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盛世神州李万明:明年可能会推出真的REITs
作者:admin 发布时间:2017-11-10 15:58 点击:
        “可能首先会是PPP项目,或者是廉租房,但是紧接着可能有一些长租住宅或者租赁住宅,当然也包括一些区域的写字楼陆续推出。”
  2017博鳌房地产论坛·特写 在过去数年间,REITs一次又一次被推到台前,但由于缺乏政策或税收方面的支持,严格意义上的REITs在国内一直无法破冰。
  “我相信明年可能会有一批REITs首先推出。”8月9日,在2017博鳌(楼盘)房地产论坛直播间中,盛世神州投资基金首席执行官李万明如此表示。
  李万明指出,包括证监会、财政部及发改委在内的各部门都在有意识地往REITs方向走,未来也许会挑选一些好的项目、好的资产进行试水,“可能首先会是PPP项目,或者是廉租房,但是紧接着可能有一些长租住宅或者租赁住宅,当然也包括一些区域的写字楼陆续推出。”
  不过他也指出,国内与国外真正的REITs还存在着一定的差距,租金回报率较低就是原因之一,“国内的租金收益的回报只有2%-3%的水平,但国外多半会有4%-5%的收益的要求,最差也要有3.5%以上的水平。”
  他认为,要缩小两者之间的差距,首先是要在供地上做到合理化,使得未来的租金回报能够满足投资人的收益要求,如此一来,便可以将一些项目转为公众持有。
  “我们国家有些大城市,在新供地的比例上已经往这个方向考虑了,未来将会有更多的长租公寓或者长租住宅推出。”
  李万明以7月份上海(楼盘)出让的两宗地块为例,彼时上海两家国企开发商分别以7.24亿、4.24亿元拿下浦东新区张江南区、嘉定区嘉定新城两宗租赁用地,楼面均价仅为5569元/平方米及5950元/平方米,“按照那个地价,如果正常经营,租金回报率能达到5%、6%,完全可以通过这种方式再复制。”
  同时,REITs较强的吸附能力,在为社会投资人提供一条新的融资渠道的同时,也为企业提供一条回笼资金、退出的渠道。所以,在REIT逐步发展的情况下,“未来再推出(租赁用地)的时候,民营企业也可能会加入这种土地的竞拍,开发好以后,推向REITs。”
  不过,在将成熟的存量资产打包设立REITs在公开市场出售之前,房企首先需要进行项目的前期开发和运营,一般来说,REITs并不参与这一部分的资金投入。
  李万明介绍称,目前房地产开发端主要有三笔资金,除了自有资金和开发贷外,就是私募资金,“在REITs作为支撑退出的情况下,私募基金完全可以支持开发商进行持有物业的开发建设。”
  谈及房地产行业未来发展方向,李万明引用上半年房企销售数据指出,Top10房企销售额已经占到31%,房企转型和行业集中度越来越高是必然的,“这意味着原来任何一类房企都能够存活、能够过得比较舒服的日子不再有了。”
  在这种情况下,房企主要通过以量取胜,注重规模与销售总额的持续扩大,因此,中小房企被并购将成为行业的常态。
  李万明表示,这主要存在两种并购模式,第一种是完全被大企业收购,未来的开发利润都归于大企业。
        第二种是在并购基金的参与下,引入大型房企合作,进行后续开发代建,使得产品开发质量可控,实现资金的快速回流。而且,在这种机制下,项目的大部分利润由中小房企享受,并购基金及代建房企只是分享一部分。
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            来源:和讯网