图为中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
顾云昌(顾云昌博客)：非常感谢接受邀请参加今天“大局与趋势”2010中国房地产(无锡)高峰(高峰博客)论坛。我讲的是调控与改革。讲几点。
第一、重点和热点。今年两会有人说是房地产的峰会，也有人说房价的声讨会，这个话讲得有些过了。实际上今年“两会”上，由过去的保增长变成了收入分配的问题。但是有一个不变的热点就是“房价”。房价成为两会的重中之重，今天可能又离不开讨论房价的问题。但是我认为无论房价问题，还是房地产市场的问题，原因可以通过调控来解决，但是实质的原因通过改革来解决。所以调控和改革是房地产要讨论的两个问题。
今年两会上，总理提出了一个调控的目标，大家记住了一句话，就是合理的价位，也就是总理说，在他任期内房产要保证合理的价位。所以说，合理价位在不同的人群当中，是不一样的。怎样找到合理的价位，我想通过各方面聚以智慧(智慧博客)来达到实现。其次在我看来，两会不仅要保持合理价位，另一方面增加保障房的供应量。这一点中，我想如何达到这两个目标，一个使房价保持合理价位，一个是增加保障房的供应量。
首先谈房价，我认为房价有共同性差别性，共同性就是08年降了，09年涨了，涨价的幅度不是1.5%，我记得最起码是20%以上，我不讨论统计局施政的水平。差别性就是各地涨得不一样，有人认为房价高，但是实际上房价并不高。请注意国务院的文件强调部分城市房价上涨过快，我们不能夸大说全国都是上涨过快的。第二、就是调价靠什么来调？一种压缩空间，就是调整房价。第二、通过我们实现收入的增长，实现房价。我们希望市场平稳一点，应该尽可能利用时间和空间的兑换，实现价格的平稳合理。
调控有什么举措？我看来应该有两个方面着手，既要增加总量，又要调结构。增加总量是前提，我们现在主要强调调结构。必须在增加总量的前提下，才能调好结构，这是我们若干年来房地产市场调控的经验。首先做大蛋糕，切好蛋糕，你就那么一个蛋糕，再切也协不出名堂来。第二句话叫房子发烧，供应方面只做好蛋糕，也就是控制他发烧的程度。但是房地产市场总是有发烧的时候，这是难以避免的，就是你控制发烧的程度。任何市场上，只要是市场经济，总会有投机和投资需求，我们控制它的比例就可以。第三、入场对号。我们的结构调整应该是入场对号。我觉得现在房地产市场有发烧的时候，实际上我们现在对房价的讨论也在发烧。热度已经非常非常高了，已经到了发烧的程度。我们现在把所有的房价放在一起来讨论，我认为这就产生了问题。比如我们现在买衬衫，有1000块的，有 100块的，也有十几块的，因为各人买各人的衬衫，但我们的房产就不一样了，把所有的房产放在一起比较，导致全社会对房价的讨论发烧，那么有必要把房价分开区别对待。就是说对号入座，这个大厅是100块钱一张电影票，那个大厅是20块钱，环境差一点，我们的房子也是一样。我们把高端商品房和中低价房子和我们的保障性房子，除了经济适用房和廉租房以外，现在有限价房，就是有政策支持的商品房，他也有不同的档次。如果把这个分开了，我们的量就上来了，今年涨多少，明年涨多少，我们对号入座，各个买自己的房子，我就不会去考虑人家的房子涨多少，这样我们的社会就平和下来，不至于像现在这么亢奋。其实我认为房价的讨论的发烧也要有一个控制，就是要对号入座。房产论坛,装修论坛,业主论坛
其次，讲一下改革问题。我觉得中国房地产的市场改革，房地产的租房改革需要不断地深化和完善，但是我不主张谈主次房改的问题，第一他有我们房改的嫌疑，房改的方案当中存在很多深化的问题。无非是三个方面，既是中国的目标，也是世界的目标。第一、联合国讲的人人享有适当的住房。第二、健康的楼市(楼市博客)，促进房价健康地发展。第三、低碳地产。这三个目标既是中国的，又是世界的，所以改革目标围绕这三个目标前进，我们的调控和改革才能取得好的效果。
再讲讲改革的趋向。有小的体制改革，有大的体制改革，就房地产本质而言，当前的主要任务是供应体系的改革，我们的供应体系是全覆盖的推进的，不应该有露相的。我们发现我们的房地产的供应体系在一定阶段当中，缺少一个项目，就是一个中低价位的供应产品，我们保障房面向低收入的，中低收入在大城市有一大批恰恰缺少了供应的产品，就是我们说的夹心层没有供应的产品。我们的供应体系应该是全覆盖的，从低到高，每个不同的阶层有不同的供应产品，针对不同的收入家庭采取不同的住房供应政策，这仅仅指房地产体制内的改革。其实影响房地产的因素越来越多了，人们找到了为什么房价上涨过快，为什么越调越高，背后有它的体制性的问题，这个体制就是国务院也讲到的土地制度、财税制度和金融体制。所以我们在改革土地制度的同时，就要想到现在的城乡土地是断桥的，农村土地宅基地建设用地越来越荒芜，城市土地越来越紧张，因为农村的土地闲在那里，把农村土地打通了，断桥不断了，中国的住宅用地不可能那么紧张。以至于现在产生地王，还是供不应求。第二、寡头垄断，谁垄断谁想提高价位。所以在现在的土地制度情况下，只能造成我们土地市场的供不应求，造成我们地价越拍越高，你无法解决我们高房价的问题。新浪乐居论坛
第二个改革就是财税体制问题。大家知道土地财政是一个公开的秘密。为什么土地财政很清楚，因为在1994年我们国家财税体制改革的时候，中央的财政收入只占总财政收入的22%，地方占78%，现在中央的收入占54%，地方的收入占64%，地方政府严重地缺钱，他必然从土地财政上获得他的补偿。我们的财税体制地方政府有很大的责任，减少土地供应量，必然使价格越拍越高，拍供应地，供应地的供应是宽松的，这两者都是由于我们的财税体制造成的。所以财税体制改革比较跟上，否则从表面上治标是不行的，必须要治本。如果物业税能够顺利地开征，对解决地方的财政问题是一个稳定的合理的渠道，对我们的压力就小得多了。房产论坛,装修论坛,业主论坛# g( D# e$ T
当然还有一个金融体制问题要改革。我们现在很大的问题，我们现在采取措施都是一种赌的办法。就是说控制投机，我不借钱，我提高金融门槛，我们的收入差距问题，第一有相当一部分人富起来了，他需要投资渠道，但是我们恰恰缺少金融产品。所以现在千家万户都在走独木桥，就是要买房子，而且在买房子当中得到很多的收益，所以导致人们都来买房，而推高了房价。这样的一种态势怎么解决，我们现在是堵的办法，更有效的办法是梳。增加金融产品，我们现在金融改革是滞后的，体制是落后的。所以这个情况下，老百姓有钱堵住了，但是老堵下去也不行。只有打通金融渠道，使得我们的钱涌现应该流向的地方。这样市场才能平稳下来。总之我认为，调控和改革哪方面都不能滞后，调控是必须的，但是改革已经迫于眉睫。改革是需要时间的，在这样的情况下，我们该怎么办？我们该做什么，我想已经很清楚了。谢谢大家！
主持人：谢谢顾云昌先生。下面我们有请著名易居(易居博客)中国董事长周忻先生给我们演讲。房产论坛,装修论坛,业主论坛
周忻：大家下午好！我要讲两个情况。
第一、08年当时的点是个冰点，今天是一个沸点。在这种情况下，企业运作的方式相对来讲是不一样的。新浪乐居论坛
从2009年年底到现在，我们是做房地产销售也好，咨询也好，这一块非常非常的忙。为什么呢？很多开发商几乎每天都应对开发商今年发展趋势的判断，谁都看不懂。前两个月我给大家的反映是什么呢？中国2010年房地产市场的走势，不看2月份、1月份，3月份给15天的时间，我告诉你可能看清这个走势。1、2月份的走势是不对的，是没有任何价值和意义的。2009年的年底讲的所谓的调控是从2010年的1月1号开始的，而这两个月是房地产的淡季，再加上2月份是春节。为什么是3月份？是两件事情，一个是过完正月十五以后，很多开发商在市场上应对的方式就出来了，第二是两会，所以现在我说很明确地今年的房地产市场需要稳定。今年这个市场上不去，也下不来，往下打没有动力，整个市场是非常焦灼的状态。刚才有媒体采访说，比喻一下今年的房产市场？我说是阴雨天，雨一直下不来，但不是好过的天气。一个礼拜前我在无锡讲这样的观点，我说市场是有波动，会有议论，但是总体应该是稳定的，上不去，下不来。刚讲完两会结束以后，这几天问题又来了，不能说要稳定，要调整，怎么出来这么多的地王，我的盘子到底卖还是不卖，我说该怎么卖就怎么卖。为什么？新的政策马上就出台了，什么政策不知道，果然昨天出来了，所谓的78家央企要退出，至少是一种什么概念呢？当市场翘头的时候，政府会用一定的政策把它下压力。房产论坛,装修论坛,业主论坛
今年的土地到底是一个什么样的状态，我还是那句话，今年整个市场企业该怎么做就怎么做，解决好两大问题。第一大问题是你公司的资金土地储备和开发的问题，不用去讨论；第二、在相对高地价的时候，考虑企业的品牌产品。为什么？因为低碳经济是今年的一个导向，另外一个很重要的观点是什么？地价涨了，建筑成本在整个房地产开发成本当中比例少了，可以多投一些钱，做出更好的产品。这是我讲的企业发展的轨迹的问题。对于中国的房地产市场而言，2010年注定会被很多很多次媒体作为一个重点来讨论，但是我想我们要做的事情是不管别人怎么说，根据我们自己的节奏，一步一步走。因为市场不会那么好，也不会那么坏。谢谢！
主持人：谢谢周忻先生，跟着自己的节奏一步一步走。我相信在座的更多的是无锡本土的朋友，我想关注更多的是像无锡这样的二三线房产发展趋势。我记得在有一次论坛上，有一位专家讲的是二三线发展的趋势。下面有请北京银信房地产有限公司董事长张民耕先生；有请！
张民耕：各位领导、各位同行下午好！
站在这个讲台上非常高兴，故地重游，第一次参加了太湖论剑，今天又来论剑了。刚才主持人说，上一次我讲到二三线城市将是今后房地产发展的主要区域。我现在就这样一种认识更加坚定了。而且我还坚定了另外一个信念，和这个有关系的，就是中国的房地产和中国的城市化同步，中国的房地产还有20、30年的好日子。这个帐是这么算出来的，这样的城市化，什么叫实现中国的城市化呢，有的说70%以上的人口是城市人了，就实现了城市化了。我说要80%以上的人口是城市人，这时候城市化才能实现。为什么呢？就是中国人口是15亿，15亿的80%是12亿人是城市人，3亿人是农村人。那个时候3亿人是农村人，人均的土地面积还比美国的全国人口的人均土地面积要少，但是到那个时候，中国的三农问题能够得到一个基本的解决。那时候农村人向城里走，这个进程就为驰缓下来，那时候城市化的进程才能得到一个基本的实现。
这时候实现中国的城市化，会是一个什么样的局面，做一个简单的算术题，如果是12亿人口，那就意味着30个城市自治区的人口必须是30万的人口，等于3个亿，还有9个亿，意味着什么呢？要用900个100万以上的城市人口才能承载下这9亿人口。这个现象其实远远超出了我们的想象，中国现在的城市可以叫城市的大概是600多个城市，如果要装下这些城市化的人口，还要发展那么多的城市，要发展一半的城市。事实上，是完全可以想像的。今天从上海到无锡的路上，我感触万千，40年前我是从上海往黑龙江下乡，那时候看到的是什么呢？从上海、无锡、常州、南京一路往北走，真是满地的庄稼，满地的青纱帐，今天走的是京沪高速路，一眼望去，从上海到无锡房子连房子，当年的青纱帐已经无存了。这时候以上海为轴心的长三角，就是中国今后城市化的一个非常典范的缩影。尤其是无锡，刚才王先生说了几个起源，以无锡而论，那是一个非常典型的成功的城市化的典范。人口不多，GDP很高。这样的一种现象，正好是其他非城市化人口来投奔的据点，所以无锡的市场，长三角的房地产市场还会有很大的发展。
所以，我们最近投资的目光投向了长三角，以长三角为代表的二三线城市，今后将是房地产大发展的一个领域，甚至可以说是一个天堂。买房,购房,装修论坛,房产论坛
我还要讲一个观点，就是我们要珍惜中国现在大好的房地产发展的形势，要维护这个市场。但是解决这个市场存在的所有问题的根本出路，还在于改革和发展这个市场。这个市场确实是有缺陷的，要改革和发展。现在我们看到了改革和发展的端倪，特别兴奋的是今年第一号文件，每年的第一号文件都是关于农村问题的文件，这里面提出了两个观点，第一个观点要用三年时间对于农村的农地、集体用地、农地、宅基地进行确权，确权最后导致的结果是什么呢？确权的结果就导致可以交流，可以交易。那么可以交流、可以交易，意味着什么呢？也就是说农民可以取得进城的第一笔资金。第一号文件还有一个信息，提到了新一代农民工的问题，我们说中国的城市化进程能不能慢一点，慢不得。城里人说可以慢一点，房价别那么高。农村的人说不行，我还是要举我的员工的例子，我的员工当中尤其是保安，保洁员，大量是从农村来的，他们是新一代农民工，他们是拿着手机拉着拉杆箱进城的，他们和老一代农民工相比对农村没有那么多的感情，另一方面他们对新生活的追求比老一代农民工有更大的欲望，他们走上了一条城市化的不归路。如果加上新一代的农民工，再加上农村的生产资料可以流动，可以交易，他们通过交易筹得了进城的第一桶金，他们可以到城里来。所以，如果我们的市场发育良好的话，发育正常的话，新一代农民工将会成为我们可以预见将来的房地产市场的购买主力。所以我说房地产还有20、30年好日子，也包含了这个意义。市场后继有人，购房者后继有人。新浪乐居论坛
另外，我觉得刚才顾秘书长已经提到，对于房地产这样一种产品，他自然除了实物的属性以外，还有投资的属性。对于投资的属性不能堵，只能梳，它既然有实体经济的属性，也有虚拟经济的属性，他必须把这两个属性打通，对于整个房地产市场，对于整个中国城市化进程是有非常大的好处的。对于投资的这些市场因素，不能堵，我觉得应该是可以鼓励投资，而鼓励投资的进程当中，你如果通过买卖房子获得了盈利，可以收税的。而这个盈利的税收从经济学上来讲，是极差地租，是由于垄断了某一种特别有生产力的生产资料而形成的。二、是由于你对于这个生产资料进行了增加了投资形成的。那么，在这个过程当中，从理论上来说，你是不能全部获得这个地租的，对于这个极差地租应该进行全社会的分配。对于投资房地产，而获得的利润应该收税，而这部分税应该完全反馈到经济适用房、保障房上面去，这样政府获得了这样的动力，能使得经济适用房、保障房后继有续。买房,购房,装修论坛,房产论坛
另外，不要以为现在开发商不差钱，现在开发商其实是差钱的。根据我们的经验，开发商现在是绝对值越做越大，但是相对值越做越小。怎么解释呢？开发商买来的土地，你两个亿买来一块土地，操作三年，又挣了2个亿，4个亿。这时候你再去买地，你买不到原来土地的一半。很典型的例子是北京的一块地，在三年前这块地的面积比现在大一半，价格是现在的一半，当时还没有拍，但是在2009年拍卖的时候，土地少了一半，价格翻了一倍，潘石屹(潘石屹博客)还没有拍着。这是一个很典型的例子。在短短的两年时间内，土地价格提高到了4倍。从开发商自己来说，你的自有资金的增长，靠自我积累，你已经赶不上生产资料的增长了。所以说开发商是越做越小，这个时候怎么办？银行现在也紧缩了银根，根本的出路用社会天下之才盖天下之房，让天下之人增加市场供给，平稳市场，让天下之人都来分享房地产市场城市化的鸿意。所以真正要解决房地产开发的资金问题，我和易总现在做一件事情，就是做房地产基金，使得社会上的资金也能投入到房地产市场上来。这部分资金的投入，从根本上来说是增加供给，是稳定市场的因素。所以说，改革和发展是推进我们这个市场大好市场的根本出路。谢谢大家！新浪乐居论坛
主持人：谢谢张董事长。在我们房地产业界不仅有开发商，还有与开发商结伴同行的营销机构，他们甚至比一些开发商更加离我们的客户近，更知市场冷暖。下面我来介绍的这位陈劲松(陈劲松博客)先生，就是这个行业的领军人物。他们深圳世联地产(世联地产博客)去年成功上市。下面我们掌声有请深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松先生。
陈劲松：等会任志强(任志强博客)先生他可能具有太湖论剑的重要意义，我在这先给补充一点数据。
建国以来，我们第一波潮也就是1951年到1958年，总人数7200万人，这帮人目前进入中国旅游地产的主力，包括现在的海南。第二个潮，是1962年到1976年，总人数约3亿5000万人他们步入人生事业挣钱最多的高峰期，他们进入我们的改善性住房的主力。麻烦就麻烦在建国以来第三个潮，也就是1985年到1991年，总人数1亿5000万人，目前进入就业和结婚。目前，中国每年1000万对夫妇结婚，他们是进入了我们的首次置业。这是一个基本的数，这个数我当然就不阐述它的意义了。买房,购房,装修论坛,房产论坛
目前，我们世联的统计下来，中国房地产的价格与价值跟什么有关系呢？我们说M2就是跟我们房屋的总价值几乎等同。个别年份，稍稍差一点，比如 2009年，比M2就要多，因为就是大家比较认为的过热。每年的M1与我们的销售量完全同步，M1发放的速度和销售量的增长速度和销售量的萎缩速度几乎同步。那么，也就是说，中国房地产价格这件事，刚才顾会长说，当然有很多很多的因素，我们简单找数比，我们发现美国房产的价格跟美国当时的货币的发行量完全相关，也是一样，根源恐怕不在我们发展商，也不在我们的建设部，可能跟我们的金融密切相关。
如果房价总价值，房屋面积的增速跟金融如此相关的话，我们世联的统计下来看，我们看过去的一年为什么增长这么快，过去的一年货币发行量M2本身增长28%，我们新增的成交面积增长5%，跟国家统计局他们算的每平方米涨多少钱不一样，我们算的是全国房价应该涨3%。如果这样，2010年我们觉得全国人民应该密切盯住我们的货币发行量到底怎么变化，这个板子不要打错。次贷危机板子不应该打到美国开发商那，应该打到格林斯潘那。这是第一个观点。7 X1 G) @8 @
第二个观点：关于2010年消费者要密切注意我们的按揭成数和按揭利率的变化，是不是按揭利率已经到了历史性的高点了呢？它不是。属于二套房的按揭利率不是打9折，现在是打9折，如果提高到1.1倍的话，中国房地产将会有很大很大的问题，整个市场会有很大的问题。如果打7折的优惠利率的话，那么2010年仍然是非常的火爆。当然，现在看打9折的可能性最大，如果打9折的话，我们预测全国2010年整体销量应该有-10%左右的增长，就是2010年是雷电交加的倒春寒。2010年具体的每个区域的房价有什么规律的变化呢？刚才很多人问，一线、二三线到底怎么办呢？说句实在话，我们世联已经不是这么分城市了，已经没有任何意义了。我们看无锡跟上海之间将会半个小时，甚至更快，这个时候我们再这么分下去意义已经不大了，我们愿意按照房价来分。我们是这样来分的，而且我们是有规律的。房价高于1万6的区域在哪里？不只是一线城市。我们发现好多二三线城市房价高于1万6，但是基本规律就是地价已经开始高于了8000块钱。目前2010年对这类市场，我们的判断是，如果跟过往来比，属于量开始萎缩，价格仍然上涨。属于叫缩量上涨这么一个市场。这类市场易小迪(易小迪博客)先生说这种循环已经玩不下去了。在这个市场中主要的参与者是那些历史拥地和豪宅开发商和商业地产，希望通过不断的滚动做普通住宅在这里玩已经没有必要了。那么，8000—16000元是第二级，随着地价的比例越来越缩小，地价在3000—8000元的市场我认为非常不成熟，仅供参考，我认为量仍然是萎缩，总体的量是萎缩，价格是怎么样？价格是上涨的。4000—8000元是目前为止我们看到的量价同步上涨，在2010年恐怕最好的是一级市场。第三级的地价在1500元左右，是1/3。那么4000块钱以下，我们认为这个市场可能是缩量不涨，甚至有可能价格是下跌的。具体的我就不解释了。
如果是这样的话，因为中国的房地产调控周期一定是短于项目发展周期的，我们对于每一周期的市场的把握是重要的。接下来我有几个呼吁，在目前的政策环境，在目前的房地产情况下，假设好多节奏因为太深层次了，很难调的情况下，有几个是可以调的。我呼吁全国城市大幅度提高容积率，这也是建设部干的事，用不着别的，使得我们的土地给子孙后代留一点余地，使得我们中低档的房子因为容积率的提高不得不高。我呼吁全国城市，不管是一二三线城市大幅度地提高容积率，怎么补地价然后再说。我呼吁取消一切基于房屋产权的公共门槛，而是基于租赁权，比如说我们的白领，他在哪租房子，他的后代就可以在哪读书，这是中国白领一定要关注的。目前基于房屋产权的这种门槛，给房屋造成了很多的溢价，这个是可以做到的，而且是人性的。
我呼吁：保障性用房全部至少是主要用于公共租赁住房。这样我们可以预计在未来三年，政府通过调整租金的时，来调整中低收入的房价。买房,购房,装修论坛,房产论坛!
我也呼吁，央企房产公司逐步转为保障性住房为主，商业地产为主的公司。在住宅这里，不要拼命想提高房价。
谢谢大家！
