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张民耕:如何为中国土豪在美国做资产配置?
作者:盛世神州 发布时间:2017-02-16 17:17 点击:

盛世神州基金董事长张民耕,在华尔街见闻 2017 年纽约新春见面会上,就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点。

 

如何迎合中国土豪需求?

 

张民耕先生表示,盛世神州基金主要服务对象是中国 " 土豪 "。为土豪做资产配置,要迎合土豪的需求。张民耕首先指出,这些客户大多土生土长中国,有房地产赚钱经验,年龄在 55-65 之间,愿意投资 " 看得见摸得着的东西 "-- 房子。第二,土豪风险意识挣钱欲望强,但风险意识也高。房地产投资相对风险小,收益可观。

此外,张民耕认为,中国土豪耐性不够长。人民币投资期限为 2 年 +1 年,美元基金投资期限为 3 年 +2 年。盛世神州基金自 2009 年、2010 年起,2012 年大规模投资至今,已替 200 人,募集 4 亿美元基金,在美国 8 个城市 22 个项目投资,管理 5800 个房子,主要投资出租公寓。

为什么投美国?经济上行、收入房价比低

从趋势来看,美国经济上行、可靠,美元依然强势。张民耕认为,目前在可承受范围还可以加息四次,做 2-3 倍杠杆。另外,从收入房价比来看,中国城市收入房价比都非常高,完全没有投资价值。而美国除了纽约和旧金山两座一线城市,其余城市收入房价较低。

在美国投哪些城市?最看好三线城市

纽约、旧金山两座一线城市回报率低、但流动性好。美国二线城市,包括波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、休斯顿、西雅图、亚特兰大等。这些城市在中国耳熟能详,有直达机场,回报率较一线城市高一些。

对于芝加哥、华盛顿、丹佛、拉斯维加斯、奥兰多、奥斯汀等三线城市,这些年来上涨势头好,回报率达 5%-6%。但张民耕表示,一定要算好人口净增加率、就业机会、人均可支配资金。

在美国房市做什么产品?出租公寓

出租公寓在美国市场份额非常大,占到 40% 左右。去年六月统计显示,2016 年是近 15 年来美国自有房地占比最低的一年,达 61%。在大型城市,租房和自有房比例或达 5:5,在曼哈顿,有近 7 成人租房。因此,出租公寓市场极大,具有刚性需求。张民耕还指出,公寓的另一好处即抗跌,尤其学生公寓更加抗跌,在经济形势不好时更坚挺。

美国公寓怎么做?

张民耕表示,基本做法是无风险套利。" 出的资本金很少,现金流非常好,给出租公寓的开发资金给到两倍,做正常运营可以给到 2.5 倍 -3 倍杠杆,安全性产品给的利率低。" 由于一般拿到贷款低于 3%,在 4% 左右还可以使用 2.5 倍杠杆,所以说,还可以接受美联储以 0.25 个百分点加息四次。

出租公寓另一个优势即一年一签,且管理成本很低。张民耕称,实践证明,5800 套房中,现实经营的房子出租率不低于 95%,而且每年租金上涨比例高于通货膨胀率,约在 2-3% 左右。而出售时自有资本会放大二十倍,即达 40-60%。目前,年化收益率达 15%-20%,长期来看可达 12-15%。对于有子女在国外留学需求等群体非常有参考意义。

经验:地点 + 合伙人。需要找美国本地大型开发商合作,巨有长期丰富的经验,并且有土地储备。此外美国大型开发商对品质和工期的控制做得非常好。去年一年,盛世神州基金吸收的资本金从 2 亿扩大至 4 亿。

最后,张民耕抛出目前面临的最大问题:资本管制之后,资产配置该如何进行?

来源:华尔街见闻