面对房地产股权投资基金的飞速发展，盛世神州房地产投资基金董事长张民耕认为，中国的房地产基金从零开始，这几年得到了长足的发展，房地产股权投资基金的存在有很多积极作用，为开发商“雪中送炭”，为金融机构“锦上添花”，为社会资金“保驾护航”等等，因此应该顺势而为，在调整中发展房地产和房地产投资基金。
中国房地产报：你发起房地产投资基金的初衷是什么？
张民耕：早在2005年初，全国工商联房地产商会会长聂梅生就提出，要改变房地产过分依赖银行间接融资的局限，发展直接融资，发展房地产投资信托基金。用社会资金促进房地产存量市场发展，既疏导社会资金投资房地产的途径，又促使其成为市场稳定力量。
彼时，中国房地产企业形态已发生变化，从全能型的开发商转变为或投资、或开发、或营销运营的模式。这使我萌生了一个想法，就是要做中国房地产开发模式转变和房地产投资基金的先行者。
与此同时，发起房地产投资基金也是为了实现三个愿望：其一为房地产开发提供一种新的开发模式：即从全能开发商（“香港模式”）向专业开发商（“美国模式”）转化，实现房地产投资与开发的专业分立、利润分享、风险分担。
其二为房地产行业提供一种新的融资渠道：即从单一的向银行、非银行金融机构借贷的渠道，向通过股权合作、股权融资、股权购并等融资渠道转化。
其三为金融机构提供一种避险工具：即提供一种债权与股权相结合融资，股权内部监督、债权外部监督相结合的规避风险工具。
中国房地产报：近年来房地产PE发展迅猛，你认为背后的原因是什么呢？
张民耕：首先，中国的城市化进程没有终结，才走到半山腰，中国房地产市场还有继续发展的前景。改革开放30年，中国城市人口从2亿、城市化率从20%起步，到2010年已达到约7亿、50%；而城市化率达到发达国家75%的平均水平还有很大一段距离。作为城市化物质载体的房地产，应当有大发展。
其次，投资短缺导致中国城市化进程和房地产市场发展的一系列重大问题。中国的城市化在30年中，走完了发达国家上百年的路程，制约城市化良性发展的公共投资资金极度短缺。土地财政只是这种短缺的表现和解决短缺的尝试；短缺造成水电气暖路等硬件投资和文化教育医疗卫生社保等软件投入的极度不足；短缺导致供求失衡，导致高地价、高房价等重大问题。
最后，增加投资是解决城市化和房地产一系列问题的根本之道，房地产基金是增加投资的一条路径。解决中国城市化的根本途径在于增加投资。房地产投资基金动员非房地产行业的社会资金，经专业队伍管理，增加城市化和房地产的投入，分享城市化进程和房地产升值的红利，有利于各个群体利益共享。
这三方面来看，房地产投资基金将是整个城市化进程和房地产发展中非常重要的助力，通过融通社会的资金投入到城市化进程当中，使得社会资金分享红利，平抑过快上涨的房价，促进房地产业结构调整和平稳健康发展。
中国房地产报：那你认为房地产PE可以通过哪些途径实现上述目标呢？
张民耕：房地产PE其实有很多积极正面的作用，比如可以使老百姓的资金投到房地产开发中从而分享房地产行业的高收益，此外因企业也有更多的资金可以开发更多的项目，房价自然也会有所回落。
从几个方面来看，地产PE都可以很好地促进产业结构的调整和行业平稳发展。首先，房地产开发商需要“雪中送炭”，房地产PE为其提供一种新的融资工具。结合大中小开发商的不同需求，为大企业提供并购基金，为中型企业提供夹层基金，为小企业提供股权基金。
其次，金融机构需要“锦上添花”，房地产PE为其提供一种新的避险工具。与金融机构合作，提供银行信托发放贷款前的基金投入，提供银行信托债权（外部）监管之外的股权（内部）监管；与银行信托等金融机构合作，提供提前介入、延后退出，以及优先劣后结构安排。
再次，社会资金需要“保驾护航”，房地产PE为其提供一种不同于炒房炒地的安全收益平台。既为社会大众投资者创造介入房地产开发的平台，从房地产开发源头分享原始股的开发收益，又避免陷入“击鼓传花”最后一棒的尴尬。
最后，中小开发商和三四线开发商需要“抱团取暖”，房地产PE为其提供除资金投入以外的增值服务。对于被投资企业和被投资项目，除了为其解决资金需求外，基金利用股东单位丰富的资源，为其提供管理输出、渠道输出、品牌输出等增值服务。
中国房地产报：你对市场发展趋势有何判断？
张民耕：未来房地产市场主体和市场份额都会发生转变——金融资源决定市场份额。由于对信贷资金比较易于取得和大型集团内部资金易于调配，市场主体和市场份额的“国进民退、大进小退”将成为趋势。
同时房地产的产业模式也会发生转变。从投资、开发、销售、经营、管理的全能开发商向分工明细的专业开发商转变，产业细分、产品细分开始成为趋势。
房地产开发商的投资财务模式会发生转变，从“自有资金（含上一轮的资本金和利润）+借贷资金=下一轮投资本金”的财务模式，转变为“自有资金+合伙合作资金=下一轮投资本金”。
房地产业的盈利模式也将改变。对于炒房炒地投机行为的限制，房地产全行业全过程利润和利润预期的分布，从开发商利润+售后增值利润为主分布，向“开发商利润+投资商利润+售后增值利润”分布转变，利润分布前移。
房地产开发区域分布也相应会转变。从一线、沿海经济发达地区向二三四线城市全面展开。
