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【第一财经】龙歆:中国基金怎么玩美国楼市
作者:盛世神州 发布时间:2015-04-28 21:11 点击:
   在一个房地产投资被公认为非高收益项目的市场中,龙歆和盛世神州却在改变着这一游戏规则。 
    自中国央行[微博]去年11月21日宣布降息以来,人民币的即期汇率表现就开始走弱。到12月初,一场关于人民币贬值的忧虑在全球开始蔓延,至今尚未有结束的迹象。 
    3月25日,美国银行驻新加坡策略师在一次新闻发布会上称,如果全球货币战延续到2015年下半年,那么在第四季度末前,美元/人民币或冲着6.36而去。 
    美银预计,美元/人民币第二季度末前将涨至6.30,第三季度末前至6.34。该行称,中国可能利用人民币温和贬值来“稳定通胀预期”。 
    对于人民币贬值的对中国的负面影响,新加坡银行高级货币策略师SimMoh Siong在3月早些时候发布的一份研究报告中认为,在周边国家竞相贬值本国货币的情况下,中国在全球范围内的竞争性正在降低。如果人民币继续选择亦步亦趋紧盯美元的话,在强势美元的大环境下,中国势必失去更多的竞争力。 
    但另一方面,出于对人民币持续贬值的预期,中国的富豪阶层正在增加对美元资产的投资力度。海外特别是是美国的房地产市场再一次引起了中国高净值人群的高度关注。 
    而作为盛世神州海外投资有限公司的掌舵者,龙歆和他的团队也正把握着这一机会,在美国迅速的开疆拓土。 
    中国富豪再掀美国房产投资热 
    中国央行最新数据显示,1月金融机构口径的外汇占款下降1,082亿元人民币,为连续第二个月减少千亿元。考虑到当月外贸顺差创新高及FDI亦呈高位,显示私人部门对美元资产的兴趣日浓。 
    据外媒报道,许多富豪正在将人民币资产转换成海外高端地产。从曼哈顿到伦敦再到新西兰的使命湾都能见到中国人的身影。 
    在龙歆看来,出现这样的结果并不让人感到意外。 
    龙歆认为,在人民币开始出现持续贬值的趋势后,国内的高净值人群就开始购入美元资产,以对冲未来人民币持续贬值带来的负面影响。 
    他进一步解释说,人民币贬值后,对于国内的房地产投资可能是一个利差,因为人民币贬值和美元加息的预期,会使得大量在中国投资房地产的热钱迅速抽离中国市场,从而导致国内物业价格的波动。那么,对于那些拥有财富的人而言,就不得考虑重新进行资产配置对冲未来可能面临的资产贬值的风险。而在人民币走弱,美元走强的背景下,美国市场就成为了中国高净值人群的首先目标之一。 
    龙歆举例说,比如一个高净值客户,在今年年初购入美国房产,那么到3月份的时候,即便美国的房价没有升值,但通过汇差就使得该客户获得了2%的收益,因为人民币兑美元(6.2040, -0.0150, -0.24%)下降了2%。 
    尽管,几乎没人预测到人民币会突然无序下跌。中国的外汇储备超过了其他国家,达到3.84万亿美元,占据全世界储备量的六分之一,中国能够轻松阻止企图在外汇市场“减弱人民币势头”的行动。 
    但银行、商人及很多公司逐渐认为,人民币至少会逐步贬值。为了做好准备,它们开始将资金转移出中国,把赌注押在人民币继续贬值上。 
    “这对于我们海外投资业务而言,是一个非常大的利好,盛世神州正积极的把握住这一利好,不断加大在美国的投资业务。”龙歆说。 
    龙歆介绍,目前盛世神州在美国的投资已经扩张到洛杉矶、亚特兰大、达拉斯、休斯敦、奥兰多、曼哈顿等城市。而到今年5月,盛世神州还将与大型银行合作,共同发起募资计划,以进一步扩大在美国的投资业务。 
    安全利用杠杆才是基金王道 
    尽管,人民币的持续贬值预期,给予了盛世神州一个迅速扩张的机会,但龙歆则强调,机会对于市场的每一个参与者都是公平的,盛世神州能够把握住这个机会,实现扩张的目标,核心还在于作为一家精品投行,盛世神州合理的运用了美国金融市场的游戏规则,通过在安全的资产上放大杠杆有效利用资本金来为投资者赢得安全且更高的投资收益。 
    据龙歆介绍,同国内的房地产市场不同,在美国房地产投资是公认为比债券风险收益仅仅高2到3个点这么样一个投资品类,也就是说,如果以一个十年期的美国国债,有每年两个点的收益的话,那么美国核心房地产收益的区间也就在4个点到5个点,所以它是被认为仅仅比美国国债危险一点的投资产品,比股票要安全得多的投资产品。根据美国房地产市场近二十年的监控数据显示,美国核心房地产杠杆前的平均收益大概在6-8%. 也就是说,如果不用资金杠杆,几乎无利可图,投资房地产想获得15%、20%左右的收益,是不能够简单的靠现金买房子和卖房子获得的。 
    对于盛世神州而言,在美国市场的发展,除了是否能找到好的项目外,更重要的工作在于能否寻找到低成本的融资渠道来放大杠杆,从而实现投资者的高收益。 
    这个过程无疑是艰难的,事实上,美国的民间融资成本并不比国内低,据了解,在美国,夹层债权融资的成本也高达12%到18%之间。 
    龙歆说,在与美国市场对接的初期,盛世神州作为中国的资金进入美国市场,带去了自身的一些优势去和合作伙伴谈,比如,不仅拥有资金还有中国这么一个巨大的市场,一些不大的开发项目完全可以在中国消化,这些成为了盛世神州和当地伙伴谈判的重要筹码。 
    基于看好与有着中国背景的盛世神州合作前景,盛世神州在美国的合作伙伴几乎主动承担了运营中的主要风险。不仅如此,这些合作伙伴还在银行里面放5000万美金的抵押资产,并提供500万美金的流动性,保证工程的如期进展。“包括完工担保,这个项目能不能做成和图里面画的一样,都要进行担保,这样的担保,不仅是项目层面的,还要追诉到他个人甚至他家族的财产,这个在美国来讲是非常少见的,美国是非常职业化的圈子,很少能够提供到全追诉的。”龙歆说。 
    正是有了这样的信用保证,盛世神州在美国获得了包括两房、银行在内的各种低成本贷款,而从去年开始,更是增加了EB-5的融资渠道。 
    据盛世神州方面提供的资料显示,盛世神州从两房获得的十年期固定利率只有3%左右,银行提供的开发贷的浮动利率目前在2.4%左右,EB-5提供的资金成本在3%到6%。 
    目前,盛世神州已经成为了一个不同市场中间,各种金融资源和项目资源的一个整合者,而通过这种整合,开发商获得更有效的资金,所以盛世神州能够从开发商手中拿到市场上看不到的好项目。投资人获得高收益的投资机会,而投资标的还是那个原来风险可控的项目。 
    而另一份来自盛世神州的数据显示,截止到目前为止,盛世神州已经在美国累计投资项目17个,其中部分项目在四月将实现退出,根据统计,这些项目的年化收益率达到27%,远高于国内的大多数房地产基金的 投资收益率。