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盛世神州李万明:告别高利息时代 回归股权投资本质
作者:盛世神州 发布时间:2015-12-01 21:09 点击:

   投资中国网讯,2015年11月26日-27日,“投中集团2015中国投资年会·北京”隆重举行。本次年会以“新经济·见未来”为主题,广邀PE/VC业内众多投资大佬、相关产业领域投资精英,探讨产业投资在“新经济”背景下的新机遇、新趋势和新未来。本次盛会邀请来自业内拥有超群影响力的投资大佬、产业明星企业、创业精英齐聚一堂,聚焦产业投资在“新经济”背景下的新机遇、新趋势和新未来等热点话题,开启一场围绕行业未来创新革新之路,并对行业发展趋势与演变路径展开深入探讨和巅峰对话。

    盛世神州基金总裁李万明在房地产基金专场论坛中表示,房地产行业在转型,房地产基金这两年也有很大的变化。两三年前是高利息时期,有人骂我们是高利贷。实际上房地产基金的本质还是股权投资基金,所以最核心的基金管理人去发现项目的价值,敢于跟合作伙伴在投资比例不对等的情况下,获取安全但是又比较客观的收益。
    以下为李万明演讲实录:
    房地产行业一直在转型,其实我们房地产基金这两年有很大的变化,两三年前可以说是一个高利息时期,我们都利用了高利息的机会,做了一些固定收益,有人骂我们是高利贷。实际上房地产基金的本质还 是股权投资基金,最核心是我们基金管理人去发现项目的价值,敢于跟合作伙伴在投资比例不对等的情况下,获取我们的安全,但是又比较客观的收益。从角度来说,我们现在回归到房地产基金的本质。
    这一年很多基金都往方向走,收益主要来自于股权收益。像咱们高和自己开发的写字楼,改造写字楼,都是非常正确的方向。我们关键在选择项目的时候,怎么样判断项目,或者合作投资的主体,它的未来的价值如何。所以我认为第一点核心还是我们基金管理人对项目的价值和市场未来的一个判断。
    最近也有一些项目尤其是信托管的不够深入的项目出现一些问题,我们回过头可以看到,它可能更多的是关注抵押物的价值,没有很好地关注项目的开发进度和销售回款。管理也不深入,一开始投资的是带着这种思想。这样的话在经济下行的情况下,在销售压力进一步加大的情况下,同时金融机构更谨慎的情况下,找不到新的机会。我们选择项目既要研究价值,发现价值,更要想好投资之后怎么样监督管理,怎么样行使我们投资人的权利,使得项目能够按照计划,包括开发计划和销售计划去实施,有偏差我们也可以在股东会的层面,投资决策的层面去进行研究,怎么样能够面对现实,能够保证安全。我认为投后的管控在投资之前就要同时考虑,这是我们选择好项目,然后给投资人较好的回报,满意回报最主要的一点。
    即使我们持有项目经营能够获取一个较好的收益,也是非常不做的,这方面投资逻辑,我想在海外投资上,是最明显的,我们盛世神州基金60亿的规模中,有20个亿是海外的投资。作为海外基金的投资,你发现项目在卖出的时候,你用20倍的资金就能获得很多钱来购买,国内经营型物业的价值,包括出租性公寓,出租性住宅往,未来有这样退出的前景。
还有一点是关于投资区域的考虑,在一些县级市,实际上最核心是要分析一个区域工业的情况,工商业的情况。也就说,有更多提供就业的机会,那么地方就会有更多的需求,那么有需求的情况下,你才能够去投。。
    城市方面,关注客观上城市人口的进和入,在区域方面,要更好地考虑区域发展前景,也就说未来的就业的机会。比如说最近咱们南城亦庄往后是不是还有新的发展方向,大家可能都在探索,在搞创新的基地。实际上还是很有机会。但是反过来,不排除一个很好的城市,完全是政府的新区,比如像长沙的西部,到河西边山脚下那一大片,是不是有那么多的机会,就业的机会是不是愿意过去,是值得商榷的。