————北京银信房地产有限公司董事长张民耕演讲摘录

　　各位领导，各位同行，各位朋友，下午好。站在这个讲台上感到非常高兴，故地重游，上次参加第一次的太湖论剑，今天又来论论剑。刚才主持人说上一次我讲到二三线城市将是今后房地产发展的主要领域，主要区域，我现在这样的认识更加坚定了，而且我还坚定了另外一个信念跟这个有关系，就是中国的房地产和中国城市化同步，中国房地产还有二三十年的好日子。

北京银信房地产有限公司董事长张民耕

    这个帐是这么算出来的，中国的城市化，什么叫实现了中国的城市化呢？有的说70%以上人口是城市人，就实现了城市化。我说，要80%以上的人是城市人这时候城市化才能实现。为什么呢？中国人口是15亿，15亿的80%是12亿人，3亿人是农村人。那时候3亿人是农村人，人均的土地面积还比美国的全国人口的人均土地面积要少，但是到那个时候中国的三农问题能够得到一个基本的解决。那时候农村人向城里走的进程就会迟缓下来，那时候城市化的进程可能得到一个基本的实现。
        
　　那么到实现中国的城市化会是一个什么局面呢？做一个简单的算术题，如果是12亿人在中国的城市，就意味着30个城市自治区的省会直辖市都必须是千万以上人口，…要有900个一百万人口以上的城市才能盛下这9亿人口。这个现象远远超出我们的想象，中国的可以叫城市的大概有600多个，如果装下这些城市化的人口还要发展更多的城市，要发展一半的城市。虽然从数字上不太可想象，但是从事实上是完全可以想象的。今天从上海往无锡走的路上，我感受万千。40多年前，我是坐上北上的列车，从上海往黑龙江去，那时候看到是什么呢？从上海、苏州、无锡、常州、南京一路往北走，真是满地的庄稼，满地的青纱帐，今天我走是京沪高速路，一眼望去，城连城，镇连镇。这时候以上海为轴心的长三角就是中国今后城市化一个非常典范的缩影，尤其是无锡，刚才郭王先生说了几个起源，几个发源地，以无锡而论是非常典型的城市化成功的典范。人口不多，GDP很高，那么这样一种现象你正好是其他非城市化人口投奔的地方。所以无锡市场长三角房地产市场将还会有大的发展。今后的目光投向了长三角，所以长三角为代表的二三线城市今后将是房地产市场大发展的一个领域，甚至于可以说是一个天堂。

“大局与趋势——2010中国房地产（无锡）高峰论坛”现场

    另外我还讲一个我的观点，我们要珍惜中国大好的房地产形势，但是解决这个市场的根本出路还在于改革和发展，这个市场确实是有缺陷的，要改革和发展。那么现在我们看到了改革和发展的端倪，我觉得特别兴奋得是今年第一号文件，现在连续八年了，这里面提出了两个观点，第一个观点是要花一年时间对于农村的农地，集体农地农地农放宅基地进行确权，确权最后导致的结果是什么呢。确权的结果就导致可以交流，可以交易，那么可以交流，可以交易，又意味着什么呢？也就是说，农民就可以取得进城的第一笔资金。第一号文件还有一个信息就是提到了新一代农民工的问题，我们说中国的城市化进程能不能慢一点，慢不了。城里人说可以慢一点，房价别那么高，农村人说，不行。我还是要举我的员工的例子，我的员工尤其是保安保洁员大量是从农村来的，他们是新一代农民工，他们是拿着手机，拉着拉杆箱进城的，他们和老一代农民工相比，对土地没有那么深厚的感情，另一方面，他们对幸福追求，对于生活质量提高比老一代有迫切的愿望。你让他重新回到农村去已经不可能了，他们走向了城市化的不归路。如果加上这样一代的农民工，再加上农村的生产资料可以流动，可以交易，必然是在他们这一代手中，他们通过交易筹得了第一桶金到城市来。
        
　　如果发展好的话，新一代农民工将会成为可以预见将来的房地产市场购买主力。所以我说房地产还有二三十年的好日子也包含这个意义。市场后继有人，买房者后继有人。
        
　　另外我觉得刚才有人提到，就是对于房地产市场这样的产品，他除了使用以外还有投资的属性。我觉得对于投资的属性不能堵职能梳，这种梳就是他既然有投资属性有实体经济属性和虚拟经济属性，就必须把这两个打通，这对中国城市化进程是有非常大的好处。
        
　　这意味着什么呢？就是对于用于投资的市场因素不能堵，我觉得应该是可以鼓励投资，而鼓励投资的进程当中，你如果通过买卖房子获得了盈利，可以收税嘛。而这个盈利的税收从经济学上说就是级差地租，级差地租从资本论角度来说，一是因为你垄断了某一种特别有生产力的生产资料而形成的。二是由于你对这个生产资料增加了投资形成的，那么在这个过程当中，从理论上你是不应该获得全部的级差地租，对于这种级差地租要有社会的分配，在我们这里也应该这样。对于投资房地产而获得的利润应该收税，而且这部分税应该完全反馈到社会适用房、保障性用房去，这样政府也就获得这样的动力，获得这样的资金能使经济适用房和保障性住房资金上后继有有来。
        
　　还有一点不要以为现在的开发商说不差钱，现在的开发商其实是差钱的。根据我们的经验现在绝对是值越做越大，但是相对值月作越小。怎么解释呢？就是开发商以2个亿买来土地，操作三年又增加2亿，4个亿，这时候你买地你买不到原来土地的一半，很典型的例子是北京广西路15号，在三年前这块地的面积比现在大一半，价格是现在的一半，但是在09年摊派的时候土地少了一半，价格翻了一倍。这是一个很典型的例子，在短短的两年时间内，土地价格提高了4倍，从开发商自己来说，你自有资金的增长，靠自我积累你已经赶不上生产资料的增长，所以说开发商是越做越小，这时候怎么办？银行现在也紧缩，那么根本出路就是用天下之财盖天下之房，让天下之人增加市场供给，平稳市场，让天下之人都来分享房地产市场城市化的红利，所以真正要解决房地产开发资金的问题。
        
　　我和易总现在在做一件事情，就是房地产基金，使社会的资金也能投入房地产市场。这种资金的投入从根本上来说是增加供给是稳定市场的因素，所以说改革和发展是维护推进我们大好市场的根本出路，谢谢大家。