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城市观点论坛盛世神州李万明:金融与资本
作者:盛世神州 发布时间:2015-04-28 21:11 点击:

   4月28日上午,由观点地产新媒体主办的“新政与救市”2015城市观点论坛来到杭州,著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康、绿城集团执行总经理、蓝城中国执行总裁傅林江和杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东等众多房地产企业家、政府官员、金融翘楚等聚集一堂。从不断出台的刺激与救市新政成为房地产行业重新抬头向上的基础上,在政策宽松与市场高库存风险中,为杭州楼市找到自身准确的定位。
    【直播:新政与救市 大佬告诉你杭州楼市往哪走?】
    接下来进入专题演讲及圆桌对话之二,本场专题演讲的主题是:金融与资本。首先有请本场演讲嘉宾:盛世神州房地产投资基金总裁李万明先生。李万明先生的演讲题目是《新形势下的地产金融》。
    李万明:大家好!废话不多说乐观,我想跟大家主要分四个方面:
    一、中国房地产行业展望
    (一)中国房地产产业对国民经济的作用近期无法替代。中国面临下行的压力下,房地产作为中国的支柱型经济,近期来看中国的房地产刺激仍然是政府刺激的主要方面。
    (二)中国的房地产市场具有真实的需求。一个是新增城镇化带来的住房需求,二是城市年轻人成家及中年人改善性住房需求。目前24岁到28岁的年轻人要成家了,他们有很多的改善型需求。所以,从这两方面来统计,中国仍然有住房需求,每年大概有10亿平方米的需求。这是房地产企业能够继续长期持续发展的基础。也有很多人讨论到老龄化,实际上是存在一些偏差。中国的老龄化确实有。但是年轻人不愿意和老人住,中国很多年轻人向国外学习,尤其是大城市。自从结婚开始就不愿意和老人住在一起,这和国外先进国家是一样的。这种情况下,实际上家庭在市分拆。很多大城市,已经从住宅设计从人均三点几的标准进行设计,所以未来人口居住不一样那么大,人口居住不一定那么多,目前统计全国不少地方已经只有2.2了,全国统计起来还是3.2,不一定是2.2,但一定是逐步往这个方向走了。
    (三)新一届政府调控政策更加合理,有利于房地产产业长期平稳发展。我们看到新的政策既不会过度刺激。我们相信一定会在三个月会有进一步的刺激措施,比如说进一步将息,或者是对房地产按揭利率的降低,都会激发更多的需求。当然,我们把首套房和首改房的按揭落实到位,真正落实到位,成本比较低,有利于房地产的健康发展。所以,总体说不说十年,未来五年房地产仍然有健康发展的趋势。
    二、当前房地产形势
    (一)2015年全国房地产形势。15年的形势有利有弊,目前来说全国的库存量比较多,整个商品房6亿多,住宅房4亿多。跟杭州的市场差不多,总体来说商办物业和住宅相比,库存量更大。刚才也提到,杭州有15万的库存,9万套的销售,实际上对全国来说差距不大,全国去年是销售了12亿平方米,我们的库存只有4亿平方米,这个并不是很恐怖。当然一季度销售下滑,也是我们担心的,房地产没有上涨的预期,而且存在下滑的预期。正因为这样,我们会有新的政策出来。新增的供应量在减少,这是利好的方面,我们可以看到全国很多城市,可能都是因为确定包括全年大家担心,所以购进比较少,新推出的房子比较少。中国新的政府也接受去年的教训,要做训练,可以说总理在帮我们做宣传,就是告诉大家稳定住房消费是大政策,而且也有这样的需求。货币政策逐步宽松,会使房地产逐步好转。
    (二)市场销量与价格不可能大涨。要看到房地产要像03年或者09年那样出现暴涨,是不大现实的。因为中国毕竟损失一定的障碍,城市化还是有一定的节奏,不要再想大家来抢购房子。很显然去年13亿平方米不是真实的状况,是因为去年年初,由于去年上半年对新一届政府推出的政策一种期盼,但14年已经合理回归。价格和销量都是一样,价格也上涨非常慢。我相信今年还会维持这样的状况,价格不会涨得很多,销量也不会涨的很大。
    (三)城市分化初见端倪。房地产很重要的形势就是城市分化越来越明显,一二线城市房价继续上涨,同时有一些鬼城出现,这和城市也是相关联的。还有一个就是对房地产的选择一定要考虑城市人口和就业人口增加的需求,才能选择合理的方向。我想房地产好的开发区域,正是有工商业发展基础,有人口增长基础的城市,长三角就是我们首选的方位。
    (四)房地产企业的分化。我们可以看到大企业越来越大,小企业非常艰难甚至倒逼。
    (五)房地产企业的转型。当然艰难并不意味着他们不可以转型,由于反腐导致不可能再通过关系便宜的拿地,这就意味着转型。大企业已经在主动转型,他们通过和金融机构的合作在设置基金产品,包括万科这样一些大型的房企,前十位都有自己的考虑,可以说他们已经慢慢轻资产转化金融华之后,他们已经是房地产基金的组织者,很多实际意义上的金融机构只是房地产金融机构的投资者之一。
    三、房地产投资基金发展
    (一)私募房地产投资基金快速发展。说到房地产基金未来如何抓住机会,房地产企业有怎样的机会。这几年房地产基金都在健康快速发展,基本上每年都有翻倍的业绩。根据去年初步的统计,已经达到了六千亿规模。当然也有不少房地产基金陆陆续续到了收获的时候,退出基金已经超过一千多亿,退出方式多种多样,有IPO的,有回购的,也有分红。这和前几年央行推出的金融改革,实际上是一个方向,已经出现成效。不要让众多的房地产企业都是靠金融赚钱,有很多股权基金都通过股权得到了收益,而且发展越来越好。这里面主要的原因还是因为房地产比较好,如果行业不好就不会有这样的发展基础。
    (二)房地产企业自觉的金融化、基金化。房地产业自觉的金融化和基金化是一个趋势,房地产的金融属性越来越得到大家的认可,金融资源的掌握的多少决定了房地产的发展份额,大型房企的金融化、资本化已经呈现出来,他们也得到了很好的发展。同时大型房企普遍涉银,已经有三十多了参股了银行,银行也会自发和企业结合发展。中小企业纷纷转型,参与组建房地产基金,这是一个方向。
    (三)房地产基金投资已成为众多投资人喜爱的产品。这和五年的发展积累了信誉有关系,和投资产品和投资人带来的可观回报有关系,和房地产依然有长期发展的预期有关系。还有控制影子银行带来了更多的直接投资人,这样会有更多的机会,使老百姓更多资源的选择房地产基金。还有社保和保险等机构基金有意找目前专业的房地产基金管理合伙人合作,也使房地产有更多的发展机会。
    (四)积累房企多元化融资需求的机会。我们知道市场份额竞争、规模扩张的压力、经营性地产的资金沉淀,将使所有开发商都面临多元化、规模化融资的需求,房地产价格如果不像以前的暴涨,回归合理,收益逐渐增加,会使很多具有财务上合理性,使房地产基金更加介入,甚至在未来一年会有证券推出。未来房地产基金也需要发展,这也是一个方向。
    (五)多元房地产产品和存量房地产市场带来的金融机构。
    (六)房地产市场发展对于多元融资渠道的机会。我们的门槛也变化了,以前是改造,现在更多的是多种合作,证监会已经备案了几千家私募基金,使得行业能够跟家丰富,金融不再是一纸难批的金融许可,证监会对私募基金也发了备案。
    (七)不断增长的投资需求、不断成熟的投资人的机会。现在城乡储蓄余额又增加了四万多亿,达到了50万亿,投资需求旺盛,投资渠道匮乏。刚才提到了消费力在提高,但钱到哪儿去了,为什么没有买房?这是自我调节,市场化的需求。最近有很多资金投入股市,相信中期的大盘调整会到来,不断有资金投降实体产业和房地产产业,当然也有资金到海外,这是正常的流动。总体来说,房地产基金还是有发展的前景。
    (八)房地产进机构的合作共赢。这是我们非常需要的,也要现状。实际上无论是神州基金,还是其他的基金都有发展。
    四、盛世神州基金的实践
    我们盛世神州基金经过五年的发展,有不断的发展。我们在国内和美国有50多项,我们认为,股东实力雄厚,信誉良好,股权分散,管理规范,评判严谨,决策政府。管理层必须要经验丰富,真正为投资人找好项目,管好项目。深入主动的管理是我们盛世神州基金的发展方向,我们希望长远王这个发展,希望能发展成为中国的房地产大型发展基金。
    我们继续坚持五好原则,更多考虑选择好的合作伙伴,包括万科、恒大都有合作,希望杭州大型的房地产开发商可以和我们分享房地产的投资机会。当然不同的房地产规模,合作方式也不一样,我们希望能够共同的以一个合作共赢的态度实现我们的房地产行业的健康平稳发展。
    我就介绍到这里,谢谢大家!