一、当前房地产形势特点与房地产基金的发展机遇
1、当前总体上的房地产泡沫与主要原因。
房价收入比，目前已达10倍以上、部分大城市达到15-20倍以上；年租金回报率，目前普遍不足3%；房屋空置率依然处于较高水平。从这些基本指标可以看出，当前房地产总体上呈现出一定的泡沫状态，已是不争的事实。究其主要原因：1）、外汇储备大幅增长等因素造成货币严重超发，催生资产泡沫；2）、经过30年的经济高速增长，积累了大量的社会财富，同时社会贫富差距加剧，聚集在城市中的富裕人群有较强的投资购买能力；3）、民间资本投资渠道匮乏，纷纷选择实物房产做为资产保值增值的投资载体。
2、中国房地产泡沫宜在经济发展中逐步治理与充实，不宜剧烈戳破。
众所周知，今年以来、尤其是最近短短两个多月以来，中央政府、有关部委、主流媒体不断发布信息，一再强调坚持房地产调控不放松，坚决抑制房价上涨，希望房价回归合理价位。从社会成本角度考虑，尽管不排除一些地区短期内受政策、信心影响而造成房价波动，但我们认为，3-5年内总体上房价基本稳定，同时相应提高居民收入水平，增加保障房与普通住宅供应，是社会成本最小的解决资产泡沫的办法。否则，银行金融机构、政府财政、地方融资平台都受不了剧烈冲击，严重的话会影响宏观经济发展大局。
3、货币极度宽松的时代已经过去。
广义货币M2从2000年底的13.8万亿元增长到目前的92.5万亿元，M2与GDP之比超过1.8倍，而美国为0.61倍，英国为1.37倍，日本为1.6倍，韩国为1.47倍，印度为0.8倍（2009年数据）。可见，在错综复杂的低迷不振的世界经济格局里，能够保持稳健的货币政策促进宏观经济平稳增长就实属不易，指望对房地产行业再度放松货币是不现实的。
4、房地产调控将成为长期化、常态化政策，房地产基金行业应运而生。
做为资金密集型的房地产行业，受到中央政府严厉的专项调控治理，资金渠道受阻、门槛提高。但做房地产项目就离不开大资金，需要开辟可行有效的融资渠道。因此说，房地产基金行业应运而生，是房地产行业内在发展动力与民间资本等客观投资需求相结合的必然结果，是房地产业进一步发展的必由之路。据估计，经过这两三年的快速发展，房地产基金约有近1000亿元的规模，但目前房地产信贷超过10万亿元、房地产信托达6800亿元，相对而言，房地产基金发展空间巨大。
二、房地产基金是推动我国房地产行业健康发展的一股积极力量。
1、缓解金融机构的房地产信贷风险。
房地产是资金密集型行业，但不应将投资风险全部集中在具有经济全局作用的银行与信托渠道。对此银监会已经明确表示今年下半年将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。
2、将民间资本从迷途引向正道。
抑制终端炒作房产需求，有效引导民间资本参与开发建设。将兴风作浪的需求端的炒作资金，转化为源头性的供应端的良性建设资金，降低投资投机性需求、增加有效供给，扭转失衡的供求关系，是房地产基金的积极作用。
3、在规范中发展房地产基金，充分发挥房地产基金的积极作用。
房地产基金的价值在于专业能力，以其专业判断能力向优质项目企业投放资金，能够有效促进房地产业优胜劣汰、健康发展。房地产基金业界，更需共同努力，在投资产品设计及资本募集等方面切实加强行业自律、遵守规范，有序地推动房地产基金行业的良性发展。我们也期待着政策层面不断开放与完善，给房地产基金创造优良的发展环境。
三、顺应形势，创新发展：
1、“母基金+专项基金”运作模式。
地产基金与一般的创投基金不同，投资额度较大，对特定项目投资人能够做出直观了解判断，有利于顺利募资运作。母基金以普通合伙人即基金管理管理公司等股东出资发起创立为主，分散组合投资到各个专项基金，与社会投资人利益捆绑在一起，共负盈亏，共担风险，起到带头和提振信心的重要作用。
2、“股权+债权”的投资交易结构。
房地产项目公司注册资本金往往不小，但开发建设需要的流动资金极大。从投资交易结构合理安排的角度考虑，“股权+债权”的交易结构比较适合大额地产基金的经营操作，资金进退便利，能够更好地控制投资风险。我国金融政策管制严格，对此，期待在政策管理层面能够有针对性的合理扶持。
3、“龙头企业+结构化复合型基金”是一个值得深入探索的方向。
龙头企业信用卓著，安全可靠，能够充分保障投资人利益，有效打破募资难瓶颈；通过复合型结构化基金设计，灵活设定不同的预期收益与投资期限，针对性地满足高风险、低风险不同风险偏好及不同投资期限的投资人的需求。对基金业务来说，能够创造条件系统性的开展项目渠道化与资金渠道化建设。对地产龙头企业而言，依托专业开发能力，能够募集到最低成本资金助力快速扩张，提高市场竞争力；以股权为主，降低债权成本，就其本身而言也就分散和降低了潜在的投资风险。
4、以专业服务创造价值，以严格监管实现价值。
融投管退，管出价值。许多投资基金，忽视或缺乏管理环节的能力。我们的实践经验表明，从规划设计、招标施工到工程质量与成本控制，增值服务效果显著，深受合作对方特别是实际控制人的欢迎；我们独具一格的4321监管体系，在保证项目公司产品质量与效益，保护基金投资人资金安全并确保取得预期收益方面，更是发挥着不可或缺的重要作用。
总之，地产基金属于金融范畴，其创新内容与应用领域都充满着无穷的活力与机会。住宅、商业地产、旅游地产、养老地产等业态，都是基金合作的好对象。我们在模式创新、结构创新、产品创新与加强投资管理方面都处在不断的深入探索实践与完善之中，希望与业界同行广泛交流、共同提高进步，促进房地产基金行业尽快从野蛮生长走向成熟发展阶段。
四、房地产基金是稳健型投资产品，是投资人资产配置的好选择。
靠囤房囤地坐享资产大幅升值的投机时代已经过去，然而城市化、工业化带来的住房刚性需求与改善性需求还有广阔市场，房地产行业在转型中依然有光明前景。依靠房产开发综合能力创造价值，是房地产开发企业核心竞争力所在。兼并收购、强者愈强是发展趋势，也正是优秀房企与房地产基金优势互补大显身手共同发展的最佳时机。我们认为，房地产基金是富裕人群等民间资本乃至投资机构相对较好的投资品种，收益稳定、风险可控。炒股风险莫测，炒房时代已过去，从源头分享房地产开发红利，是一项积极推动行业健康发展的稳健投资。
我的发言完毕，谢谢大家。
