单一的房企融资模式正在悄然发生转变。3月8日，一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司——盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司宣告成立，其管理的房地产投资基金首期募资规模达到5亿元。据悉，该公司是由北京银信投资有限公司、阳光壹佰集团、北京复地房地产开发有限公司、富汇投资管理有限公司、全国工商联房地产商会委托喜神资产管理公司五家专业机构联合发起设立的。投资的目标是中国具有明确增值潜力的房地产开发项目。近日，记者就相关问题对该公司董事长张民耕进行了采访。 

房地产基金的存在是必然 
　　房地产投资基金是一种专门投资于房地产项目或公司的私募股权投资基金。 
　　为什么想到要做房地产基金呢？张民耕说，判断房地产形势是和中国的城市化进程联系在一起的，只要中国城市化进程不中断，房地产市场就会存在强劲需求。因此，他认为做房地产基金是十分必要并有深远意义的。“房地产行业最大的一个问题是如果仅仅通过债权融资而且主要向银行贷款融资，一个是房地产自身的负债率会很高，现在普遍是百分之八十至九十，容易和银行捆在一起，如果有点风吹草动不仅房地产企业会觉得很难受，银行也会随着受影响。” 
　　中国工商联商会会长聂梅生在2005年就曾经提出过，房地产有两个方面需要转型，一是融资模式要转型，房地产行业本身具有金融属性，应逐步转变主要向银行借贷这种间接融资的模式，应该间接融资模式和直接融资模式相结合，即动员社会上资金通过各种基金的形式投入到房地产，这样的好处是社会的资金既能分享房地产行业发展红利，还可以起到稳定整个市场的作用，不至于银行政策一收市场就垮下去，一放又过热，社会资金就比较稳定；还能增加城市住房的存量，这种存量对稳定整个市场是有好处的。 
　　二是房地产开发的模式要创新，从香港模式要转向美国模式。张民耕表示，美国的房地产开发是很清晰的，投资、开发、建造、销售、物业服务，专业化分工协作，特别是把房地产开发和房地产投资分开。现在房地产商只要没有打通资金渠道，只要不是上市公司，都会存在一个突出的问题，就是资本金的增长赶不上生产资料价格的增长，所以随着门槛越来越高，竞争越来越激烈，许多房地产公司都边缘化了。 
　　“北京本来是四、五千家房地产公司，现在真正有项目在卖的不超过500家。我们做这个基金首先是两个转型，一个是融资模式的转型，间接融资转为直接融资，股权融资而不是债权融资，这样还带来一个好处是让社会的资金也能进入房地产行业，分享房地产红利的同时也稳定了房地产市场，这是非常好的。同时使房地产商更专业了，解决他的资本金增长跟不上生产资料价格增长的问题。” 
　　张民耕说，整体来说，房地产基金是针对整个房地产投资市场的，如果今后做大了，是一个市场的稳定因素和分享因素，就会让所有想投资的人都能分享到城市发展红利。另外对于银行和金融机构是一个有效的避险工具，有基金公司充实项目资本金并实行专业监管后，会专款专用，减少银行和金融机构的风险。至少从理论上来说是推动行业进步的很好的一件事。 

对房企发展有很大促进作用 
　　那么，房地产基金对房企有怎样的促进作用？张民耕告诉记者，总结多年经营实践经验，看明白了一件事：做房地产基金要有一个核心竞争力，就是你投得出去必须能收得回来。现在他们在做远程化管理，就是说投资项目时和被投公司形成一个协议，协议形成后，实际上是基金公司帮房企进行成本控制。“我们控制成本的力度非常大，所以房企是愿意和我们合作的。另外我们还有一个突出优势，私募股权基金由GP和LP组成，GP是普通合伙人，LP是有限合伙人，LP负责出资，GP负责投资管理产生增值，按惯例一般GP在基金里只出资百分之一，我们为了取信于社会，投到了百分之十五，这样以雄厚的资金实力和合伙人的利益捆在一起，同舟共济，对他们会更有保障。我们还把自己的收益和投资人的回报紧密结合，优先保证投资人收益，使投资人的利益获得更多的保障，以此来取信于社会。在投资决策上我们还把社会的名流专家吸收进来，确保对大势对项目都会有一个准确判断。” 
　　作为房企的决策者，张民耕认为，中国的房地产行业还会持续看好，持续看好的不是持续涨价，持续看好的是市场有需求有销路，市场能够得到健康稳定的发展，这是符合“国十一条”的要求的，也是房地产投资基金发展壮大的坚实基础。 

加强合作 及时化解房企风险 
　　对于与开发企业的合作，房地产基金是典型的雪中送炭，扶上马送一程。若房企资金不足，他们会参与进来增加资本金使得房企能够贷款，具备充足的开发资金；若管理技术不足，他们会帮助提高管理技术，甚至品牌不足的也可以合作推出优势品牌。也就是说，开发商缺什么房地产基金公司都能给予一揽子解决方案、强有力地帮助其发展。张民耕说，他们建立了两类战略合作伙伴关系，一类是开发商为主的开发战略合作伙伴，一类是银行信托等金融机构为主的金融战略合作伙伴。他们目前主要针对二、三线城市的中小型开发商，主要通过几条线开展业务，一是工商联商会，二是中房协，还有华本俱乐部、篮筹俱乐部等，在合作方面主要是注重人的合作，一旦他们选定了合作伙伴，就会很用心地去长期深入的合作。 
　　国际合作金融机构的运作方式与国内非常类似，总体理念是差不多的，但国际合作机构更倾向于做固定回报，采取对已经建成的物业进行投资以后长期收租的方式，现在有一些国外基金也开始投资到国内的开发项目中。张民耕认为，中国的政府应该有一个眼光，趁这个时候鼓励中国民营房地产基金公司快速成长，把国内的房地产基金做大。“2007年6月1日开始，中国就可以开始做房地产基金了，这对于我们的发展是有很大好处的。国际机构最大的优势就是钱多，经验成熟。他们最大的问题就是炒地皮炒项目。国内基金的优势就是比较本土化，对开发商实际需求和政策动态比较熟悉，沟通也比较容易。”
　　怎样化解房企发展中的风险？张民耕认为，首先要判断大势，一是宏观形势，二是当地的市场，三是法律关系，四是人的风险，然后是具体操作过程中的风险。“我们做一个项目从接触到最后决定实施，要给两个委员会即投资顾委会和决策委员会提供一百多页的项目分析报告，做得非常详细，各种影响因素都要考虑进去。” 
　　张民耕还告诉记者，他们目前主要将业务集中在北京为首的环渤海区域，上海为首的长三角区域，因为这两个地方经济形势发展比较好，市场也比较规矩。下一步，他们要和更多的房企合作，要努力寻找合作伙伴，做出规模与品牌。“房地产基金不做出规模是没有出路的，我们的目标是做好、做大、做强，进一步增强公司实力，不仅和中小型，还要和大型的开发商合作。”