面对房价快速上涨，投资投机越演越烈，房地产供需结构失衡……，4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。调控政策一经出台，立即在市场中掀起了巨大波澜。有数据显示，新政出台的第一周，无论是新房还是二手房，成交量迅速萎缩；不少之前热销项目，也开始调价折扣。值得注意的是，此次调控政策也影响到了股市，包括地产股、银行股，纷纷受累，一周之内创下今年最大跌幅。

　　那么，此次调控，是否预示了新一轮市场调整期的到来？记者近日采访了盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司常务副总裁李万明博士。他认为，本次调控政策的传播效果是比较高的，也助力了政策的影响效果。他分析说：“此次房地产调控政策中并没有突出要打压房价，而是遏制房价的快速上涨。但经过媒体的传播，传播的效果就变得不一样了。”

 

　　记者：对此次房地产新政的影响程度，您如何判断？

　　李万明：我认为有两个方面：第一，房地产开发企业短期内会受到政策的影响，特别是有些企业新地已经交了土地保证金，老项目近期开盘销售不划算，又面临银根紧缩，这时开发企业特别需要资金的支持；第二，未来还会有进一步政策，估计“房产税”明年初可能会在部分城市推出，开发企业资金会更加困难。

　　从以往来看，基本上每次调控之后，房价都会出现短期下调，但总体上呈现螺旋式上升的走势。经过了2008之后，2009年市场的行为就是很好的说明。此外，市场的波动，与所在的区域、城市有较大关联。如目前大城市的房价可能会有下跌一些，因为之前是涨的速度太快；相比之下，小城市的售价不变、销售量会减少。但政策的影响，会随着时间的推移会越来越小，维持的时间也会越来越短。

　　经过此次调控的洗礼，我认为部分城市的郊区房价可能会下降10%左右，但维持时间估计只有半年左右。

 

　　记者：政府怎样才能控制住房价？

　　李万明：现在看国家的调控政策，仍不够有效控制房价。要控制房价，第一要限制购买套数，比如规定每个家庭的住房不得超过3套；第二要推出50%左右的两限房用地。因为两限房相对经济实用房是一个既有市场需求又不会过多影响土地收益的产品。

　　现在的国土资源部提出保障性住房及中小套型住房供地要达到70%，中小房子的供应量会比较大，但对应的房价仍然会上涨，因为需求实在太大，买地的开发商还将高价竟地。政府还没有通过两限房来控制房价，要想真正控制住房价只能推出大量的两限房。例如政府如果觉得北京五环的房价在每平方米1.5万元比较合理，那就可以在五环附近大量推出这样的限价房土地，同时限制购买人群为真正的中低收入家庭。

　　中低收入的家庭能够买到价格合理的两限房了，另外50%的土地仍然可以自由招拍挂，这部分商品房是卖给有钱人的，房价高就让他高吧，市场经济下就应交给市场调节。政府还可以部分利用这部分土地收益推出更多的保障性住房用地，有效控制住中低收入家庭购房的房价。

 

　　记者：新政策出台，对PE基金是更好的机会吗？

　　李万明：PE私募基金可以把闲散资金聚集在一起，投资给房地产开发企业，房地产企业很容易利用PE基金度过难关。从以往的调控经验来看，宏观调控政策出台必将影响到房地产企业的资金链，但现在开发商的资金困难其实并没有媒体报道的那么难，因为有PE私募股权基金进入。

 

　　目前看，有些城市房地产销售比较困难。但长远来说我国房地产市场会趋于稳定，而且后市比较乐观，房价仍会呈上升的走势。因此，近期的开发企业如果缺少资金，使用PE私募基金是比较简单和便利的，即使为此会付出一定的费用，但总体房价的上升预期，会弥补开发企业的资金使用成本支出。PE基金、开发企业都将获利，我们的机会就在这。