2010年5月14日下午3点半，由山西日报集团、华本晋商投资俱乐部、华本地产俱乐部联合举办的以“通胀压力下投资机会的理性选择”为主题的 2010年山西投资峰会在山西国贸饭店三层宴会厅如期盛大举办，来自北京、天津及山西本土房地产精英齐聚一堂，就“中国经济运行面临的主要风险”、“新政下京、津、琼房地产投资分析”、“通胀压力下如何财富管理”等问题进行主题讨论，华远集团董事长任志强还就“当前房地产和经济形势分析与预测”进行主题演讲，活动现场气氛十分热烈。
联合主办：山西日报集团 华本晋商投资俱乐部 华本地产俱乐部
承办单位：华本晋商投资俱乐部
战略合作：华远集团 山水文园投资集团 香港置地 天津新华投资集团 高和投资 盛世神州房地产投资基金 中国国际金融有限公司 天润集团 滨海置地 滨海联创 嘉源置业 今典集团
主持人：李伟 山西日报报业集团经管会委员
出席嘉宾：李文明 华本地产俱乐部董事长
刘园 对外经贸大学教授
孙雅娜 中国国际金融有限公司 执行总经理
张映光 前《财经》首席记者、庄凌顾问董事总经理
汤宗耀 香港置地总经理
苏鑫 高和投资董事长
林江涛 今典集团地产营销中心销售总监
潘珂 山水文园营销总监
张岳 滨海置地总经理
田耀宗 新华集团副总裁
任志强 华远集团董事长
李春光 山西阳光实业集团有限公司董事长
白武魁 辰兴地产股份有限公司董事长
张民耕 北京银信投资有限公司董事长
王戈宏 盛世神州房地产投资基金总裁
李万明 盛世神州房地产投资基金常务副总裁
王维蔚 滨海联创董事长
▲以下是焦点太原房地产网对此次活动进行的现场直播报道
主持人：尊敬的各位来宾、各位领导，大家下午好！下面我们以热烈的掌声欢迎我们本次2010年投资峰会主持人，山西日报报业集团经管会李伟，大家欢迎。
李伟 山西日报报业集团经管会委员
李伟：大家下午好！首先欢迎各位参加由华本地产俱乐部与山西日报经济实训共同举办2010年投资峰会，请允许我首先介绍到会的嘉宾，我们邀请到行内最准的专家华远集团的任志强，盛世神州房地产投资资金董事长张民耕先生，以及在金融方面有独到研究的首都对外经贸大学的刘园女士，还有我们省财政厅的张处长。我先介绍介绍一下议会的议程，第一项由华本地产俱乐部的介绍本话华本俱乐部的宗旨。下来是第二个主题演讲，题目是《财富管理》是孙雅娜中国国际金融有限公司、执行总经理，主持人是张映光，前《财经》首席记者，庄凌顾问董事总经理。互动嘉宾有：汤耀宗、苏鑫、秦娜、潘珂、唐军、田耀宗。 主题演讲三是当前房地产和经济形势分析与预测，演讲嘉宾是任志强， 论坛二是房地产投资基金分析，其中一是调控之后怎么办？房地产投资新思路，2、投资房地产 大致的议程有这么七项，由2002年由李文明先生高端的护院制的俱乐部，华本地产俱乐部政府官员参会，定期提供高层决策上层，地区经济趋势前瞻，投资项目推荐，招商引资信息等系列服务，并通过各种趋势展开活动，所有的议题内容进口实施，深受广大企业家的喜爱，在京城有着广泛的影响，我有一次在北京出差与李文明相识，第二是李总本人对中国传统文化的坚守，李总送我一本书是他亲自撰写的是《善道》是这李总在经济飞速发达的情况下对人性爱人的本善的认识，在目前的条件下，有很多不确定的因素下，谈善道、论文化不合时宜，但这是企业长远发展、基业常青的底蕴。当时我想李总到山西来，让把他们的理念待到山西来。 众所周知，我们山西进行的一场声势浩大的煤炭整合。按照规划目标，到2020年我们由每煤矿要压到1000坐以内，进入下的投资领域和产业领域，山西推出的1400亿资金的趋向也成为焦点，如何为这个资金提供引导和服务也是我们面临的一个新课题。《山西日报》作为省委党报，不仅是山西省委省政府联系全省的工作，也是全省影响力最大的报纸。今天它已经成为各级党政机关、公务员大型国企民企私企的高端读者必读的报纸。我们的媒体也转变，《山西日报》联合华本地产俱乐部组织本次活动，就是希望发挥主流媒体的引导作用，将新的思维、新的理念、新的机会引入山西，在北京、山西、天津三地之间寻找最佳的机会，促进山西产业发展，为山西的经济发展、社会进步发挥媒体应有的作用。今后从我们山西的山西日报报业集团《山西日报》、《山西晚报》、《三晋都市报》、《山西新闻网》三报一网，我们和山西电视台经济资讯频道强强联合，为发展山西经济尽心竭力。本次我们还邀请到盛世神州房地产投资基金、滨海置地、嘉源置业、山水文园投资集团、三亚水万等多家企业，让我们对他们的到来表示热烈的欢迎！在座的每一位虎年大运。下面有请华本地产俱乐部董事长李文明致词。
李文明 华本地产俱乐部董事长
李文明：各位企业家朋友，下午好！我们华本有一个深厚的信念，是英雄总会在华本相会。孔子的学生曾经有这样一故事，他有一个学生叫司马要，他曾经很犹豫的说，我人人间有胸唯独我没有，孔子另一个学生叫子夏，他说我曾经听说，此生有命，富贵在天。对人家恭敬，四海之内皆兄弟。所以华本相信，相信孔子这个道理。四海之内皆兄弟，今天来到我们山西这个会议，主要是三个地方的企业家，第一个是北京的企业家，第二是天津的企业家，第三个是我们绝大部分山西本地的企业家。我相信，北京的企业家、天津的企业家、山西的企业家就是兄弟。所以我们今天华本是带着这样的理念，四海之内皆兄弟来到山西的。我们走到一起来了，我们就是兄弟。（掌声）。 2002年10月，在华本董事长任志强的枭雄、我们张民耕当代的张磊董事长，在很多企业家的大力支持之下，我们北京组织的京城地产联谊会，我们大家知道，做公益活动到了一定程度之后我们很多企业家呼吁有一个地产俱乐部，在这个呼吁之下，我们在2005年1月成立了华本俱乐部。到现在位置，华本俱乐部已经走过了将近280多次的活动、论坛，去年的领袖年会是我们的第285次论坛。是我们在张民耕董事长的组织下，由任总、潘总等等的老总联合发起的一次会议，我们在华本共享智慧、共享资源、共享生活、共享成功的理念下组织了280多次活动，活动以联谊会、考察活动、高尔夫球活动等多种形式展开。现在已经在北京、天津、渤海区域，是地产英雄总会！在华本相会这样的格局，华本一直倡导中国儒家的善良文化作为华本的立足之本。对华本有三个本，闪亮话本、快乐华本、成功华本。我们以善良作为俱乐部的根底，主要是希望华本俱乐部的企业家在这里共享快乐，共享成功。 以善促话晚上，成功的打量了善良华本、快乐华本的活动，山西从来就是经用企业家的故乡，一代又一代的山西人在这里的造就了今天晋商雄踞中华，领域欧亚，如今我们在晋商的共同努力下，晋商的优良传统得以发扬光大，2004年，在我们在山西得到了山西华本俱乐投资俱乐部，作为华本在山西的唯一俱乐部，我们致力于与广大晋商成为朋友，与北京、天津、环渤海等优秀的企业家架起一座坚强的桥梁。我们华本就是要善通晋商，把我们的善意带给山西的企业家。我们将同环渤海优秀的企业家为最作的山西企业家提供最大的支持，华本与各位朋友协携手共创美好未来。我们相信，是英雄总会在华本相会！谢谢！
李伟：谢谢，下面有请中国国际金融有限公司执行总经理孙雅娜做主题演讲。
孙雅娜 中国国际金融有限公司 执行总经理
孙雅娜：大家下午好！感谢大家花时间来听我们讲财富管理的演讲，希望半个小时能给大家带来有益的收获。我们今天讲的专题主要涉及到财富管理，下面我就开始。 我手里有一份资料，大家可以看一下。我们分成四个部分，第一个部分其实是一个论据，今天是富人，明天你是不是还是富人？第二看一下中国财富演变的大的视野，第三个我们探讨的是如何用专业的说手段来捍卫我们的财富。第四部分介绍一下基金公司，我们希望在共同守卫财富的路。 我们看第一个，今天是富人，明天还是富人吗？看这张图的话，我问大家一个问题，你觉得您是富人吗？在中国什么才叫富人？在中国富人的资料是资产在1000 万以上的，在中国这样的人有多少？93万人，占中国人口的7万分之。如果你有1000万资产的话，如果你的资产有1亿以上，如果你的资产在10亿之上，你是百万当中的两个人。如果你1资产100亿以上，你是千万中的一个人。 这些人很有意思，他们分布在不同的年龄段，他们有不同的职业，主要是商人，高收入人士，还有一部分是炒房人。我们相信，这不是贬义。同时男女比例是 7：3，在中国北京的富人最多，分别由15万的千万富翁和9400个亿万富翁，我们回购投回过头来看这个富人，非常具有时代性，在80年代的时候所谓的富人就是万元户，到90年代百万才是富人，从00年之后，基本上到1000万才算是富人，谁是千万资产上亿的人呢？往往他们是从事资源行业，像煤炭，往往他们是从事房地产开发的，这样的从2000年到现在有钱人的趋势。问题是你认为下一个十年谁是有钱人？之所以在不同的年代会成为有钱人是因为你顺应的中国时代的发展，下一个十年你不在这个潮流里面，可能你未必是富人。 我们从这个图，从香港、台湾，和中国内陆的比较，中国的增加速度是118到200的增加，在中国你昨天可能是富人，但是你今天可能不是。在中国你今天是富人，但是你的未来可能不是。因为在中国你想跟上时代的步伐，可能真的不容易。
下面我们讲第二部分，如果你相信中国的富人带有时代性，未来中国时代发展大的事情是什么？我认为未来中国发展有两件大事。第一件事，刚才刘老师讲过，我觉得大家一定要严防膨胀，一定要捍卫自己的财富，不要被通胀了眼睛；第二件事中国结构转型是一个趋势，所以很多过去可能使你形成财富积累的行业，可能未必在你以后还是。
或许可以说有一种新的思路知道你从哪里获得财富。 为什么说第一个问题是严重的通胀？我们看一个图（PPT），这个红色的点从85年到02年中间的17年中国花了20万亿的货币。从02年到07年五年时间又发了20万的货币，17年、5年发行了20万的货币，最近两年又发了以20万的货币，所以我们大家应该提高警惕，通胀历来最大的通胀，在中国80年代的时候100块钱可以买100块钱的东西，现在我们用官方的数据计算，只能买到19块钱的东西。如果不用官方的CPI的数字计算的话，我想100块钱可能连 5块钱的东西都未必能买到。 我们再看一个数字，在90年代末，1999年的时候，你10万块钱可以买55平方米的房子，到了今天，用官方披露的房价速度，你只能买20平方米的房子。大家知道如果在北京、上海这种地方买房子，50平方米的房子现在连5平方米都买不到。 第二件事，就是行业转型。中国的过去20年，在近一点会占中国最近经济的10年，应该是投资拉动了，投资不管是房地产也好、不管是资源型行业也好，很多这样的行业都随着投资拉动的过程出现的很大的发展，但是同时在这个过程当中一些新型的产业呈现出来，它可能会是能源、它也可能是娱乐媒体、它也可能是医药、也可能是生物科技，这个我们真的不知道。但是有一点可以肯定，中国是在悄悄的发生转型，我们可能非常熟悉以前在我们非常熟悉的行业里面赚钱的人，我们未来要在我们很不熟悉的行业里面赚钱，这应该是中国未来10年的第二件大事。只要看到这两件事，你今天是富人，你明天还是富人。 第三部分，跟大家交流一下，如何用专业的手段让你的财富增值？我们查了一些资料看一下，我们先不说我们自己，我们看一看发达地方，我们看美国富人是怎么花钱的？美国富人在过去10年的时间里，他们的财富增值有几个来源，一个是靠金融房地产来增值， 我们可以看到他们用他们的企业经营形成的财富增值只占了三分之一，剩下的三分之二都是靠金融工具，靠房地产。所以我说不光是中国这样，全球的富人都是这样。 全球的富人怎么投资？他们的资产怎么分布？21%是现金，29%是固定收益产品，25%是股权类产品，18%是房地产，7%是利润投资，利润投资是08年之后才发明的新型工具，这些投资在那些地方？北美占了40%，欧洲25%，亚泰22%，拉丁美洲占了11%，中东和非洲占了2%，全球富人的财富是明显的配制化投资，他不是投一样东西，而是很多东西，而且在地域上存在很大分布的。这个告诉我们全球富人的投资理念是很接近的，他是用现金化、多元化投资来进行的。 你刚才说的是美国，中国的情况？告诉大家，中国的富人真的是不落后的，中国的富人有相当大的资产，27%是储蓄和现金，24%是股票及股权，20%是房地产，11%是基金，9%银行理财产品，6%是债权，2%是保险，1%是另类投资。我问富人，你的投资和全中国富人的投资是不是相似的？如果不是相似的，你们思考一下你的投资是不是成功的？我们看富人的财富管理是已经唤醒了，而且已经逐步走向多元化。在另类投资产品上，一定会有大的发展。大家一说投资我马上想，你是不是说炒股票或者说炒房子，我想给大家说一下投资的真谛是什么？ 投资的秘密，就是资产配置，不是其他的东西。投资的秘密不是选10，或者选5。什么时候买股票，这些都不重要，真正重要的是资产配置。我们给大家看一张图，可能清楚一些。在投资理念资产配置，占到了投资成功的91%的比例。这是美国从90年到09年，跨过了20年的时间一些资产的表现形式。问一个问题，你说这个世界上最抗通胀的资产是什么？是（PPT）大家可能说黄金、房地产，石油也可以，或者说大宗商品也可以，最抗通胀的产品是股票，尤其是通过专业搭理的股票。绿色的线红色的线是石油的走势，大家说房地产呢？房地产是下面灰色的线。大家说，当然如果你去做投资的话，只把钱放在银行里面，这个钱就不是你的了。为什么股票最抗通胀的？其实这张图，未必真实的反映这个情况，为什么？股票是最抗膨胀的，股票的增幅可以高达707%。如果你在00年1月1号买的股票，未来的十年你从来没有在股票上挣钱，你心里是什么滋味？房地产呢？房地产有一个好处，你在任何时候买都是对的。在20年里面，任何时候买都是对的，除非你在07年次贷危机出现之前买的房子。真正的投资的秘密是在对的时间投资对的资产。 所以你身边的人告诉你00年把股票卖出的话，这是最好的建议。在00年你的朋友让你买房的时候这是最对的投资。我同样告诉大家，在中国最抗通胀的资产是股票。在过去10年中国股票的回报率是600%，而房子的回报率，上涨幅度在北京和上海是200%，但是股票的波动性非常大，而房子基本上是持续上涨，在任何时候买都是对的。 在这里给大家看一个专业配置，这是有些理论化的东西，大家可以看一下，这个世界永远经历着四个阶段：先是经济加速，然后出现通胀水平的上升，然后经济增速开始回落，接着出现通胀下缩。在经济好的时候我们应该买股票，在经济过热的末端我们可以买上票，在经济上升的时候我们应该用现金，在经济有复苏迹象的时候我们应该买债券。我相信专业的资产配置会给大家带来超额的资产收益。 最后一项，请大家允许我给大家介绍一下基金公司。 给大家讲一下私人财富管理，实际上私人财富管理在海外是一个很古老的职业。随着现代金融的发展演变的越来越细微。它一般是怎么划分客户的呢？一般是100 万以下是贵宾银行，最低是100万美元，100万到1000万美元之间才出现理财的概念，在1000万美元以上就是说的私人财富管理。通常有一个词叫私人银行，私人银行就是为这些人做专业的财富管理，在美国还有才宽1亿美元以上，像这样的人他有专门的办公室，如果你是这样的人，你需要有一个专门的团队替你做财富管理。 私人财富到底有什么样的内容？当你的私产可以在投资策划方面会晤，当你的此产不低于5千万美元的市可以帮你大力加成的继承问题，现金流的管理，公司信托管理上选择方案，如果你的资产不低于1亿美元的话，他帮你当大力的范围更是方方面面，不知道对大家有没有纪事？如果你是这样的人，你是不是已经开始思考这些的问题。 95年的的时间，基金才开始成立，到现在不过才15年的时间，应该是中国现代化的第一家投行，到现在我们可以自豪的是我们是中国最好的投行，我们先是银行业务，所有的这一切都是为了这件事，但是所有的事都是为了私人财富管理，正是因为我们研究品牌，我们在这个时候才可以给大家做专业的理财顾问，正因为有投行，我们才可以为私人客户带来很多别人做不到的东西，正因为有了这样交易，我们才可以帮你做很多投行做不了的东西。所以我们到现在我们可以给你们做好投资顾问。我们有100多位专业的IC，他们上面，在产品层面上，他们懂股票，懂固定收益，懂黄金，懂结构化产品，懂私募股权投资，他什么都懂，他把产品选择给你，往下呢？他需要了解你，他不光要了解你投资的金额，也了解你的风险偏好，甚至想了解你未来的计划，甚至想了解你对孩子的成长有什么样的财富计划。他只有非常的了解你，才可以帮你把你的财富搭理好。说了这么多，有没有实在的？我们现在有一个阳光私募的平台， 阳光私募不知道大家知道吗？阳光私募就是说他们有非常合理的公司合理结构，能拿出台面讲的东西，如果你有财富需要管理，我可以向您保证，刚才这几个人都是和我们一起成长起来的朋友，他们都在市场上做了10年的资本运营，如果你的财富足够多，我们可以请他们，或者你喜欢的他来替你做阳光私募，这是一个例子。 私募股权投资，大家都知道宾会李辉？？在早年做过李宁、蒙牛，后来做过分众、传媒，很多安利都是他做的，李辉？？卖产品吗？你可以通过你真的不用每天炒股票，你可以分享和李辉一样的投资回报，很可惜我们很多人不知道李辉这个人。 大家说，很多大的机构投资者在IPO之前认购了很多，你们也可以。如果你是IPO的客户，你们也可以参加大的IPO的认购，你作为我们重要的私人财富管理的客户，也可以参加银行的IPO认购，你像其他投资方一样受到我们最好的欢迎。 我们说中国的财富是有时代性的，而中国这个国家从来没有停下脚步，在五来的十年还会呈现它的时代特性，通胀和新产业可能是两大重大的关健词，如果大家今天是富人，明天还是富人的话，一定要跟上这个节奏，希望同专业的财富管理，在下一个十年，下一个二十年，能够继续成为富人。我们希望在未来的十年、二十年，你可以通过金融的手段，来轻松的享受你的人生。我们公司在外面有销售人员，如果有需要的话，你可以跟他们联系。而且在今天的晚餐上我们的同事还可以会跟大家交流。感谢大家听我演讲，感谢大家容忍我这么长时间的宣传。谢谢大家！
李伟：下面是第一个互动论坛，主持人是张映光，论坛的主题是新政下京、津、琼房地产投资分析。 互动的嘉宾有：汤耀宗 香港置地总经理；苏鑫，高和投资董事长；秦娜，今典集团副总裁；潘珂，山水文园投资集团营销总监；唐军，滨海置地总经理；田耀宗，新华集团副总裁。
张映光 前《财经》首席记者、
庄凌顾问董事总经理
张映光：下面我们进入下一个单元，是一个互动的主题演讲。
北京人很关心政治，上到政治家，企业家，下到的哥。打个比方，奥巴马访华的时候，长安街要堵4个小时，所以他也关心政治，其实这经济就好象堵塞，这是楼市的休克。刚才刘教授也说了，这次调控跟以前很大的不同，带了政治性，跟官员的乌纱帽结合在一起，所以调控格外严厉。经济学告诉我们，什么时候该买风投的税票，同时也许多巴菲特这样的投资家，我们这个单元可能很具体的就是想讨论这个问题，现在的投资机会是什么？我刚才李总已经介绍了嘉宾了，接下来的时间我不一一介绍，首先按照顺利请嘉宾们对现在的宏观调控形势谈谈自己的看法。
潘珂 山水文园营销总监
潘珂：接到这个话题以后，我们实际上是这样，作为一个大型的房地产投资集团，对今后的经济形势和政治形式都有一些分析。我们觉得实际上，在两个层面，一个层面是属于金融杠杆，包括一些贷款政策的调控。作为北京，有一个现购房的，在五一期间出台这个政策以后，我们迅速做一个研究，对于一个家庭，特别是由夫妻组成，其子女是成年，也可以拥有购买的权利，可以买一套房，我们把这个政策戏称为在短期内把最后一次购买交给谁的政策。面对这个政策呢？因为山水文园投资集团主要项目是在北京，我们对自己的项目也做了一下分析。刚才听几位嘉宾都在介绍投资理财这块，我觉得房地产还需要另外一个特性，就是它有点商品的特性，和证券、股票不同在于它还有买回来自己住的功能。股票可能现在连实际股票都建不到，买它就是为了投资赚钱。实际上可能在北京，不管是北京本地还是外地的客户，他们要思索的一个个问题，我在这个政策执行期间，我只能买一套放，我应该买什么房？我觉得和前一段只要买房就赚钱，房子是持续增值的不太一样。我觉得解读政府的政策，是希望你冷静的去购买、有选择的去购买，而不是看一个盘子开盘，就去抢购，只要买到了，等三五个月之后房子升值。其实在当前的政策下，在北京地方政策之下，什么样的房子会受欢迎？它当然是一个危机，因为它打击了购买的量，同时我觉得它也是一个机遇，怎么说呢？应该说对房屋的品质或者对房地产开发商的建成一个项目的态度可能很高，应该说在这种政策之下购买房子的人更多的是刚性需要，或者说大家说如果我还有机会去做投资，我可能不去买一个真正自己喜欢的房子，当最后一次机会面临的时候，我就要挑一个自己想要的房子。我先说这么多。
苏鑫 高和投资董事长
苏鑫：潘总的问题是让我们回答房价想张还是想跌，这个问题还在留给任总，我换一种思路来回答这个问题。因为我们经历过08年的波动，我们把08年作为一个镜子来判断这次市场调控会发生什么样的变化？我思考了一下08年整个历程，发现有三个现象：第一个现象：当时也有调控需求，方向是相相似的，一线城市影响最小的是北京，什么原因？就是因为北方人卖方喜欢一次性购买，像广州、深圳、上海90%是用按揭。第二个现象：北京四环以内的房子基本上维护，四环以外的都下跌了20%，08年肯定是有的。第三个现象：我当时还在潘石屹的手下在SOHO中国，卖三里屯的SOHO。当时开盘卖了42个亿，其中大部分是公寓。我看到08年的观察，希望对大家有一个启发，看这次调控有什么影响？对我来说，如果我要投资？我应该怎么做？从潘总过来以后我们成立一个房地产投资基金，我们做了一个分析，发现商品没有定价的就是商业和写字楼，所以我们成立之初明确了一个方向就是要一个地价，就是要一线城市的核心区域的写字楼，结果我们发现底商比住宅还便宜，在五来还有更长一段时间房地产都是波动的情况下，政府还是打压住宅，尤其是普通住宅。所以呢，包括成立之初我们定的方向，而且现在已经按照这个方向走下去，走的还不错，我们现在收购了一个商业，是核心区域二环以内。我们相信，在未来的一年能看到我们这种收购应该是非常正确的。谢谢各位。
张岳 滨海置地
张岳：刚才主持人也讲了，我们房地产行业，我们整个滨海新区应该是还好，有人替我们开道，前面有一个警车，这个警车就是国家对滨海新区的支持政策。滨海新区从去年整理曲礼和重组以来，他的发展速度是每一个滨海人有目共睹的。如果各位有幸去年看的话，去看跟512汶川地震之后没有什么区别，今天看了跟我们太原没有太大的差距。我们滨海公司很有幸，成了滨海整个区域里面建设的主力之一，同时我们兄弟公司—新金融公司也承担着整个滨海新区最核心的业务，就是定位为北方的金融中心。我们滨海公司和新金融公司合并起来成立滨海新区里面建设的政府级的主力之一，拥有的土地储备现在将近15平方公里。在这样的大环境下，我们自己看待房地产行业也好，看待滨海新区整个建设也好，我们认为在这样的整个发展快车道上，大家知道跟着开道的警车，跟着大的车道可能会比别人快一点。谢谢大家！
田耀宗 新华集团副总裁
田耀宗：今天非常高兴在我们新晋商文化中心和各位朋友相聚在一起。我想今天的主题是津、京、琼的经济。在四月的中旬，国家连续出台的房地产宏观调控政策，整个出台的速度之快，形式之密，力度之大，也是史无前例的，对我们认为是最严厉的社会调控政策，政策出台之后我们也进行认真地分析和研究，我们下几个结论，第一我们认为这次调控是必然的，也是比较的。 因为它的中国经济平稳发展的保证，也是中国房地产行业发展的趋势。第二个整个中国房地产行业也面临着一次分化、整合和调整的机会。分化是随着一部分国企的退出，随着一部分中小房产企业的转型，整个房地产行业的资金、土地资源、人才向大型的国企、上市公司和民企聚集，相同形成一个相对的优质，提高了行业的运行能力和水平；另外我想整个房产行业也面临着一次调整，这次的宏观调控主要针对住宅市场，同时也给我们以后的商业领域、工业地产、以及养老地产提供一个广阔的空间，同时也引领一个我们向细分的领域去转型，同时诞生我们更加优秀专业的公司和更加好的项目，这是我的一个判断。另外通过我们的调控导致市场有一部分观望的情绪和价格的波动，我想这是暂时的。他们将会使我们房地产市场更加平稳的发展，有人通过行业、市长的分析，我们聚焦了天津市场，就像刚才天津滨海说的，整个市场是平稳健康的，天津在此次房价涨价之前，相对于北京、上海、广州、深圳来说，价格还是偏低的。通过这次来说，整体是非常健康和平稳的。 第二就是天津张总说，天津面临着前所未有的机遇，天津也是机遇珠三角、长三角中国经济发展的第三个地区，天津滨海新区体制改革以后，将迎来天津滨海新区新一轮的发展，国内的大企业向滨海新区聚集，带来了很强的消费的拉动和需求的拉动，我想这也是一个很大的机遇，另外随着京津一体化的发展，整个天津和北京的距离越来越近，同时也进一步凸显了天津的投资价值。 第四天津还存在着商业物业和工业物业和住宅项目存在着严重倒挂的差距，我想这也是未来的一个机遇，虽然在天津，跟其他省市承受着宏观调控的政策，但是天津是非常有潜力的、非常有发展的，同时我也代表我们董事长和总裁，向大伙发发出邀请，希望大家到天津去考察，到天津去投资；同时我们业提供非常优质的项目，共同分享滨海新区和天津大发展的机遇和成果！谢谢大家！
林江涛 今典集团地产营销中心销售总监
林江涛：在这次政策应该是空前的严厉，我想跟大家分享一下，这次政策它出台之前，我们身边的一些感受，可能你都已经曾经感受过，在这次政策出台之前有两个现象是以往前所未有的，一个是很多实业企业家，包括很多小型的开发商，房地产项目都不开发了，拿他的资金炒房了；第二个现象很多上班的普通工薪阶层把他家里的积蓄都拿出来炒房了。这两个现象在调控之前是非常严重的，也就导致了在调控之前非常迅速的、非常不合理的跳跃式的增长，这次调控的目标是什么？可能就是要让我们的住宅、让我们的商品房真正回归到它作为住宅的居住功能。从短期来看，可能很多人会认为，房地产的投资受到的政府的政策的打压和限制，但是从长期来看，不动产的投资我想大家都认同这是一个非常稳健的和持续增长的投资渠道。在现象的市场形成下和政策形势下，我想和大家分享的是，作为商业类的不动产，尤其是后续有着非常好的经营保障的商业类不动产，可能是你在下一个阶段进行保值和增值的非常好的投资方向。在这样的项目上，我们今天也给大家带来了今典集团在海南三亚开发的独家式的酒店，这个酒店是借鉴拉斯维加斯的模式，将大型的会展、酒店集群，还有吃喝玩乐等个各式各样的不同的资源整合在一起，构成一个大型的酒店综合体。在海南岛作为国家政策，国际旅游岛的政策方针下，在接下来我们这个市场情况下他的投资优质性和综合性，将会得到市场的引证。 举个例子来说，在今年的三月份，市场国际旅游岛，海南的市场在今年春节之后，很多媒体有所报道，海南的投资热情有所下降，但是这个项目由于它的综合属性，在三月份海南的投资传统、房地产业绩，逆势销售8个亿，取得了非常好的业绩，所以我希望在以后的一个投资渠道的选择上，让这样的可经营，有持续良好回报的商业房产项目，可以是你的一个很好的投资渠道。
主持人：由于时间关系这个问题下面的嘉宾不展开谈了，尽量的简短一下。
苏鑫：新政刚刚出来以后一周我们有两个俱乐部，我们把那个统计结果和大家公末布一下，大家上赵小的博客他是把统计博客公布的，第一个就是认为一线城市影响最大，二线城市影响次之，三线城市影响比较小，第二个对北京来说四环以外的，去年涨幅比较大的这几个区域，可能跌幅20%，甚至更多，四环以内的应该说不太可能，因为量非常非常小的，第三个就是结构性的会有不同，比如北京比较稀缺的，去年没有怎么涨的商业类，别墅，有特色产品，低密度的，我们都认为他不会跌，甚至是有往上走的可能，冲的可能为什么这么说，因为这一轮调整我们看到的表现差不多，很可能未来还会有更多的政策出来，这个政策不是一个简单的调整，很可能是房地产体制方面的一个调整，那么调整结果，就是不是我们现在看到的只是把需求量压缩，比如现在的问题要不要解决，比如农村土地和城市土地一体化的问题，如果这两个动作全部推出来，就是普通住宅的去投资化，普通住宅布可能像07年到现在还有投资属性，我相信不光在中国这样，美国日本更是如此。
张岳：这个问题让我感觉哪一个股票会跌多少，大家好买近但是从我个人的来看，房价走势是一个很综合的事不光房地产的市场，还有政府的力度，我想开发说来讲，普通的老百姓都不希望房价出现暴跌，如果出现这种状况，其实我们国家打击 可能比美国的次贷危机还要严重，我们是觉得这样的调控也好，调整也好，对于没有出现上涨的区域，是不是也会跌我个人不这么看，对于滨海新区来讲，一季度的 GDP涨幅18%，远超过全国大多数的一线城市，而且这个数字已经持续的十年，对于这样的一个区域，这样投资基础设施建设，拉动推动为主这样的区域里人口的会聚刚性需求，给老百姓开了房子老百姓必须买，他的经济增长，带动我们只能匹配，不要涨的那么快，给我们大家没有投资的机会，我们回首80年代初的时候我们看深圳是什么价格，深圳现在是什么价格，90年代初的时候我们看浦东，现在的浦东可能临着黄埔江的房子要到拍卖市场买。
现在滨海新区的房子，北海新区人均的收入并不比国内的一、二线城市的人均收入低这种情况下，我们每一个客户每一个想投资滨海新区的人对于价格的判断都在心里面的。
主持人：时间关系我们后面的三位简短一下。两三句概括一下这个内容。
林江涛：我也用三句话说这个观点，第一我讲房价有波动，整个区域立项不同而产生差异，第三整个的房产趋势随着城市化进程的加快，随着整个中国经济的这个一点点的好转，另外我想，关注工业低产商业地产还有就是高档住宅领域。谢谢大家。
田耀宗： 第一句话就是我们在这里猜测整个市场将来的走势，可能有很多不确定的因素我们猜不到，对于我们投资者不是市场如何走是你所投资的项目。
第二个就是判断这个项目你的投资产品，他的发展的趋势上涨还是下跌，有很多的这种判断的方法和考虑的因素，有的人可能说地段，有的人可能是稀缺性这些都很难让一个普通的投资者，一下分析的很清楚。
那么第三个我想和大家分享的就是如何判断你选择的产品和项目，有分享性和保值性从很根本的问题上，他的购买者如果这个项目购买者大部分都是银行的按揭资金来房那么他的投资性，泡沫性也会更强，如果说这个项目绝大多数的都是一次性付款你就可以放心的投资他保值性可以让你放心的谢谢。
冯耀宗：对北京的房地产市场，我觉得分成两块，第一个从普通住宅来讲，我觉得这个价格下调的压力是有的，因为整体来讲，所以长远来讲，供求的这个平衡来讲，这个角度出发，我觉得普通房的住宅，下调压力是有的，一些稀缺性比较大的项目来讲，我们香港置地在北京有两个项目，一个是别墅区的，还有一个是中央商务区的，每个项目来讲，我们从过去这个两个星期我们的市场价格并没有很明显的下调，反过来现在还有很多的海外买家想买我们这个项目的房，这个说明一点，稀缺性的房他的长远来讲，供应量是有需求的，他的房子投资的价值肯定是比较大的，从另外一个角度讲，一般买家都是比较充裕的买家我们这个买家70%都是一次性付款，还有其他的买家也是打散买来收租金，所以更进一步导致这个稀缺性的市场上面的供应量，所以我们的角度是觉得稀缺性的产品投资的空间还是蛮大的。
张映光：我坐在这里有一种似曾相识的感觉，因为去年的时候，就在同一个会场我主持了一个小型的论坛，当时是潘石屹潘总等，当时楼市刚刚有一个微型的繁殖，秦淮主任在这讨论楼市是出乎预料的，我在过来的动车上，刚才和苏总一块过来的我们当时也是跟在座的几位当时说把这个抛给苏总一个问题，这轮调控房价下跌达成共识房价肯定会跌跌到去年的什么水平，我现在这个问题比较直接，请嘉宾就做一个游戏，我们下跌的幅度是多少，跌到什么水平，另外一个楼市会不会像以前一样，出现一个报复性的反弹，因为以前的调控经验告诉我们，他就像水里皮球，你的手按的越弹的越厉害的。
我们就有请潘总。
潘珂：刚才有一位嘉宾介绍投资理财首先是保值对富人来说首先保住自己资产的价值，他说到这个我想到一个例子，以前我看过一期中央电视台的节目，其中说到一个古董，说他当时可以买十万两银子现在大概是两千万，好象这个东西没有增值我想说的是什么，就是实际上这个刚才主持人问的这个问题，说房价要跌多少，我说我没有办法预测，但是我可以看得到的会跌，会有跌的，但是可以这么说，就是因为咱们国内有多人炒作，甚至于包括君子兰，包括普洱茶这些等等，现在又有绿豆、大蒜都有，房产可以说是一个全民都可以涉及的这样一个投资的，现在出现的投机了国家要调控肯定会有跌但是就像股东一样他经历了几百年的历史，他不会跌价，我想说就是因为他的价值在于实际上是做他的人的态度，刚才我也在说，就是我们觉得在演示了一下我们的产品的时候，因为到现在为止，我们还是接近十年的时间，我们是带着客户，或者说带着业主，共同去创建一种生活模式这样的一种态度，也可以透露一下，包括我们老板也住在我们的产品，可以随时听取业主的意见，包括我们的第一批产品还是不断的改进中公司还是有不但的投入进去，所以我觉得态度决定一切，可以比较负责任的说我们的项目08年没有跌，这回的调控，应该说可以说有一些虚浮的利润或者有一些项目具有比较强的投机性的，那他会跌跌多少，很深，这是我的一个看法。而对于我们这个项目的话，我觉得可能还是有这个品质去做支撑，谢谢。
主持人：谢谢各位嘉宾最后两句话做总结，我想作为投资来讲，越是下调的市场，越是调控中恐怕越有机会，第二个就是调控这次调控，我听到的更多是正面的意见，大家都很欢迎，为什么，因为优胜劣汰，好的企业永远能生存，下面我们很期待的就是任志强任总的精采演讲，谢谢大家。下面掌声有请任总，为我们做当前房地产和经济形势的分析和预测，掌声欢迎。
任志强：我就把有一些情况简单的说说，很高兴跟大家见面，我刚才在房间里睡觉的时候潘石屹给我打的电话，说网上说您在现场已经开始扔鞋了我说我还没有到现场，还在睡觉，他说网上已经可能传了很多很多了，我也搞不清楚。 先说一说，10年一季度的基本情况，今年一季度土地购置情况有比较快的增长，去年全年的下降18.9%，今年一季度增长了30%，但是土地开发和建设方面也下降的12.5%，我就不细说了，因为时间来不及了。 一季度的房产开发投资了是增长比较快去年我们投资增长16.7%，今年我们增长30%，35%的速度已经超过了全国的增长速度，从去年的全年的情况看我们远远低于全国增长的增速，今年一季度已经超过了，原因去年一季度的基础数要低，确实一季度有比较高的增长，那么一季度的贷款情况看，实际上我们怎长的 66.8%，从增速上来说，和去年的四季度相比是下降了，在大部分的媒体说预收款是下降了，去年的管理上我们下降了38%，和去年的一季度相比，冉冉增长了84%，一季度的销售并没有因去年的情况而下降，从个人的按揭情况看，个贷增长的22%，占个贷的增浮比例下降的80%多。 这张是我们项目开发的增数，面积增加了12.8%，所施工面积也增加了。 一季度的商品房的新开工面积增长了68.8%，这个速度是非常快的，为什么下滑就是怎速来说还是略有下降。 各类商品房销售的面积增幅，这个去年我们整个销售了九亿三千七百万平米，今年的这个一季度了，销售了一万五千三百六十一，增长的36.8%，仍然是一个比较高的增长速度。一季度我们居住用地的增幅略有增加，2010年我们也增加了，2010年我们的换比增长了0.84%，第一章图显示了去年到今年的情况，连续情况，今年08年大家看了最高下降到最低09年从最低下降到非常高的位置上，而一季度还再继续上升，所以我们看到一季度一直到四月份，国家统计局预告的增长速度很快的，那么去年，今年年初的时候统计局说，房价指数在去年的同比中只增加的1.5%，很多人都不相信，认为错了其实统计局说的没有错，从这个图上就可以看到，因为他的同比和09年的年底，和08年的最高峰相比，所以确实也就上涨了这么多。 刚才大家体温下降能下降多少上升，上升多少，我们08年的最下跌从108下降到了98房价指数和绝对值不一饮的，他是抽样调查，从指数关系看，大概不会有太大的差别，其他的房屋的一些指数变化情况，这里面也可以看出来有的上涨的很快，波动很大，而有的波动并不够。 这是新建住宅的一个柱状图，这个大家看的比较清楚，在有一些城市里头上涨的很高的，有的很低，这是二手住房，一季度我们可以看出来，在今年的住宅中有一些城市开始出现的下降，二手房也同样，为什么会出现新政我们去年总结一下，09年的销售面积，增长和销售余额，去年都知道增加的9万亿，但是同一指标告诉我们我们去年的放贷8403亿，占比19%，所我们看不出来是因为去年增长了9.6万亿的信贷，造成的销售额的下降。如果按08年算，一次性付款是 4.6，09年的付款率大于08年的比例。 09年变化的图这个图是平均房价变化，这个是08年我们平均住宅3884，09年4445，按这个数字算增长14.4%，但是09年我们的土地价格是 3715，如果拿4445减了以后，我们发现剩下的钱不够盖房子的，预计09年的统计在2011年，2012年的时候一定会让房价比原来更高，整体的趋势看房价增长是不可避免的。那么去年房价上涨的原因，从06年到09年的增长可以看出来，实际上我们的国家07年的两房之后就开始下降，不是因为美国的金融危机才开始下降，09年有一个迅速增长，这个增速非常快，我们在09年因为四万亿的投资，因此我们投资迅速的增长，这个增长速度很快，去年我们还同时出台的大量的优惠政策，这个优惠政策，包括利率，包括二手房交易市场，二手房信贷放款，所以明显看到这个去年我们土地没有发生巨大的变化，而且是下降了，未得到改善，房价开始往上翻了，增长情况可以看到，04年年初还有一些余土地就开始下降，但是还没有等这些屯地便变成房子的时候，07年又出现了一种现实性的措施，于是又开始出现的下，如果我们的土地，在前几年，通常盖房子有两三年的周期，这个供给没有增加的话，一定会出现房价飞速增长的情况。 所以到09年六月份的时候又是一个什么情况，我们通过前面的就求关系数字可以算出来，在过去一阶段在保的增速，08年是负的09年也是负的08年的时候已经达到5800多竣工面积，但是09年的时候，一直到10月份后才进行增长，这个增长并不表明今年可以提供更大的量，这是我们的施工的一个图，这个图可以看到住宅的竣工面积没有增长，实际上整体的一个竣工没有大幅度的增加，都说北京的房价涨的高，这个图是土地的供给。今年到十一五期间我们减少的3600万的土地供应量，等于是在十二五期间因为我们的有很多的土地还没有供出来，每次销售面积远远大于和供应面积这样的背景情况下，不得不调控，对房价调控怎么办？07年的时候我们就防止了这个过快的增长，第二个变化就是调节了利率，当利率上涨到了一定程度的时候，这个就是6.8的时候，所以说利率的调整对这个价格是有直接的作用，就是成本提高了，第三个是货币的，通常就是货币引发的膨胀关系，当这个货币总量增加的时候，而产生的这个因素，另外一个就是调节税收，这个方面都是比较好的调控措施，但是我们没有给其他的，很多人都问，为了不增加供给的，我们例举了一下，大家都有怀疑，我们每年都在占用大量的土地，其实是错误的理解，这一张表可以看出来，我们只是占了全国用地4.5%，剩下的都和房地产开发没有关系的，房地产开发又和住宅用地，都有这个保证用房等等，或者是跟开发商没有关系的，把这个推到开发商的手里面，整体而言的话所有的耕地占用了以后我们只占了28.7%，因为整体是有基础设施，和旅游的，我们再加上住宅就是70%，完了以后再看看我们的商品房，一般的商品房就是占80%的，其他的各占5%的，这样看的话我们可用的地非常非常的少，如果全国消耗了一千公里，我们只用了一公里到二公里，这个2006年的情况，我们占的比例是最大的，建筑用地就是蓝色的，分完了以后我们就是占了其中的4.2%，单从这个方面看的话就是4.8万平方公里的，那么一个工作9600万平方公里，是不是拿出1%给居民住，我们农村宅基地现在是16.8的，是城市的4.37 倍，我们的土地可以扭转，我们可以有更多的本地，所以说土地并不是这样的，而是土地制度的问题，我们不认为用这个方式来解决，那么第二个就是调节利率，但是调节利率就是说为什么中央没有这个调节利率来解决，就是影响到这个流露，很多人都认为中国人一定会用这个，美国调节利率的时候，我们就担心会有其他的变化，我们没有调节利率是采取了其他的方式，调节货币目前看，做这个投资就是去年投了，今年不投的话就是烂尾了，大部分的工程都是去年开始，今年没有完工，这个三次的上调都是在货币上面的调整，我们也是从9万多亿建成了7万多亿，继续在货币上面的数量调整，但是没有大的变化。 我们还可以看到，也准备采取一些，新的税收制度，对于我们现在采取了一个更加保守，不是所有的利率都调的，另外一个就是贸易的保护比例，什么是贸易保护利率，有户口的在本地买，如果没有的话就不可以买的，是原来的地方保护制度，我们手里面不可以买第二套，或者是第三套，外地人比较要有纳税证明或者是其他的才可以买房子，这个就是贸易保护，广州和深圳大概都没有设这样的限制，我们40%的外地人买房子，这些都是常住人口，所以说他们没有限制第二套房和第三套房的住房信贷，这就是首个的，那么恰恰就是个性化分析了以后这样决定的，专门为这样投资和投机的，对于投资和投机到底有没有我们完了以后还可以再说，或者是取消了这个作用，比如说四层或者是五层按揭，就是这个降低了一倍到两倍，但是两层按揭的话就是五倍的，取消了杠杆率的话，就是金融危机自带的时候出现的典型名词，对市场也有了一些影响，这个杠杆小了就是钱小了，地方政府都在酝酿一些当地政府，但是这个都是需要一个国家没有头一准备出台的，但是各个地方的经济情况都在呼吁这个方法，就是收税的问题。那么真正出来了以后一定会有一个预期，就是打击和投资的限制需求，另外用这个来限制需求，打击投资的话就是跟你找贷款的，或者是一次性付款的，抬高这个产品来抑制需求来缓和，从供求关系的话是短期也不可以，长期也不可能的，可能出现的情况是什么的，观望的话这个可以得到证实，有一些地区和部分的城市都已经有了，或者是二线城市过半，就出现的前面的降价，会不会出现不一定的，真正的出台了以后，大部分都出现了迅速的，南京是首位的，我们可以看一下前面都是40%的，后面是30%和20%，这些城市都是因为新政的问题大幅度的下降，或者是集中的下降，可能出现的市场反映还有一个情况，就是股市开始下跌，我们可以明显看到就是3700点或者是7600点，和2600点的，远远就得到了呈现，这个股市主要的下跌就在于这个不明确，所有的制度都是这样的增长，排在前十位的大概都超过了60%，但是同一个股票都是夭折的，但是从这个和利润增长都是恰恰相反的，反映是大家对股市的预期，还有另外一个就是销售的时候就会发现了利润同样是增长的，但是销售下降了，如果这两种情况和第一个季度相比的话，可能是我们股票跌的最低的时候，可能是销售下降是下一个的，我们现在知道的就是09年创造的，而08年的时候，就是2010年销售的业绩就是明年才可以体现出来，第二种情况就是股市下跌，目前开始我们还没有看到，是有恒达的降价一说，但是是否讲价可以超过16号还有疑问，有的说超过了16号以后就没有疑降价了，或者是下降的9% 点，4月份是26%，一季度的增数是31点多，是不是5、6月份会出现持续的下降，如果是持续下降延续下去的话，到了3季度和4季度的话，后面的就更平反了，我们原来希望4月份的时候或者是今年下半年的供应加强，如果投资继续下跌的话就会出现问题了，有一些城市就已经开始出现了，预期的话就是这样的，就是适合下了GDP的四分之一的样子，但是能不能还的上还不知道的，我们一年的财政收入，或者是其他的收入至少要两年到三年的时间才可以保证到的，如果没有土地收入啊，那么楼市下降越多，和股市越多，我们政府就是没有让房价继续下跌，是抑制了这个下跌过快了，或者是民众所期望的那样，就内地的，我们期望是另外一种情况，就是股市下跌了，但是具体出现打压的时候，有一些土地让开发商开始挑的，如果现在有更多投资商去炒笔的话，这个就更加了，还有流行一种说法就是 08年的时候，让你炒笔的时候你没有赶，到后面的时候你没有赶上，到后面就不是下跌了，是开始回升了，两种情况的话，不是眼前一个月或者是比较长的周期可以看到，因为在土地的时候就是党中央的，我要忍一忍的，就是到高价的时候再卖，这种情况就出现不了。 我们觉得问题不出现在今天，因为他们一定可以做到在历年的情况来看，是没有超过一年的，2007年11月份，国家开始转如了两房的，我们中央政府开始推出了，09年的时候我们推出了另外的措施，就是对每年的运营情况开始进行调整，所以说今年也逃不了的，另外一种情况就是这个房价还在暴涨，最高的程度以后就做了调整，因为他们已经影响到这个情况，这个共举是不是可以平衡，如果是供求平衡的状况下，做出的政策不会出现大的矛盾，如果在特殊政策的时候，供求是不平衡的情况下，那么这种强烈的反弹一定比上一次更强烈。我们的价格指数就回到了08年的时候，就是刚刚说的价格指数图，如果是有30%，我们就会减少这情况的，或者是其他的4、5平方米的销售量，就会降到了2007年的时候，那么如果销售额减少的话，就是这个1.3万的，就会减少了，全国就要减少2万亿的消费，会拉动相邻的消费，就是7万多亿，40%左右都会采购的，我们一手房和二手房的交易，就是现在住房和零售的，都会少一些的。那么如果是投资下降了 20%，就是6000多亿，现在是三万多的，就是3600万，就会影响就不只是现在的这么多了，这样的情况竞争就会影响了GDP，我们大概占 GDP20%，有60多产业，现在就是11.9%的，如果到了四季度的话，我们就是这样的情况，到了三季度的时候，到了三季度的时候只有这么一说的话，这两种就会关注到的。最希望出现的是市场供求平衡，就是在这个信息增长，和这个在继续增长，在政策退出的时候就不会发现了暴风的反弹和价格平稳增长，就是要今年一季度的客户增长，或者是房价的差距越大，但是倒过来说，房价低于了这个增长速度的话，就不好了，或者是越来越不好卖的，或者是吸收人群就要从市场上面分离的，我们目前就是把所有的东西都捆在一块了，就是可以加强的，本来由市场保证的，现在市场上面的话，这个需求就会集中到一体了，报吨是怎么样产生的，我们把08年全国的这个住房情况做了一个分析，在很多人说市场经济这个房地产对社会没有太大意义，就是过高的房价，我们可以卡一下99年的时候，每年只能像市场陶工不到200万套的住房，到08年是4900万套的住房，翻了两倍多，可是这个总量来看，就是占我们人口的多少呢？如果占人口说的话我们只占 2%，换句话之不说，每年由2%的可以买到房子，加上手房的话也不到2%，我们每年可以提供的市长救急只有30多，到4点多，大概有一千万户的，或者是增长的，满足不了全部的需求，而从产权的情况下，很多人说有买股房我们的现
