导言：盛世神州房地产投资基金的成立开了北京房地产私募基金的先河。盛世神州的主要股东几乎全是房地产大佬，它的成立在一定程度上推进了大陆房地产从“香港模式”向“美国模式”转变。正如张民耕董事长所说，“多一些房地产金融思维，少一些房地产开发思维”是这家颇受关注的基金公司最大的心得。

　　“当初下海选择跑道时，我们选择了房地产。如今十几年过去了回头看，发现跑道选对了，我们选择了前面有人计秒表，冲线有人计成绩的地方，而不是前方一无所有。这一次成立私募股权基金，我相信我们又一次选对了跑道。随着城镇化的推进，房地产必然会有持续规范的发展”，在北京复星国际中心19层的办公室里，盛世神州房地产投资基金管理有限公司董事长张民耕对记者说。他背后的橱窗里放置着航天器的模型，上面有杨利伟的亲笔签名，张民耕说，“盛世神州”的名字也借鉴了“神舟”的谐音，希望公司能够一飞冲天。 
　　2010年3月8日，盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司（以下简称“盛世神州”）正式成立，成为北京第一家以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募投资基金，开启了北京房企探索私募化融资的道路。盛世神州有优秀的房地产血统，其五位主要发起人北京银信投资有限公司董事长张民耕、复地集团董事长范伟、阳光壹佰集团董事长易小迪、富汇投资管理有限公司董事长曾军以及喜神资产管理有限公司董事长曾勇，几乎均为房地产界大佬。而“空降”至盛世神州投资顾问委员会的，更不乏华远集团总裁任志强、SOHO（中国）联合创始人潘石屹等行业领袖。面对银行信贷收紧，房地产商显然为借机占位做好了准备。 

开发模式转变和房地产投资基金的先行者 
　　与以往私募基金的最大不同在于，盛世神州基金主要牵头人都来自房地产开发商，也成为大陆第一个公开以“房地产”字样命名并限定投资房地产行业的投资基金。盛世神州基金到底如何自我定位？“说到底，我们是以投资为先导的房地产资源整合商”，张民耕说。“这种资源整合，从表面上看，似乎只是为房地产商解决其最为迫切的资金问题。但是实际上却是全方位的整合。比如可以把我们在过程控制、品牌运营、销售策划等方面的经验向项目进行输出。” 

盛世神州的横空出世其实经过了很长的酝酿期
　　早在2005年，全国工商联房地产商会会长聂梅生就提出，大陆的房地产企业形态已经发生变化——正在由全能型的开放商转变为或投资、或开发、或营销运营的模式，也就是从香港模式走向分工明确的美国模式。这种提法让张民耕萌生了一个想法——要做大陆房地产开发模式转变和房地产投资基金的先行者。而2007年6月1日生效的《合伙企业法》为组织有限合伙制的房地产投资基金奠定了法律基础。虽然有了法律支持，但是私募股权如何操作、模式如何依然困绕着张民耕的脚步。直到2008年，张民耕参加了北京大学金融系何小峰教授举办的私募股权基金高级研修班，从理论和思路上了解了私募股权投资基金的操作思路。“我简直豁然开朗，而且在这个班里也正好有人和我志同道合，我们就在一起拍板决定从“梦想派”变成“行动派”，开始为成立盛世神州投资基金而努力。” 
　　张民耕认为，目前大陆房地产市场已经做好准备接受地产融资的多元化趋势。“大陆房地产在两方面存在问题：一是开发模式中，房地产商资本金的增长永远赶不上生产资料价格的增长”。如今地王频出，土地价格一飞冲天，仅靠房地产企业进行资金自我积累简直难以望其项背。“2002年、2003年，北京房地产最鼎盛的时候有4000多家房地产公司，但是现在有项目可开发的不满500家。中小开发商都被挤出到二三线城市。房地产商自我资本的积累和土地价格增长的差距越来越大，所以开发、投资的分开十分有必要。” 
　　“大陆房地产的另外一个问题就是融资模式的单一，地产商主要就是向银行和信托机构借款。这样带来的结果就是负债率高——房地产商和银行互相绑架，一旦开始调控或者经济形势有波动，这种关系特别脆弱。房地产私募的成立使得用民间的资本充实房地产企业变为可能，而且至少会产生三个好处：第一，让社会资金也能分享城市化的红利；第二，避免了个人资本去炒房炒地而产生的风险，避免了个人资本成为击鼓传花最后一棒的可能；第三，基金模式使整个社会增加了供给，促进行业存量增长，使民间资金成为房地产业的稳定器。” 

房地产+基金模式 分摊城市化大饼 
　　其实张民耕创立盛世神州房地产投资基金的目的，用一句话就能概括，“以天下之材，盖天下之房，住天下之人，增加供给，稳定市场。” 
　　据张民耕介绍，盛世神州房地产投资基金管理公司作为基金唯一的普通合伙人（GP，General Partner），出资额达到了一期总融资规模的5%，加上发起人股东的共同出资，发起人和管理人的出资达到了基金首期融资规模的15%。这一比例在私募基金中并不多见——私募的惯例是普通合伙人只需出资投资额1％。 
　　“我们希望表达基金管理人和投资人利益的一致性的决心，让投资人放心，我们同甘共苦、同舟共济”，张民耕告诉记者。 
盛世神州房地产投资基金的一期融资规模为5亿元人民币，投资重点将放在长三角、环渤海区域。“盛世神州是以项目的股权投资为主、债券投资为辅。投资退出方面，主要有溢价回购、分红退出和二级市场退出等方式”，民耕介绍说。 
　　不难看出，盛世神州的五位初始合伙人都有极其专业和成功的房地产开发经验，拿张民耕的话来说，就是“对房地产项目的市场潜在价值具有专业判断能力,对开发经营全程具有专业管理控制能力,这是盛世神州基金及管理公司的基本优势。” 
　　不过房地产血统纯粹的另一面可能是基金系血统不足的质疑。对于基金运营经验的欠缺，张民耕显得很坦然，“我们当然要少一些房地产开发思维，多一些房地产金融思维。” 
　　显然他已经做好了功课——借助外脑来扩充基金管理团队的“基金系血统”。而这些外脑中的制胜武器当属公司总裁王戈宏。 
　　张民耕在介绍王戈宏时难掩兴奋。“他本身就是做基金出身，2006 年他在美国发起创办JW Stone商业不动产投资信托基金(REITs)并担任创始合伙人及总裁，全程主导基金的资金募集，团队整合，政府法律金融等资源的建立，项目的发掘评估和投资的决策管理等。除此之外，他在万科呆过八年，有丰富的房地产经验，熟悉房地产界尤其是大陆的房地产界，了解房地产经营模式。” 
　　在银行信贷收紧的情况下，房地产私募的成立更像是在“关闭一扇门的同时打开的一扇窗”。“只要房地产业有发展，我们应该吸引更多人来分城市化的大饼，而不应该是几个房地产商独享。这是我们的愿望”，张民耕由衷地说。