2011年房地产市场的萧条对于部分开发商来说是一场灭顶之灾，而对于另一部分具有超前意识的开发商来说，则是机遇。房地产基金的大热正是在这种大形势和背景下应运而生，并发展壮大。到目前为止，房地产基金的发展如何?开发商的资金链如何?对此，北京星空地产网独家专访了盛世神州房地产投资基金董事长张民耕，就信贷、金融、调控和市场走势进行了深度的剖析和解读。

    北京星空地产网：张总，我们知道您在媒体上讲的最多的是房地产基金，而现在做的也是房地产基金，是什么原因促使您从一个开发商变成了一个房地产投资商?

    张民耕：我对于房地产基金的认识起源于2005年，在'住宅产业商会'改名为'中国工商联房地产商会'的仪式上，聂梅生会长说，中国房地产模式存在两大弊病。一是万能开发商。投资、开发、销售、管理等房地产所有的链条由一家开发商承担。随着房地产的发展壮大，自由资金会跟不上形势的发展。这对我有很大的启发。开发商承包所有的环节，不可能把每一个环节做得很精很细。而且，自身抵抗风险的能力很差。第二，单一的债券融资模式。前几年，中国一直是单一的债券融资模式，并没有出现股权等融资模式，是有借贷而无金融，开发商的融资渠道非常狭窄。

    因此，我们想到了把中国的房地产行业进行细分。建筑商、投资商、开发商、销售商、管理商等进行分离。行业细分是行业发展进步的表现，尤其是把开发商和投资商分开，这样，投资商可以专门去募集资金，而开发商做专业的产品开发。

    在我自己而言，我本身希望尝试一些新东西，我是第一个做住宅郊区化的开发商;国家呼吁房产商到三四线城市进行房地产开发，我第一个跑到山东菏泽去做房地产开发。因此，在房地产基金方面我也愿意做一个尝试。

    北京星空地产网：房地产基金这么受欢迎的原因是什么?它对于房地产本身有哪些积极意义?

    张民耕：在房地产领域，基金有着非常大的作用。我们知道，开发商自有资金的积累是按照算术计数增长的，而土地的价格是按照几何计数增长的。随着建筑规模的扩张和土地成本的提高，开发商自身拥有的自有资本相形见绌。因此，房地产基金的存在可以解决开发商自有资金紧张的状况。虽然开发商出让了一部分利益，但也转移了风险。

    其次，房地产基金可以免除双重纳税，它本身是一个税务透明体，自身不用纳税。而是在投资人获益后纳税，这叫'先分后税'。最后，基金可以五十人分。一个基金管理公司同时可以管理多个公司，可以不断募资资金。

    北京星空地产网：到目前为止，中国的房地产基金已经发展到了哪种水平?

    张民耕：美国的房地产基金开始于六七十年代，经过40多年的发展，现在已经很成熟了。而国内的房地产基金处于一种非常初级的水平，可以说是刚刚开始。

    北京星空地产网：从您接触到的开发商来看，他们的资金状况如何?有人预测房地产资金链最困难的时刻将出现二季度，您同意这种说法吗?

    张民耕：从我们接触到的开发商来看，他们的资金链还是比较紧张的。但是资金最困难的时候应该会晚点出现，预测在三季度之后。据统计，在信托方面，2012年开发商需要偿付大约2500亿的信托资金，而2013年需要偿付3100亿，因此，今年下半年，开发商的资金会更紧张。

    北京星空地产网：在调控政策的重压下，央行两次下调存款准备金率，适度放松了信贷政策，这能否缓解开发商资金链紧张的问题，对于扭转整个市场的形势有多大的帮助?(信贷)

    张民耕：两次下调存款准备金率，每次都有3000多亿的资金流入市场。这对房地产市场肯定有作用，但并不是很大。信贷放松只是定向放松，被定向的行业多为与国计民生有关的实体企业。而与房地产相关的企业，像钢铁、玻璃、水泥等行业，都没有被定向。

    北京星空地产网：限购实施这一年多来，对房地产产生了一些作用，但也误伤了一部分刚性需求者，你怎样评价限购?调控政策该不该放松?

    张民耕：限购有作用，不可否认。房价过快上涨的势头已经得到了遏制，相比于2010年的最高价已经下降了15%左右，也在很大程度上抑制了投资投机性需求。事实上，对于打压投资性需求我是有异议的。如果没有投资需求，社会上哪有租赁房?城市里只要有不想买房以及买不起房子的人，就会有投资性需求。政府没有办法解决所有人的租赁问题，剩下的这部分租赁只能依靠市场，因此，投资性需求的产生与存在是合理的。但是，为了控制房价的过高过快上涨，限购令的实施是必须的。

    北京星空地产网：未来一段时间，房价还会下降吗?降幅有多大?

    张民耕：肯定会下降，开发商如果不降价促销，现金流就会断裂，降价幅度应该在20%左右。

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