图为 盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司 副董事长 蔡汝雄

 

 

   蔡汝雄：各位来宾大家早上好。今天我讲的这个题目是叫顺势而为，在调整中发展房地产和房地产投资基金。主要和大家一起交流一下我们基金公司在发展过程当中的一些思考和实践。本来今天这个报告原定是我们公司的董事长要过来，因为出差赶不过来，所以今天由我来做一个报告。首先，我想谈一下我们盛世神州房地产对我国房地产市场的一些基本判断，这三个判断也是我们做这项事业的一个指导思想。这下面还会有一些简单的一些分析说明，这里我先把三个基本判断来说一说。

　　刚才也听了范总的发言，跟他的有些观点还是比较一致。我们有三点判断。

　　一、城市化现在进入第二波，房地产还会  持续的发展。

　　二、投资短缺，导致中国城市化和房地产发展的一系列重大问题。

　　三、是增加投资，是解决城市化和房地产一系列问题的根本之道，房地产基金是增加投资的一条路径。

　　这三个判断做一下进一步的说明。关于第一条房地产还要继续发展的问题，也是大家比较关心和困惑的一个问题。我们认为中国的房地产浪潮现在是进入第二波，现阶段的城市化特征和房地产发展来说，我们概括的有三个特点，要点。

　　第一，中国城市化率才刚刚跨越50%的门槛，完成城市化还是任重道远，我们认为至少还要有20年。我们改革开放30年了，城市化人口从2个亿，城市化率20%，这过程当中增长5亿，30%，达到了2010年的7个亿，50%的城市化水平。对未来20年，我们城市人口还要增长大约5个亿，25%的比例达到发达国家75%的城市化率。所以作为我们城市化载体的房地产应该是大有发展的余地。

　　第二，是城市化浪潮由一线城市向二三线城市，由沿海向内地发展，新的增长点如星火燎原。

　　第三，土地城市化向人口城市化发展，旧的城市化模式向新的城市化模式发展。所以关于这方面，中国房地产不会衰落，还要持续发展，至少20年。

　　关于第二个判断投资短缺导致中国城市化和房地产发展的一系列重大问题。

　　投资短缺特别是公共投资短缺是旧的不可持续的城市化发展的根本弊端，也是现在房地产问题和房价高涨的一些根本的原因。

　　第一，中国30年的发展速度确实是非常快，30年的时间就已经走过了西方300年的城市化的过程，所以引发了集聚的公共投资的需求。

　　第二，公共投资资金需求大，归属南，土地财政是难以避免的选择，高地价导致高房价。

　　第三，城市化的硬件和水电气暖路等基础设施投资的短缺，城市化的软件如教育个文化、医疗、养老、社保等公共产品投资的经验。

　　第四，政府公共投资还存在投资定位、方向、规模、结构这些问题。旧的城市化模式难以为计，房地产价格高涨问题就难以彻底解决，完成城市化目标就难以实现。所以关于这方面我们思考的结论就是目前的宏观调控压制需要很给力，增加供给不到位，包括增加公共资源不到位，保障房的供给也是公共投资一部分，这部分是由政府来承担，主导实施的。公共投资问题的解决也是政府转变职能的一个过程，公共投资问题不解决，房价问题我认为是不会彻底被解决的。

　　第三个判断，增加投资是解决城市化和房地产一系列问题的根本之道。

　　房地产投资基金是基于市场主义认识。

　　房地产投资基金的发展依据在于：解决城市化和房地产问题的根本出路在于增加供给，增加供给的根本出路之一在于解决资金供给。

　　下面我们再谈一下盛世神州房地产基金对调控市场趋势一些思考认识。

　　我们认为现在面临着五个方面转变。

　　1、房地产市场主体和市场份额的转变。房地产的金融属性是越来越大凸现，金融资源决定市场份额，由于对信贷资金比较易于取得和大型集团内部资金易于调配，市场主体和市场份额的国进民退，大进小退成为趋势。

　　2、房地产的产业模式发生转变。从投资、开发、销售、管理全能的  全能开发商向专业分工专业开发商转变。

　　3、房地产开发商的投资财务模式发生转变。资本金门槛进一步提高，从“自有基金(含上一轮资本金和利润)+借贷资金=下一轮投资资本金”的财政模式，转变为“自有资金+合伙合作资金=下一轮投资本金”

　　4、房地产的利润分布模式发生转变。对于炒房炒地投机行为的限制，房地产全行业全过程利润和利润预期的分布，从开发商利润+恩守候增值利润为主分布。向开发商利润+投资商利润+售后增值利润分布转变，利润分布前移。

　　5、房地产开发区域分布模式转变。

　　关于房地产基金在调整中发展，我们认为还是应该顺应市场需求，竭尽主观努力。

　　1、房地产开发商需要“雪中送炭”基金为其提供一种新的融资工具。我们结合大中小开发商的不同需求，为大企业提供并购基金，为中性企业提供夹层基金，为小企业提供股权基金。

　　2、金融机构需要锦上添花，基金为其提供一种新的避险工具。与金融机构合作提供银行信托发放贷款前的基金投入，提供银行信托债权监管之外的股权监管，以银行信托等金融机构合作提前介入延后退出，以及优先劣后结构安排，成为他们的一种新的避险工具。

　　3、社会资金需要保驾护航，基金为其提供一种不同于炒房炒地的安全收益平台，既为社会大众投资者创造介入房地产开发的平台，从房地产开发源头分享原始股的开发收益，又避免陷入击鼓传花最后一棒的尴尬。

　　4、中小开发商和三四线需要“抱团取暖”，基金为其提供除资金投入以外的增值服务，“扶上马，送一程”。

　　我们盛世神州房地产基金的理想和目标。

　　1、我们非常珍惜房地产基金宝贵的发展机会，规范操作，加强交流，开放合作，共同发展。

　　2、以天下之财、建天下之屋、住天下之人、富天下之民。

　　房地产基金的运作的成败还在于我们自身核心竞争力，房地产投资基金必须回答的几个问题。

　　房地产投资基金发达国家已经有几十年历史，运作很成熟，有很辉煌的业绩，也有很广泛的投资群体，投资阶层。但是在我们国家还是新生的事物，这个应该说从去年2010年，这业界才号称是房地产发展的元年。所以要被社会接受，要在激烈的竞争当中立于不败之地，要考虑好以下几个问题。

　　1、房地产投资基金在本质上它是产业基金，必须回答本基金和基金管理公司在行业中的地位问题。一开始你是很难获得社会投资人的信赖和认可。我们盛世神州在开始的时候  主要还是以五个大的股东单位，业绩来作为账目，都是业内开发过比较大型的项目的公司，影响力足够，充足，但是在今后必须要与我们自身业绩为证。

　　2、房地产投资基金的基本能力在于替投资人挣钱的能力，必须回答本基金和基金管理公司核心竞争力问题。我们核心竞争力是对房地产项目评价判断能力，投资监管执行能力，风险划界能力都有很独到的优势。

　　3、房地产投资基金在根本上是替人理财的企业，必须回答诚信和利益一致性的问题。我们除了提供在规章制度，财务法务方面的保障外，还建立我们最大的角色，即GP和GP股东在基金一期中共同投资额达到20%，并且先期到位，体现与投资者最大的利益一致性。

　　4、房地产投资基金以项目为生命线，必须回答投资项目的选择问题。我们除规定选择项目  的地域、财务、法务被投资者品质标准外，还尽了优秀的能力。

　　盛世神州房地产基金的情况。

　　盛世神州基因发起人初始合伙人代表。张民耕，易小迪、范伟、曾勇。所以我们这个基金在刚开始的时候能够得到比较广泛的认可，是跟我们这些股东背景分不开的。

　　关于我们投资项目方面总体来讲，是一个强调好的区位，我们投资区位的选择是在健康发展的省会，计划单列诚实的成长地段，京津塘及环渤海、长三角，珠三角区经济发达的三线城市的成长地段。

　　项目条件：土地取得挂牌确认书或取得土地。地价水平低，升值潜力大，居住或销售类(包含酒店式公寓)建筑为主的  项目。合作投资  额度不少于1亿元，期限不低于1年。对公司的选择，我们要有一定的资质，开发经验，有良好的项目资源有资金实力。在团队上我们也是有要求，要有有经验的项目经理团队，要擅长地方职能较问，能适应现代化开与集团监管制度，认可基金的监管协议和监管方。

　　我们如何监管这个项目？总的目标我们要管住用钱，对现金流进行监管，有预算内监管、预算外监管，管住成本。在创造过程中品质和成本的监管是主要的内容。还要管住风险。在我们退出之前控制股权和印章，法律程序监管，项目资产独立处置权。

　　那么这里形成盛世神州独特的模式：有严格高效的4321管控手段。

　　四张表，(现金流表、工程进度表、成本预算报、销售计划表)

　　三项权(超过90%的股权、董事会的绝对席位权、独立处置权)

　　两代表(财务代表、工程代表)

　　一顾问(由著名开发及投资商组成的整体开发顾问团队)

　　总的来说我们基金就是让每一位的投资者，每一位的合伙人LP都享有开发商一样的收益，来分享中国高速城市化进程带来的房地产红利，搭建源头性房地产平台。

　　为充分保障投资人的利益与安全，我们单独成立专项的有限合伙企业，便于独立核算，信息透明以及风险控制。

　　投资方式：股权投资为主。

　　基金管理人：投入专业经验及资金。

　　下面简单介绍一下已经做的项目库里的项目。

　　这个是我们在北京投资的一个项目，这是一个别墅项目。总的投资是5个亿，这个项目只是用了半个月的时间把5个亿的资金募足，投到这个项目里面。预期收益也比较高。

　　这是我们位于西安的一个项目，在管理、监管、操作，这个投资期限比较短，就是一年，预期的投资收益能达到25%这个水平。

　　一些项目，我们的项目库，像香河的一些项目，还有西安，我们正在计划要投一个项目，额度在2.5亿左右，我们结合目前形势，从便利投资这个角度来看是2到3亿的规模是比较好操作。

　　以及周边的承德，承德这个项目。郑州的项目，这个项目是比较好，双汇上市公司他们的管理团队在来开发的项目，实际上这个项目我们3个亿，利用一个月的时间刚刚募完，已经投过去。

　　我这里就讲到这里，谢谢大家。

　　提问：你好，我就是想问一下，刚刚看了你们简介，以开发项目为主的话，如果只是一个短期借贷基本上是融资的问题，这是第一个问题。第二个基金创始人相当多，您刚刚提到公司很好的一些记录，主要是因为创始人是基本上是开发商的背景。那怎么样跟这些创始人在合作，但是又没有一个角色冲突，如果说有一个好的项目的话，为什么是由盛世神州来参与，为什么不由阳光100或者(复兴)集团来参与？

　　蔡汝雄：您提的问题很好，很专业，确实提到当中一些关键环节。我们盛世神州基金，我们很明确自己的定位，我们是投资商，就是做投资作为我们的业务。所以我们在选择项目时候都是以这个项目，它自身切实可行的操作完成作为这个前提的，就是说某个项目，我们可能投进去，2、3个亿甚至5个亿，那是基于我们相应的投资时段里面，一般两到三年之内，公司能够获得现金流，能够实现分红让我们退出的，这是我们选择和判断项目的前提，基础。所以我们在投资上应该说是有三重的一个保障，当然最最重要的，最核心的就这个项目在我们投资的这个阶段，它必须是有能力，在我们这里之间进去之后，不论市场波动是怎么样，因为我们考虑市场带有相对性的影响，价格在波动30%到50%的状况下，都能够通过项目的运作能够实现投资的分红退出，这个是我们的一个判断的基础。如果说要有一些其它的因素的影响产生的话，那我们，我们选择的公司并不是任何一个公司过来我们都会合作，它一般都是具有一定的规模，一些集团性质，原先股东有过业绩，所以集团层面，股东层面有一定的保障能力，所以这属于第二层。

　　另外就是说我们，只要和我们基金合作，合作方一定就要明确就是，实际的控制人一定要在保障我们合伙人，基金合伙人利益一定要保障的，拿自己相应的资产来保障兑现我们合作的一些条件，这是关于第一个方面的回答。

　　第二个就是说关于我们合伙人。我们这些合伙人他们自身也都在做项目，这也是我们基金和很多机构所做的基金不同的地方，很多机构他所做的基金所做的项目还是自己的项目，但是我们从社会募的钱投到社会上的项目。我们对自己这些股东项目，原则上不投或者说要投，你要给外面社会上的项目还要高的回报，我们才来投，这是我们内部定的一条规则，这样的话我们的目前也是要发展家规范性的房地产的基金，谢谢。

　　提问：我想问一下蔡总，刚才从你的演讲当中，我看到有一个4321这样一个表也好，潜力也好，但是从我作为一个开发商来说，从这4321看过来之后，基本上整个项目的控制权在你们这里，那么我们作为开发商作为一个什么样的角色？

　　蔡汝雄：所以这也是我们经常要出去宣传的一个地方。实际上要说起来，倒不是说你们在喝茶看着我们玩，反而是我们喝茶看着你们玩，这是基金这么一个特点。我们首先是在项目合作的判断时候，这个是应该说也是我们基金的一个基本的能力，要对这个项目我们是要有充足的信心，对这个项目本身包括项目团队管理运作的能力都是要具有充分的信心情况下才来决策，来投资的。投资了之后，全部的操作运作都是项目方来操作，我们只是起着监管的作用，所以我们，因为我们是一个专业的机构，所以才能够四张表内容都能够事先分析清楚，大家就按这个规则来，所以在监管企业里面都写的很清楚的。你只要不把项目公司的资金转走，当然为什么监管？实际上你也转不走，你只要为了公司发展，你怎么做都可以，但我们有顾问的意见，所以在这里面就是说，项目还是在于控股权在投资阶段，在我们手里，但完全的这个项目的操作权在你们手里，是这么一个方式，我们公司法定代表人整个团队都是你们，我们不带团队，我们只派两个人主要就是要能够按照公司的合同约定要求来规范来操作就可以，如果说有意外的一些变动，那么我们经过我们的一些批准，这样就可以，就是说大的一些调整，计划的一些调整，那我们结合一些情况来进行批准，这样的话，所做所有决定还是要有项目方的团队来执行，谢谢。

　　主持人：由于时间关系，我们就不再做提问了，如果有兴趣的话可以继续在会下交流。那么下一位发言嘉宾是保德信的大中华区的总裁王威先生。昨天王总和大家有一个初步的交流，那么今天王总代表外资基金发表他个人的一个看法。

  （原网址：http://bj.sydc.sina.com.cn/hd/2/2011/1223/15006_2.shtml）