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张民耕:美元基金的需求增长和盈利模式
作者:盛世神州 发布时间:2015-09-28 21:10 点击:

   各位下午好!非常感谢大会和乐渝先生给我这个机会,和大家交流海外投资的经验,分享我们已经获得的一些经验和教训。
    首先,回答一个问题。有人问,人民币房地产基金在中国已经是带有创新意味的东西,因为以前没有,你做了人民币基金,现在怎么又想起来做美元基金,你是不是这山望着那山高,人民币放下了,专门做美元基金?不是的,人民币基金还是我们的主业,大概比例是什么呢?人民币基金是50亿的规模,美元基金是5亿美元的规模,我们对人民币基金也是在做种种的创新,尤其是学习美国的经验,比如从债权投资转向股权投资,从一般开发性的转向经营性的物业,另外也做一些并购。更重要的是我们也搞基金的内部跟投,这样使它的风险和收益和每个人都紧密结合起来,有很大的进步和效果。
    第二,我说一下提纲。
    一是我们做美元基金的原因,总的来说,是看到了中国房地产行业会进入一个深度调整,而中国的富人阶层、社会对于富人的生产又是极高速的,富余人群手中可以投资的资产是非常大的,所以他们要用资产投什么?海外投资是他的一个必然配备,所以我们想到了这一点我们就开始做美元基金,所以这方面的创新我们叫双轮驱动,人民币和美元基金的双轮驱动。
    二是我们现在有一种感觉,尤其是这一轮中国经济进入一个比较大幅度的结构调整,以及我们人民币对美元汇率的大的调整,应对这样的调整,对于外汇资产、海外资产的配置需求,呈现出井喷现象,所以我们有非常强的紧迫感。
    三是大家都有海外投资的需求,我们要去适应这种需求,往哪儿投,我们总结的经验就是是美元资产,美国房地产的实物和金融资产是我们的首选,相比之下,它的安全性、收益性、市场之大、份额等等多种原因,可能美元基金、美国市场是我们的首选。
    四是我们如何为我们的投资人服务,现在有这样需求的人很多,但是有这样能力的人不够,为了降低投资门槛,使得更多的人能够加入到这种对于海外资产的投资,降低投资门槛,提高投资效益,降低投资风险,是我们海外房地产基金接纳这种需求,帮助这种需求实现它的目标的一个手段,所以,美元房地产基金是我们来应对这种井喷式需求的一个办法。
五是分享一下盛世神州海外基金在美国经营的一些成功经验。我们从2010年初步试水,到现在已经有五年了,大规模的投资从2012年开始,也有三年时间了,发行了三期基金,收益都很不错,今年开始第五期了。
    我们的成功经验就是选择产品,我们现在感觉到几乎无风险、暴利的一种产品,积极进取的盈利模式,严格谨慎的风控模式,这样保证我们投资人的钱能够花在刀刃上,能够有比较好的收益、比较小的风险。
    最后我响应乐渝的呼吁,我们抱团打天下,其实就我们基金来说,虽然已经做到很短的时间,三年做多5亿美金的规模,但是和美国房地产市场相比真正是沧海一粟。
    中国高净值人群以及中产富裕阶层人数快速膨胀,私人财富急剧增长,房地产投资是净值人群和中产阶级喜欢的一种投资方式。到2015年上半年,私人可投资资产规模已经达到了114.5万亿,其中房地产投资比例大概15%。中国富裕人群增长速度惊人,每年的增长都超过了15%,从2011年开始,16.2%、16.6%、15.9%,增长速度非常快。对外尤其是这一轮整个经济调整,投什么都风险挺大,在这样的情况下,资产做全球化配置是必然选择,海外投资的原因是什么呢?有两个方面的原因是要特别关注的,一个是分散风险,一个是资产安全,这个比例相当高。他们喜闻乐见的投资品种选择还是房地产,房地产无论是在真正的高净值人群,就是可以投资300万(人民币)以上的,这是比较小的,无论是300万以上的高净值人群,还是60—300万的富裕人群,他们比较多的选择还是房地产,因为房地产是看得见、摸得着,我们投资的体会也是这样,在美国投资大城市和特大城市的房地产,有一种感觉就是非常稳定,收益是稳定的,价格是稳定的,增长的速度也是稳定的,有的城市增长得快一点,有的城市增长得慢一点。但是近几年来,从2012年以来,没有一个市场在跌,而是波动很小,都在往上升,我们形象地称之为资产锚,投资了这样的物业,资产基本就锚定。
    另外,美国经济的增长是比较强劲的。房地产靠的是什么?特别需要的是什么?第一是经济增长,第二是失业率下降,就业人口多,第三是人口结构的变化,美国这个国家人口不是在老年化,而是年轻化,由于这样一些数据,第一个就是失业率,这个月公布的上个月的失业率达到了51%,按照美国的标准已经充分就业了,给我们带来很多出租公寓的机会。商业房地产的价格CPPI上升也是非常明显。利率水平到2.3和2.9,这是国债,国债的平均收益下面加几个点就是市场利润。美国的房地产市场第一是非常规范,违法或者是违规的成本非常高,所以,我们到现在为止,合作的对象都是我们非常认可、守规矩的。利率低,增值比较稳定、比较快,市场大。
    对于高级知识人群,普遍都选择美国房地产,所以,作为中国的高级知识人群,也应该把美国的房地产作为对外投资的一个首选,这个可以看一下,到2015年第二季度,往前算12个月,美国总共有702亿美元外国资金进入了美国的房地产市场,这里面第一名就是亚太地区,而亚太地区中国是第一名;第二名是欧洲,208亿,然后是加拿大、拉美、中东,都选美国。所以,美国的房地产市场作为我们首选是有道理的。
    我们来应对类似井喷的需求采取什么办法呢?不是单打独斗,也不是个人去简单买一个房,我们做了一个对比,个人购房和房地产基金投资的利弊,总的来说房地产基金降低了门槛,我们50万美金是一个门槛,投资策略比较丰富,有各种各样的投资策略,有规模效应。我这里面讲一个故事,我们曾经和黑石在休斯敦夺过一个项目,还是我们赢了,就是大资金可以做大事,有一个2596套的资产包竞标,开标是2.4亿,黑石他们老板授权有限,涨了1%,他就不干了,2.42亿,我们是2.44亿拿下的,那个资产的收益率是极高的,这就是规模大了以后,可以创造很多超额的利润。收益率远高于个人买房,低成本融资,管理成本也比较低。我们的经验,出租式的公寓,100套房,2个人管。我们一般一个单元买200套,4个人管,就不用别的。基金的一个功能就是税务成本低。流动性比较高,我们现在内部可以周转。当然也有弊端,投资人不像自己买房,不是自己拿在手里的东西,可能是一个集合的基金,这也是一个弊端。
    下面说一说我们的业绩,我们盛世神州基金第一期收购了4900万的两个物业,我们募1300万,现在年化收益大概是27%。第二期收购了2954套公寓,我们投了2900万美金,另外一个单位是以色列保险公司,所以这个项目特别好的是联合收益率可以达到34%,以色列保险基金其实它进来以后,反而对我们这个项目有一个特别大的好处是给我们增信。三期基金,因为现在在有一些城市购买已经不合算了,价格升得很高,我们就用开发的形式,我们开发了四个,达拉斯、休斯敦、奥兰多和纽约,平均的收益预期,纽约的马上就可以结了,大概会高于20%。
    这里面是我们的一些经验,归纳下来是这么几条,第一是房地产无国界,以前是口号,现在是现实,是潮流、是标配、是避险工具。未来几年如果你还没有对海外投资,还没有对你的资产做全球化的配置,你作为一个房地产经理人,还没有这方面的经验。
    开拓美国市场,学习美国规则,不忘中国功夫。我们在努力学习美国市场规则的同时,我们二十多年积累的中国经验,也具有参考价值,比如在投资地域选择上,我们把美国城市房地产市场,区分为一二三线城市。
    还有我们所说的刚需产品,我们做房地产最大的经验就是要做刚需,我们现在是刚需中的刚需,就做出租公寓,在某种程度上可以把它看作无风险、暴利的产品,买或者租公寓,它对于市场波动是有抗性的,经济好的时候,就业人口不断增长,年轻人新上社会也要租房子,美国人没有家长给你20万美金,你去买一个房,18岁以后你就滚出家门独立了,而且美国新一代和中国的90后马佳佳有一个共同特点,他们都不愿意背负房贷的重负,所以租房。还有回归城市中心,尽管有非常方便的通讯手段,但是他们还是愿意去市中心,以前我对洛杉矶中心很反感,脏乱差,但是现在感觉市中心非常繁华,一到星期六、星期天,主要道路要封上,让大家在道路上打篮球赛,这样市区的公寓就非常好,如果一个地区的经济有向下波动的倾向,人们还是要进入租房市场。到现在为止我们有4000多套公寓,出租率都在95—96%,这就是我们的经验,抓刚需。
    立足两个市场,开发两种资源,充分利用及时抓住目前对我们开放的两个资源,一个是国内对个人和企业对外投资开放,二是美国低利率、高额度的贷款,我们现在打出一个余量,4点几都是和中国习惯拿高利息相比觉得太便宜了。我们一般拿到的是70%左右的贷款,最高的一个我出了21%,房立美出了79%,这两个资源是我们应该去掌握、去开发的。
    重视风险控制,随时调整策略,实现安全性和收益性的平衡。比如针对美国加息,事先让出利率上升的空间。还有做利率保险,你怕风险吗?你买一个保险,我们2594套的那个项目就做了利率保险,我们的贷款是1.8,我们保5%以内我们自己负责,5%以上保险公司负责,五年多少钱呢?120万美金,1%都不到,实在是算得过来。但是保完以后我们说还是保险公司赚钱了,五年之内没有可能到5%以上。
    针对美国市场,我们对于产品有微调,从并购到开发,从出租公寓到出售公寓,从集合住宅到独立屋开发,发布了我们经营策略的1.0—3.0版,当然我们主要还是刚需市场。
    最后就是抱团开发市场,不搞单打独斗,投资房地产一般规则就是地段、地段、地段,但是我们在美国开发商房地产,还加了一个合作伙伴,合作伙伴是极其重要的,我们现在的成功是因为我们和TCR、HFF、GAIA、TRIBRIDGE合作得非常好,我们的成功也是全体合作的成功。
    所以我想我们和全经联一起,要抱团进军美国市场,努力实现全球化资产配置,在这当中也积累我们的经验,谢谢大家!