[提要]在经历了2008年国际金融危机的影响以及2009年中国房地产“由冷到热”的变化之后，中国房地产市场的格局也悄然发生了变化。恰逢“两会”期间，近半数代表提案聚焦中国房价，使得中国房地产的政策和发展趋势成为时下热议的焦点。2010年前后针对房地产出台的一系列相关政策究竟能够给整个行业带来什么变化？房地产企业如何应对下一轮竞争？一线城市的房地产发展经验是否会为二三线城市带来新思维和新高度？如何让二三线城市楼市更加健康良性地发展，为城市居民提供更好的产品？
2010，无锡广电集团与阳光100再次携手，联袂举办 “大局与趋势——2010中国房地产(无锡)高峰论坛”，盛邀业界领袖、专家学者以及资深媒体人士“太湖再论剑”，深度解读当前房地产政策和房地产市场发展趋势，剖析中国房地产发展的新浪潮，探讨品牌企业二三线城市发展的新思维和新高度。
新浪乐居在现场进行了全程直播报道。
高峰论坛
袁一泓：我们的对话时间开始，因为刚才演讲的时间短，在座的嘉宾只是陈述了自己的观点，没有交流。是不是同意他们演讲的观点，我想请顾云昌先生，您觉得钟伟先生的论点你同意吗？他说没有泡沫。您觉得中国房地产真的没有泡沫吗？
顾云昌：我认为泡沫问题是怎么看的问题，什么叫泡沫？资产虚涨就是泡沫，我认为谈到泡沫不要可怕，其实在房地产市场有泡沫不奇怪，奇怪的是房地产没有泡沫。
袁一泓：您认为有没有泡沫。
顾云昌：我认为有一些城市是有泡沫的
袁一泓：还是部分否定了钟老师的观点，刚才任总说易小迪是悲观主义者，我记得他的观点是土地资产有泡沫，您还是觉得央企制造了泡沫，而你们没有制造泡沫。
易小迪：土地市场泡沫已经到了非常可怕的地步了，实质上是把泡沫在转嫁给社会，如果今天房地产市场有问题，住宅市场有问题，实质上根是在土地市场，土地市场不动手术，房地产房价是没办法调控的。土地市场有垄断，就会造成价格上涨，但是中国缺不缺土地，其实中国是不缺土地的，主要还是土地体制的问题。
袁一泓：张民耕您同意他们的观点吗？有没有补充呢？
张民耕：关于泡沫问题，我认为肯定是有的，一个市场只要有虚拟经济和实体经济，有两种经济形式的时候，一定会有泡沫，就像泡沫一定有液体和泡沫存在，但是我们要关注的是这个泡沫是不是已经使得这个社会，使得生产的量难以承受，我觉得个别城市已经出现了这个问题。如果面粉比面包贵，一个白领，一个普通消费者，通过自己勤勤恳恳的劳动，还买不到蜗居的时候，还感觉到良好说没有泡沫，这是感觉有问题。
袁一泓：今天的主题是大局与趋势，为什么说泡沫，主要是因为北京有几个天价的地王出现，您觉得这是正常现象吗？
周忻：首先我认为中国市场是存在泡沫的，有一件事情可以讨论，在78家央企退出房地产市场，到底是好事还是坏事。我认为这不一定是好事，为什么他们要退出，他们也是中国主要的力量，人家想为中国房地产做出贡献，为什么赶出去呢？如果明天外资说要赶出去呢，后天民企要赶出去呢。
袁一泓：陈董事长，你分析一下现在楼市处于什么样的状况，您觉得基于你的研究数据来看，中国楼市处于什么状况？
陈劲松：美国是从2001年开始房价持续上涨，那么到2007年开始爆破这叫大泡沫，叫真泡沫。我们国家怎么界定这个泡沫还得定，否则这个永远没有结论。第二个我曾经在2005年在美国看房地产的时候，我就到旁边小书店买了一本书，那本书的题目就是美国的房价有泡沫吗？然后他的结论是没有。那么最最关键是我们结构出问题，这个结构打错了人，打到了房地产开发商这儿。最终的根源两个问题，一个是货币发行量持续每年20%几增发，我认为去年这么大货币的发行量，如果房地产在这接着，那些钱大家想一想去哪里，那会出大乱子，幸好有一个房地产把多余的钱给接了。当然股市也是一样，中国资产市场在接超额发的那么多钱，这些钱提高产能吗？我们制造业已经产能过剩了？怎么办？所以从某种意义上说，中国的超额货币发行我们应该感谢商品房这个市场把多余的货币吸收了。
袁一泓：您的意思是中国的经济增长还要感谢中国的楼市。任总我记得你说过话，房地产不要听经济学家的，90%的经济学家说的不对，您觉得钟伟同学是属于90%里的还是10%里的。
任志强：钟伟先生刚才说有八百万套，我说只有六百万套，但是钟伟先生好像不属于经济学家。你们把他当做经济学家，我不把他当做经济学家。
我们全国房价在1900多块钱的时候，我们第一个经济学家叫做魏杰就开始说冬天来了，泡沫来了，结果一千多块钱蹦到三千块钱，然后又有一些经济学家说中国的泡沫已经大的不得了了，发现从三千块钱蹦到四千块钱，到了前几年还有一些经济学家说泡沫来了。到了四千四百多也有人说泡沫，但是到现在已经进入五千，到五千又说泡沫结果蹦到六千，六千又蹦到七千，那么泡沫在哪。
按照历年来过去个人按揭贷款占到购房总金额23%，今年到了19%。去年购房一次性付款的比例已经超过了50%。
嘉宾们现场交流，各抒己见
袁一泓：作为老百姓还是觉得房价太高，北京的人均GDP和收入问题，但是北京房子是北京人买的吗？这显然不可比。
任志强：北京人不买那么多，是因为北京人有房子。你看看四合院里还有几个房主在住，没有多少了。你深入到农村去调查调查，所以你不能就此评论说北京人有多少人买房子，你得问北京有多少人没房子。
袁一泓：我们还是说一下现实，不扯那么远。任总太能辨了，他的逻辑很怪异。今天我听了钟伟老师的演讲，我觉得钟老师作为一个客观的经济学家还是有很多可以听取的意见和建议的，但是我怀疑事先有人打招呼了，完全跟任总是一脉的观点，我就怀疑钟老师今天有人给你打招呼吗？还是你就这么认为的，中国房地产很健康，很正常。
钟伟：我是这么理解刚才说08开论坛对房地产有重要的影响，我估计没有任何影响。任志强同志对房地产发表很多评论对房地产也没有任何影响，如果靠口水把房价吹上去拉下来，我就靠口水挣钱就行了，我今天把房价吹上去，明天把房价吹下来，我们不是市场操作者，只是市场参与者。刚才各位都讲了很多，你问开发商房地产贵不贵，没希望了。你再问易小迪说房地产有没有问题，他说房地产没有问题，地有问题。但是你问问地有没有问题，地方政府回答土地也没有问题。所以尽管中国处于城市化过程，每年城市吸纳一千两百到一千五百万人，三十年也完成不了。所以地方政府为什么要这样呢？每年增加一千多万人口进入城市，我们折算了一下，地方政府为了吸纳一个城市的户籍或者常住人口，为城市居民所配套的市政基础设施每年每个人必须为他投三十到五十万，地方政府有财权吗，没有的。那么地方政府要出征集吗？要的。怎么要有钱升官呢，我要扩大规模，我要服务业搞好，在这个基础上进行了土地的整理，获得了一部分土地收益。那么是不是地方政府从土地收益当中获得非常大的利润呢？除了像北京、上海这样少数一个城市，土地财政收入占地方收入50%以上，大多数城市是没有这么多的。更多这些土地主要是基础设施。高房价实际上有一定程度也改善了这个城市的基础设施和公共设施。
袁一泓：今年我们开这个高峰论坛，听几位嘉宾的观点，并不是我们想影响政策，主要还是交流观点，给在座的一点启发。我们有请张总谈谈。
张民耕：钟教授说的很好，但是还要往下问一下，开发商说房子不高，是地贵，地方政府说地不贵，但是如果再往下问，作为普通的买房人，作为城市化进程当中的主题—人。为什么我们现在说每年只能完成一千万到一千五百万的城市化，城市化率大家讲什么呢？盖了多少楼、修了多少路，建了多少地铁，但是这些东西只是城市化的一部分，城市化的根本问题是人的城市化而我刚才说了，人的城市化，新一代农民工，新兴一代农民工等不起，这就是为什么房价牵挂着千家万户。据说51%的议题是建议房地产，正是因为从一个城市化进程当中的人来说他觉得是贵的，他觉得是受不了的。
那么怎么办呢？我觉得应该把城市化的着眼点放在人的身上，放在让更多的人在尽快的时间内完成城市化的进程，降低城市化的成本，否则成化市的成本太高，必然导致我们制造业大国不成为打造也，像北京、上海这样的房价只能干金融业，清华教授、北大教授校长都说现在的房价给我们导致一个致命的问题，就是我们吸收一个教授都吸收不赖，为什么？你能让这安身立命，150平方米的房子不算多吧，那么在北京和上海150平方米的房子这个意味着什么？同样作为普通的劳动者来说，要么就承受蜗居，生活不幸福，要么就进不来。所以整个城市化进程要有总体的思考和新的布局，要降低城市化的成本要使得愿意进城的人花出自己的努力，做了自己的贡献以后就能够城市化，这就意味着城市化的布局，也意味着房地产布局应该有一个巨大的变化。事实上能不能是另外一回事儿，应该像汽车一样制造越来越便宜的房子。
袁一泓：请在座的嘉宾表达一个自己对未来楼市的运行趋势的预测，简单的一个观点。比如说作为专家和学者你认为房地产会不会出台新的调控政策，作为企业家你们认为未来楼市会怎么样演变，简单表达一下自己的观点。
陈劲松：希望政策要改，而且我希望全体的消费者，尤其是嫌房子贵的消费者跟我一块呼吁政府，一大幅度提高容积率，我们国家的没有太多的土地建花园。第二取消一切基于房产权的配套房产，什么医院，大学，这些一定要取消，不取消户口再说，但是只要在这租赁就有这个权利，使得不要这么着急。
任志强：如果不改变土地政策和现有政策的话，房价是不会掉下来的。我从来不认为中国人缺土地，农村的宅基地有16.8万平方公里，是城市建设的4.6- 4.8倍，所以不从根本上解决土地制度是无法改变土地资源和人口之间矛盾的，那么房价永远是掉不下来的。
顾云昌：刚才讲到货币扩张自然导致资产价格上涨也就是产生房价泡沫的根源，所以从全世界总的态势来说货币发展态势还在进行，这是全世界共同特点。在中国还有另外一个特点就是土地问题，无论是城乡土地的断桥也好，政府垄断土地也好，种种都会导致土地供应量不够，所以这困扰着中国的房地产市场。
易小迪：我一直认为客户买房两个需求，一个是改善居住条件，第二个就是保值增值，这是中国人很强大的需求，保值增值今天我特别强化了讲金融学观点，从整体市场来说很繁荣的，但是我还是谨慎主义，一线城市会出问题，二三城市刚刚起步。
张民耕：我的感觉就是大势的判断是这样，另外从前景来说如果房价还是止不住，地价还止不住的飞涨，一定会有宏观调控出来，为什么？稳定压倒一切。另外要解决房地产一些根本的问题，要使得房地产市场平稳健康发展在于改革，我特别同意任总的观点，就是如果不解决土地制度，那你永远写不好房地产这篇文章。中国的改革是从解放农民生产力开始的，真正的中国城市化和现代化要解决这个进程比较要从解放农地、农放、宅基地开始。首先从大城市的周边开始，然后扩及到各个城市的周边，使得农民的土地，因为宅基地他的利用效率是非常低的，如果让他变成城市用地，再加上收入提高，何愁买不到房呢？
袁一泓：周董事长您对2010年楼市的判断？
周忻：大于可能，首先不会往下，会往上，我们希望是等于？什么概念，就是稳定，一旦大于而且大于多的话，政府政策就出来了，无论从市场角度判断还是从两会上政策面上的判断，首先是下去、等于，然后一旦往上政府就会出台新的政策。现在就在这个状况下进行博弈之战，正往上的博弈。
袁一泓：钟老师您作为一个经济学家，您给开发商的建议和购房者的建议是什么，在2010年。
钟伟：我还真算不上经济学家，我是这么想，对于发展商来讲对于目前的地价，仍然是低的。随着时间的推移我们可以证明这一点，只有时间证明这一切，我倒是觉得可以退一步，我们每个人都有局限性。目前我们开发商有一些呼吁的政策也并不一定没有连锁反应，你比如说拉幅度提高容积率，适当提高我觉得可以，大幅度提高以后，居住品质的下降和对市政基础设施的压力就太大了，也受不了。大幅度的取消对医院、就近入学、户籍的控制，城市的膨胀将会更加无序，开发商的建议我觉得也得看政策。第三个改变目前土地的出让规模，我觉得还是大有事情可做。第一个可以做土地的跨省平衡，比如说江苏省跑到辽宁省的土地指标，跨省平衡这样子最有价值的土地可以得到最有限的开发。第二在所有的土地供应当中70%并不是用于商品房开发，是用于工业园区、开发园区，那些土地的出让只提供了土地出让的30%，所以把商品房供应量适当增加一些，把非商品房的土地供应量减少一些。
如果物业税的话，富人可以多买，多买就多交税，怕就怕富人多买了房子，并不承担多交税。我觉得在房地产开发的时候，配件一些廉租房也能起到平移作用。
最后一点就是宅基地和可用指标可以进行置换。所以在政策决策当中一定要考虑复杂性，对于开发商的建议就是你既然钱多地不够，买不起地，做不了一线做二线城市，做不了二线城市也可以做三线城市。对于消费者来讲没有办法，如果你一个人天天在那骂房价，房价也不会下来，你的唯一选择就是随波逐流。
袁一泓：我觉得开了这么一个高峰论坛还是很有意义的，希望各位专家的建议和发言能给大家一点点启发，谢谢大家。
