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【新华网】独家专访盛世神州基金董事长张民耕:房地产金融化势不可挡
作者:盛世神州 发布时间:2015-02-11 10:55 点击:

    新华房产2月11日北京讯(记者 孙梦姝)盛世神州基金在中国房地产基金行业创造了多个第一,盛世神州基金的董事长张民耕博士在中国房地产基金和房地产行业有着十分重要的影响力。近日,张民耕做客新华网《新华有约》,讲述他与基金、房产的那些故事。如今在金融领域耕耘的张民耕其实是一位法学博士,他坦言:“我学的法学领域其实大的范围是政治学,法学意识对我而言是有好处的。注重规则,按照法律的原则来办事,同时不仅用法律约束自己,我也要求我的合伙人、合作对手、投资对象都严格按照法律来办事。这样对于投资人的利益就会有所保障。”以法律为准绳,以投资人的利益为出发点,是张民耕一直秉承的职业素养。

    投资标准:安全性、盈利性、便利性

    在谈到对房地产企业进行投资时,他的预判标准有哪些?张民耕将他的经验娓娓道来:第一是历史记录,必须是有信用的历史记录;第二投资都是具体项目,对于项目他有一套衡量的标准,必须符合标准,能够进入门槛的才可以;第三是在合作和谈判的过程中,是会有一种感觉,能够判断是否好合作,然后还需要考虑三点:安全性、盈利性和操作的便利性,如果这些都符合标准,那么就可以投资。客观而言2014年经济并不乐观,张民耕的投资策略也略有调整。他认为:2014年房地产总量的销售是不错的,10亿平方米的销售也是相当可观的,这个销售额仅次于2013年的销售额,并且比历史上其他时间点都要高。但很多企业觉得日子很难过,不尽如人意,原因是什么?在于2013年年末制定的目标有点高。销售的前20强,其中有8位是100%或是超额完成全年任务的。而后12位,则没有完成任务,分别完成60%—90%的目标。因此目标设定过高导致企业没有完成任务额这是其一。其二是总体的供应量过大,这种总体供应量体现在结构上的过剩,即一线城市紧缺,二线城市松弛,三、四线城市过剩。所以盛世神州的策略调整是面向一、二线城市,面向大企业。大企业是指全国百强或是地方龙头企业,如此投资的安全性就得到了保障。


    房地产金融化势不可挡


    房地产企业都在向房地产基金化进行转变。原因在于房地产和金融是密切相关、不可分割的。房地产使用的资金量极大,和每个企业自有资金的有限是一对矛盾体。每一个企业实际上都想用最少的资本金去做最大的项目。以前是房地产商加上银行,现在其实银行为了控制风险,减少了对企业的贷款。银行对于房地产企业能否贷款,有自己的标准,叫做2、3、4标准。主要是指2级以上的企业,30%的自有资金,4证齐全,这是一些硬性规定。其实还有一些软性规定,有些银行规定只做30强,除此之外都不做。还有的只做50强,有的只做百强。这样就使得许多不符合条件的企业得不到银行的贷款,张民耕表示其实银行为了保证贷款的安全性而采取的措施是可以理解的。而国际上房地产金融是什么样的情况呢?其实开发商是最了解项目情况的一方,也有足够的经验可以把项目操作好,所以愿意承担最多的风险,它持有10%的投资是托底,然后它去找有经验的房地产金融投资商,有的表现为特定基金,或者特定的财务公司。这些企业作为房地产开发商资本金的补足部分,有20%—30%的资金托底,此时银行再贷款。实际上在这个链条之中,开发商有最多的经验,承担最大的风险,最后的收益也是最大的。投资商承担中等的风险,中等的收益。银行最小的风险,最小的收益。每一家对于自己安全性的不同,或者收益性定位的不同,在房地产的金融资金链上充当不同的角色。中国的房地产金融化也在慢慢地向这个方向发展。中国房地产20强都有地产金融化的趋势。


    人民币基金和美元基金双轮驱动

    以往开发商是一条龙的开发进程,从买土地、开发、销售到物业管理的香港模式,到现在转向了美国模式。如今开发商可能就是负责寻找土地,买地的钱也许是和投资方一起承担的,地产商也愿意分享一部分利润,更重要的是可以一同分担风险,这是一种典型的美国模式。做企业完全无风险套利已经不复存在了,目前有一些大型房企,自己做基金,这个时候就有一些房地产的自有基金和基金公司展开竞争,但大多数情况而言,房企还是愿意规避风险,与基金公司进行合作的。盛世神州基金在资金投入后,要对整个流程进行监控。从谈投资协议的最初,就需要严格执行四个表格的进程即成本表、工程进度表、质量要求表、销售价格表,按照这四个表来监控项目的进展情况。 2015年,张民耕提出的规划有三,一为:双轮驱动的计划,人民币基金和美元基金同时推动。做企业不能造势,必须顺势。现在政府鼓励企业走出去,从2012年开始盛世神州基金在美国市场已经掌握了3000多套出租式公寓,还有1000多套公寓在开发之中。二为与大企业、大机构合作。三为进行内部建设,使得项目来源和资金来源渠道化。