2010年5月14日，由“山西日报·经济时讯”与北京华本俱乐部联合举办的“2010年山西投资峰会”在山西国贸饭店如期盛大举行。来自北京、天津的行业专家及山西本土企业家齐聚一堂，就“中国经济运行面临的主要风险”、“新政下京、津、晋投资分析”、“通胀压力下如何财富管理”等问题进行主题讨论，活动现场座无虚席，气氛十分热烈。会后，华远集团董事长任志强、盛世神州房地产基金管理公司董事长张民耕应邀接受了专访。本期“经济时讯”，我们将任志强、张民耕专访部分观点辑录如下。相关内容敬请关注本刊C8版“投资周刊”以及5月22日、5月29日22：10山西电视台经济资讯频道《财经5+1》栏目。
　　问:欢迎二位来到我们山西。特别想问一下你们两位以前来过太原吗？
　　任志强：来过。我第一次来的时候是1966年吧，以后陆陆续续也来过很多次，两三年以前还来过。我1966年去晋祠的时候到处都是破破烂烂的，如今早已翻修一新了；过去太原主要街道迎泽大街、解放路大概一共不超过10个红绿灯吧，现在这个城市发生了巨大的变化。
　　张民耕：任总因为来过多次，他是纵向比较，我是第一次来，我就是横向比较。和其他省会城市比呢，我觉得太原人民好像有点委屈，市政建设我感觉和其他省会城市比，尤其和同是在西部的西安比好像欠账比较多。但是我又感觉到太原人民还比较幸福，房价相对其他城市比较低。
　　问：说到房子，最近国务院出台了新的房产政策，现在大家对房地产价格的走势都非常关注。你们二位怎么看？
　　任志强：中央文件原文讲遏制部分城市的房价过快上涨。那倒过来说，中央政策没有说让房价跌啊，它要不上涨了，就说明政策已经达到目的了，干嘛非要让它跌才是政策的目的啊？民众可以看看已经出台了相关政策的这些城市，一般都是房价上涨过快的城市先出台了地方政策，像北京、广州、深圳、青岛，上海还没有出台，但快了。为什么其他城市不出呢？很多城市说我不具备这个条件，我不属于中央文件中要严厉打击的那些城市，或者遏制房价过快上涨的城市。在各个地方来说采取的政策是不一样的，那么像太原、西安、长沙这些城市。
　　问：其实像我们山西人在北京、上海、广州这些城市买房子的也特别多。我特别想替他们问一句，这些地方的房子是涨还是跌呢？现在是应该把握一个什么样的火候？是等等再买？还是现在继续坚定的要买？
　　任志强：山西人在外地的那些房产可以分为几个类型：一类是山西的大量投资者把它投在了办公楼和商业之中，它是一种长期持有的经营方式；一类是因为自己偶尔居住或子女需要或家庭需要购买的居住类房子，这类房屋就无所谓了；还有一类是用于投机的和投资的。比如在银滩这个地方，也有很多山西人买房，但那个地区我不认为它是属于一个符合投资条件的地方，因为他没有形成一个人口的急剧增长或者说没有形成一个财富的聚集，只是为了炒房子。那些地区的房价是很难在短期内或者是一定期限内去上升的，也有可能是有烂尾的情况。但是在核心城市，在人口集中或者是大量输入的城市来说，房价增长的速度一定是在逐步上升的。那么，如果你把大量的资金投在了一个不太好的地方，那它增长的速度一定是缓慢的，人口高度集中或者说迅速汇集的一个城市，它就会增长的比较快。比如北京，我们每年只建卖十几万套房子吧，但是我们每年机械增长的户籍人口就达到了54.9万。
　　张民耕：我觉得这次宏观调控已经收到了一些效果，并且还将继续会收到一些效果。就像北京、上海、广州、深圳等地，交易量是明显的下降了，观望情绪比较重。二、三线城市受到的影响就比较小，有的还在积极的上升，售量和房价都在上升。我觉得城市的房价是不是越低就越好呢？其实不是，从某种程度上来说，太原就是因为房价太低，很可能反而造成了资金大量的外流。如果太原本身这个城市房价也有投资价值的话，太原的许多老板是会把钱留在太原。我觉得太原至少从房地产这个角度上来说，是一个失血的城市。房价这个事情，我感觉还应该从两个方面看，市场的归市场，市长呢管市长。经济适用房、廉租房，这个应该是政府来管的，是吧？政府把这块管住了，房价基本上就稳定了。然后你把这个商品市场放开，你可以盖更多、更好的房，搞更好的环境，一个城市的地价随着房价的上升升高了，对于这个城市的整体建设都是有好处的。

　　在城市化进程中，有大量的以各种各样理由从郊区、从农村进到城市里的人，这个流量也很大，自然也会推动房价的上涨。还有一个是货币。我们的货币是多发的，蒸发的量很大。不是由于房子太值钱，而是由于钱不值钱，所以也有一部分人会把他的钱存为房子作为投资。
　　问：2008年，我们国家有一个调控，2009年房价就有一个很大的反弹，涨了很多。这一次新的调控政策之后，短时间之内这个房价你们两位认为是不是还会有一个大幅度的上涨？
　　任志强：这要看我们的供体是不是在政策达到退出条件的时候增加了。2008年调控后出现的反弹就是因为在调控时房地产投资下降了，投资下降了说明供体减少了,政策刺激需求上涨的时候，供体量并没有跟上。到2009年8月份以后我们才看见房地产投资上涨，因此今年的上半年，大部分地区是供不应求占主导地位而引发的价格上涨。
　　如果政策打压让这一轮的新投资继续掉下去了，那下次一定是报复性反弹，因为供给跟不上。因此在这一轮调整的时候，特别要注意是不是能保障供给。虽然不是我们文件里头特别强调要增加供给，但在打压房地产市场的同时，能不能保证投资者愿意投入更多的资金去增加供给是个未知数，如果这个指数上不去就完蛋了。
　　张民耕：有两样东西可以观察。第一就是刚才任总说的供求，供求是决定房价的根本关系，供不应求必然房价上涨，供过于求房价下落。那么现在我担心的是什么呢？过去有“九龙治水”的故事，现在是“十条龙”啦，证监会都进入了。十条龙治水，每一个部门都是试图把房价压下来，但是每一个部门相互之间的政策可能是互相抵消的。比方银行信贷收紧，你对于买房人收紧是控制需求，你对于开发商的信贷也控制的话那你就抑制了供应，这是不利的，不利于调控的。第二个就是政策到不到位。我认为长期来说还是需要有一个税收政策的，就是减少房地产投机的属性，防止全民炒房热潮的进一步升起。
　　问：关于增加房地产方面的税收，现在很多人也在讨论。有的说大家已经交过收入税了，你再从房子里面收税是不是不合理呀？
　　张民耕：大家有这个想法很正常，我觉得这就是目前在保有、持有这方面收税可能是有它的不合理性或者有它的难以执行性。我们做房地产的就特别有感触，物业费尚且收不全，物业税更难收了。一个是量大，另外一个是标准如何确定。
　　任志强：实际上大家说的这个概念是指把购买时候的一些费用转移到持有环节。但现在社会上讨论的呢，是我只加税，前头不减后边直加，那等于增加了老百姓的负担了，是不合理的。本来持有税是为了减少前期的一些生产环节或者购买环节的税，然后把它转移到后期，这样的话，可以避免的结果是什么呢？不要你买很多套房子或者浪费资源。前头便宜了，也让大家从高房价变成了中低房价，或者比现在的房价要低一点 但是后头你要增加一些税费。
　　张民耕：另外还有一个交易的费用。增加交易税我觉得是比较可行的。国家提取一部分，就是和你分享红利，这样可以防止全民炒房，因为全民炒房确实是使得房价腾飞的一个原因。
　　问：现在交易也有契税呀？
　　张民耕：也有，但是比较低，起到的作用有限。
　　任志强：我觉得已经很高了。
　　张民耕：如果比较低会有一个问题，它很容易被卖房人把这个税收转嫁给买房人。
　　任志强：你降得再多也会转移。
　　还有一个问题，我觉得政府应该让老百姓从买房和卖房中获利。
　　因为其他国家和地区都是允许你通过买房和卖房的过程中获得更多的利益。比如英国、美国以及我国的香港，他们在你买房的时候先减了你的个人所得税，同时在你买卖房屋的过程中，只要你不是多套，就一定允许你从中间获利。比如说关于第二套住房，就有明确规定，你在同时拥有两套以上可居住的住房超过多长时间的时候，才计为是两套住房。什么意思呢？如果你这个房子还没有装修就不算，你居住以后，旧的房子在卖的时候给了你一个时间段，你没卖那就算有了。你要在合理的时间把它卖掉，就不算你拥有两套住房，那你的获利就是合法的，这时候他是不收费的，一分钱都不收！只有当你有多套的时候才开始征你的税，征你的个人所得税，所以合理的规定中应该是允许老百姓通过购买和自我居住的过程中获取财产性收入。
　　张民耕：任总关于允许老百姓在买卖房屋当中获利这点我毫无疑问，我觉得应该支持，这也是支持老百姓获得资产性收入嘛 。但是呢，获得的资产性收入这部分应该做一个分析，现在炒房变成一个只要有钱能够投入，傻子都能挣钱，这就不合适了。
　　要让他变得既然是投资，就应该有一定的投资风险、有一定的投资技巧才能获利。而且确实是房价的正常上涨，什么原因？无非就是它的地段、环境，地铁通了、超市开了、学校有了、医院建起来了，这部分投入不是你投的，那么对于这部分东西，在政治经济学上说它叫级差地租，级差地租产生的效应应该是社会分享的。你可以获得你应该获得的部分，比方获得利润的部分当中60%或者是70%是你的，国家收一部分你的增值税，比如30%，我认为这样比较合理。
　　任志强：现在还有一个个人所得税呢，个人所得税已经20%给你交了！
　　张民耕：但是用这样的办法是能够抑制房地产买卖的投机过程的，这样可以使得这个房价真正能够稳定住，增长也是比较温和地增长，和GDP同步、和国民收入同步、和家庭可支配收入同步。
　　问：太原的房子也在涨。一些大的房地产商在我们太原也有很多的楼盘正在开发和销售。他们这些大的房产公司来到我们太原以后，一个是带来了很好的服务，再一个呢，是带来了高品质的房源，但很多人也觉得他们的到来把太原的房价给顶起来了。你们两位怎么看？
　　任志强：我觉得应该是，如果不是就错了。但是它和房价不是一个概念。过去你买的是QQ车，今天你买的是奔驰车，它两个就不是一个价，你说房型好了、建筑材料好了、节能设备好了，它怎么就不该贵点呢？房价因质量而提升的部分占多少比重，大家应该能算得出来，因为过去买的房子可能质量没那么好，但现在房子的质量比原来好了。也可能玻璃不一样了，也可能窗户不一样了，是吧？过去不节能，现在节能了，过去单层的现在双层了，这些都会发生变化的，所以不能单纯看今天的价格比昨天的价格高了，而要从我的房屋质量提高的过程中涨了多少。
　　问：现在许多人把买房子作为一种投资手段，那现在在调控政策之下我们还可不可以把买房子保持增值手段呢？
　　张民耕：我认为还是可以的，当然不要买的太多。房子作为保值增值的手段细分来说，第一，你子女总要结婚成家，为子女储备的；第二，是为自己储备的，有一套房，以备养老等用。我不想投机，取很多的钱，但是它应该至少会比银行存款能够更高一点的收益吧；第三，就看政策了，看这个买第二套房将会享受什么样的利息，你要算一算账，算一算持有成本，今后的销售价能不能抵住你的持有成本。另外还有今后的税收政策，如果税收政策比较大，那你的保值增值就会有问题。但是总体来说，我相信政府还是会让百姓有一个就是财产性收入的余地，购房如果不是用于投机，那就是为了保值增值，很可能还是一个很好的手段。（专访内容仅代表任志强、张民耕个人观点）