思想,用哲学的观念看待房地产,来看待市场未来。我们中国这么大,能以偏盖全吗?必须要因地制宜,因每个城市而言。但是我们开发商也要反思,用哲学的观念看待问题,我们指望政府,但是我们不要太指望,我们要走自己的路。我们需要市场,但是更需要营造市场。这就是我们开发商需要做的事情。
  主持人:谢谢!这个市场的营造还是来自于投资者到底怎么看待这个市场,他是不是在这个市场当中可以获利的。董藩教授您怎么看?
  董藩:按照市场目前的情况,没有办法使大家恢复信心,我们一定要房地产复兴的话,就必须改变它的房价。我觉得现在政府最主要做价格实行,比如我们改变市场的供求状况,这边积压了大量的商品房卖不掉,那边供地,虽然不成交,但是对信心是有很强的打击的,能不能把供给停下来?如果停下来的话,消费者、开发商信心都会恢复。
  主持人:您的意思说,也许政府可以在2009年的时候考虑这个招,今年停止所有土地储备的销售,不卖土地,您的意思是不是这个意思?
  董藩:在目前房地产上不能消化现有存量的情况下,一定要减少供给土地。当然比如经济适用房、限价房就不要再建了,把该保障的人找出来,让他去买小户型。还有关于信贷的问题,刚才聂会长也提到了,应该增加供应。如果银行自保不贷款,就等于跟国民经济一样,把这个勒一个套,越勒来越死,那不行。第二个改变银行条件,还有一个是买房子落户的问题,现在只要有利于改变市场预期的,只要有利于改变市场供求关系的所有的招都要应用,最主要的是招是要启动内需,让国民经济拉动起来。   主持人:这个观点很有意思,也就是说我们到底要用什么样的方式,它可能在现有的存量当中要销售的话,至少让房地产商对未来房地产开始往下走下去的话,您现在的做法就是把这边的水龙头关了,不再供应水,不再供应土地,我们现在就这些东西,你买不买?张民耕先生您怎么看待这个问题?   张民耕:我不是很同意这个观点。哪个政府都不愿意这么干,政府要行政,他要维持一个社会的发展,不是需要不能断流,也是需要持久的资金的运行。
  要解放和增强住宅投资功能,因为住宅这个东西就跟贵金属一样,以黄金未代表的贵金属,不仅有它自身的使用价值,而且有它的投资价值,这个东西是它天然的属性。我们不能只发扬它这个属性,而禁闭它另外一个属性。现在第二套房的政策,实际上是把房地产尤其是住宅的,第二重属性就是投资属性不予以关注,或者把这个功能给剔掉。
  现在要解放这个功能,解放这个功能要从三个方面来做,第一个就是舆论,我们的应该消费者仔细的想一想,房地产这样的东西、住宅这样的东西有没有投资的价值。我老是从这些方面来想,第一像中国中国的东方社会,中国、日本、韩国、香港、台湾、泰国,都是人多地少的国家和地区,土地的价值用一寸少一寸,土地包括房子它增值是潜在的。第二中国尤其是发展中国家,在它的经济发展进步过程中,钱越来越多,钱越来越多,买个东西还是那样,或者增长没有社会的钱的增长的快,这个本身也是有问题的。第三,中国处于一个城市化进程的高峰期,每年1000万到1500万人要完成他的城市化,完成城市化的第一个标准就是城里要有房,城里没房你就是红利,就是民工。有那么大的市场,有那么大的需求,而我们的供应量如果赶不上这样一个需求,尤其是这两年,如果产生整个房地产停滞,后两年的市场供不应求是可以预期的。所以这里边也是有投资价值的。
  另外,从城市化的进程来说,各种生产力要素和生活要素的聚集是越来越多,越来越完善,要素越来越凝聚了,本身城市价值也是增长的。所以在城市有房,尤其在良好区域的房子的价值肯定是增长的。这是从消费者的舆论,应该认识到住宅是有投资价值的东西。
  第二,从政府方面来说,所谓解放主要还是政府,政府应该取消二套放政策,使得买房人当中的投资者的歧视1许,从贷款利率、从税收上面的歧视应该把它解脱掉,解脱掉以后,它能够焕发出来的市场购买力非常之巨大。
  第三,从开发商来说,要增强你做的产品的价值。刚才张力说的,用咸菜的价格做出一个非常油价格的产品来,它本身的使用价值越高,它将来的价值就越高,这是一方面。第二开发商确实也需要在价格上做一定的让步,你把这个社会上关于这个房子所有的钱都赚完了,那么谁还来投资呢?今后还有增长的空间吗?所以向投资者的让利是培育这个市场的重要条件。
  主持人:谢谢张总!包先生您一直说从基层来的,如果在扬州民众投资的比重大不大?民众怎么看待买房投资?
  包广林:刚才二位教授他们是操总理的心,我是做自己的事儿,我们没有一套房子积压。
  主持人:全卖光了?
  包广林:全卖光了。
  主持人:那为什么呢?
  包广林:去年的销售额超过2007年,去年是在扬州市卖的最多的,卖了5个亿。我们在这种市场形势之下,开发商要反思的,我总觉得未来的形势,我们开发商把房子的行业不能把它当暴利行业,必须价格适中,品质好,市场肯定是大,老百姓肯定买。
  主持人:谢谢!听起来对自己的产品很有信心,对自己的房地产有点做广告的意思,治国这个广告你要确实货真价实才能卖得出去。
  今天关于扩大住宅消费的部分讨论到这里,现场观众有没有对这一部分有意见?
  包广林:补充一句,2007年4月份,扬州的房价涨到5300、5500的水平,我的盘只卖了4700。这是我们董事长坚决决定这种价格就是适中的。
  主持人:我理解包先生意思,做房地产商,卖房子不是只有卖,不是只有钱或者数字的概念,需要有哲学思想在里面的。对他们来说,可能卖房子不是要挣很多的钱,适中的钱就够了,对老百姓来说,在这个地区卖这样的房子这个价钱就OK了,所以也就不需要担心滞销的问题了。我想这是另外一个来自长江三角洲地区的开发商给我们带来的思考。这一期到这里告一段落,谢谢各位!
  接下来还有一场是更深层次的探讨,金融创新的问题,刚刚看到那些房地产商们,有些说资金是有问题的,是有压力的,不管有没有,现在也许是不可以完全走下去的,那会是什么?我们休息十分钟之后继续到现场,不要走开,待会儿见!