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专访盛世神州房地产基金管理公司 董事长  张民耕  先生

李善姬     陆先仙

    盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司（以下简称“盛世神州”）成立于2010年3月，注册地在北京，2011年在国家发改委成功备案，是全国房地产投资基金联盟会长单位。北京盛世神州房地产投资基金（有限合伙）（母基金）于2010年7月成立，注册地在北京，基金规模为5亿元人民币,是全国第一家在国家发改委成功备案及北京市第一家规范注册的私募人民币房地产基金。

    盛世神州由全国知名房地产开发商银信投资、阳光100置业集团、复地集团、富汇投资与国家权威行业组织全国工商联房地产商会（委托喜神资产）共同发起，由经验丰富的房地产开发专家、金融专家和法律专家等组成核心管理团队。

    盛世神州在上海、西安、香港和美国设立了分支机构，其已投资管理项目分布于北京、西安、长春、郑州、苏州和镇江等地。截至目前，盛世神州房地产投资基金管理的国内资产总规模约25亿元人民币，已成功投资了包括房地产龙头企业万科等企业，其中已经有多个项目基金成功退出; 与嘉实基金合作创立了我国公募基金同房地产私募基金合作的首单业务，在业内积累了良好的声誉。

    盛世神州董事长张民耕先生, 也是成立于1996年的北京银信投资集团有限公司的董事长。张民耕董事长从事房地产行业多年，作为资深开发商以及投资人，对中国房地产行业具有深刻的认识与独到的见解。

    恪守信誉的规范运作，专业严谨的管理团队，严密可靠的风控措施，使得盛世神州基金获得国家主管部门及业界的广泛认可，同时也取得自成立以来逐年翻番的快速发展，预计今年盛世神州的管理规模将突破50亿大关。

    2013年5月22日，公司战略投资部陆先仙、刘立宇、李善姬三人来到位于朝阳北路的盛世神州北京公司，与张民耕董事长就近几年房地产基金行业发展进行了深入探讨。

陆：能否请张总为我们介绍一下盛世神州房地产基金的设立背景？

    张：我想成立房地产基金公司很久了。2005年全国工商联住宅产业商会正式改名为全国工商联房地产商会，当时聂梅生会长指出了中国房地产开发商的两个弊端：一是中国的开发商多是全能开发商，所以业务做不精，如果投资与开发不分开，那开发商只能天天四处找钱；二是中国开发商融资渠道单一，只是债权融资，而债权融资只能算得上是锦上添花，不能雪中送炭。这两个弊端也表明了当时房地产行业不健全的融资环境。我当时注意到了这个问题，觉得房地产金融是有市场的，就计划成立了房地产投资公司，试图解决房地产商找钱难的问题。

    但当时成立投资公司有两个弊病：一是投资公司投项目会面临双重或多重征税的问题；二是投资公司本身的资金来源不明确。2007年6月1日起《合伙企业法》施行，允许成立有限合伙企业。我当时看到了苗头，同时在北大上了PE研修班，对股权投资有了进一步的认识。到了2010年，国家出台史上最严厉的宏观调控，很多房地产商直接面临资金难题，并对房地产金融市场产生了强大的需求。我当时找了几个开发商朋友，大家都深有同感。于是由我牵头，与阳光壹佰、复地、全国工商联房地产商会等一起发起了盛世神州房地产基金; 其实这也说明了当房地产行业发展到一定阶段，需要房地产金融及时创新跟进，因为房地产的本质就是金融。

陆：我注意到盛世神州是第一家在发改委备案的私募房地产基金，当时主动向政府部门申请备案是什么样的考虑？

    张：在中国，政府是比较强势的，当时我们考虑，如果游离在体制之外，公司发展会遇到不少阻力。国家发改委规定资产规模超过5亿人民币的基金须到国家发改委备案，若不足5亿则可在地方发改委进行备案。当时我们只是照政策规定按部就班、主动备案，由于盛世神州各个方面条件还是较好, 我们顺利通过了备案程序。

陆：盛世神州目前的投资策略是什么？

    张：我们首先考虑的，就是安全性要高于收益性。如果投自己的钱，有损失只是经济损失，如果投别人的钱，有损失那就是信誉资格的损失，这是最基本的。第二，中国的投资者自有特征非常明显，市场上的钱基本上都是新钱，没有老钱，所以策略上我们需要吻合它，时间不要太长，项目要完全可靠，所以我们刚开始的时候主要做两年左右的、有很好现金流的开发项目，现在慢慢开始做偏长期的项目了，可以做到4年以上。总体上在操作方面我们基金投资坚持的好区位、好项目、好公司、好团队和好收益的五好原则。

    我们的房地产基金一推出，就受到广大投资者与开发商的好评。因为它时间适中、目标特定、业务专一，并且收益也不错，最主要的是与中国投资者特定心态吻合，所投的房产是看得见摸得着的。

    今年开始，我们在策略上有了一些新的变化。第一，对城镇化的热潮，要保持非常清晰的头脑，,对投资的城市要求更高, 即城市识别能力一定要更加到位,如不到位，就可能发生投资失败的情况，这是我们所不允许的。第二，以前的项目是以偏债权为主的，现在是偏股权债权都做，并且从今年开始会主动向股权方面发展。我们更愿意引导投资人向股权类投资发展，并有意识地培养投资人的风险意识。还有一点，今年盛世神州的业务不但从偏债到偏股发展，还试图从开发型物业向持有型物业转变。

陆：盛世神州在资金投入之后对项目是怎样进行管理的呢？

    张：我们非常注重风险控制和过程监控，对于一个项目能不能做，会经过好几道考核：从项目部开始到经营层，再到投资决策委员会，最后顾问委员会也会提些建议。我们对风险控制非常严谨，会有些具体指标，如果不行就是不行，不能勉强。其次，我们在投资之前就会与被投资方约定，在合同里签订四张表，其内容包括成本、开发进度、销售（销售包含销售价格和销售进度），以及现金流量。还有一部分工作是监管，每个项目会派出至少两个监管人员，所以我们不能做太小的项目，否则人力成本就不合算了。两个监管人员中，一个监管项目开发，一个监管财务。如果所有项目运营都在这四张表范围内运行，基本不会有问题。

陆：刚才您提到对于城市的认知与识别，能否与我们分享一下城市识别的经验？

    张：从最近几个城市的发展中，看到了很多教训，比如鄂尔多斯。很多事情就像多米诺骨牌，发展的时候是不错的，但是一旦出现问题，将会一夜间崩溃和瓦解。另外一个例子是常州，我们对常州这个城市的态度非常谨慎。对常州目前有两派意见，一派认为常州的市场不好，产品卖不出去。另一派，以某些与政府有千丝万缕关系的研究机构为代表，其观点会以偏概全，比如他们会强调说某条街道的情况很好，但问题是不应该只谈一条街道，而应将眼光放到整个常州。尽管常州一些核心区域的投资环境还算好，但是整个常州的产品积压情况却非常严重。再比如邯郸等城市，我当时看了一项邯郸的资料，发现以之前的销售速度，邯郸积压的产品可销售十年之久。

    另一方面是经验，我们在中国投资的同时也开始在美国进行投资，美国的数据极为丰富而详尽，我们关注的每个项目从上市的第一天起（有些项目可能有几十年甚至几百年的历史了）就有非常详细的记录。比如一个公寓楼，其内部的电梯被投诉过多少次都会有记录。就整个城市而言，美国开发商与中国开发商一样也会谈GDP，但他们更关注于当地家庭收入的中位数，因为中位数值关系到这个城市的购房和租房的能力。此外，当地的就业人口、支柱产业、近几年房地产市场的波动情况等都是需要关注的指标。

    对于城市识别，目前我们大体上有些感受，一线城市肯定没有问题，是前三十强甚至是前二十强房地产企业的天下，如果当地有一些中小企业，应该属于“残余力量”。而二线城市是大企业、中型企业以及地方企业激烈竞争的地方，而这种激烈竞争往往会导致供应过量，我们看到许多城市，如长沙、武汉、西安、重庆、成都等都是如此。以成都为例，即使城市本身再舒适安逸，由于供应量过大，成都的房价总是提不上去。沈阳、长春等城市均有相似的问题，但总体来讲二线城市的问题也不是很大。三、四线城市是中小企业安身立命的地方，但是房地产市场分化也非常厉害。所以对于三、四线城市，我们需要用很多指标来衡量，判断它的前景到底如何。例如常州，常州的GDP很高，但这些三、四线城市自身产业更新换代的能力并不强。常州以前主要做纺织业，但自从出口被限制之后，一下子影响很大。

陆：您对海南怎么看？

    张：我们最近在海南也有项目在做。海南不是全岛限购，而是局部限购，所以在非限购地区可能还有一些机会。自从国际旅游岛的概念产生之后，这几年海南岛的资源透支。我觉得还是需要谨慎地做一些投资，看特定的项目。

陆：国内房地产基金近几年发展迅速，其规模发生了很大变化，您觉得未来这个市场会怎样演变？

    张：我认为较困难。前些天我和潘石屹聊天，说以前北京的房地产都是民营，只有万科有一些国有的性质。那时王石对冯仑说，今后北京将是“两万”的天下，即万科和万通，当时王石还敢说这种话。现在万科都买不到土地了，都不参加土地拍卖了。大国企和央企都不差钱。我认为只要有两种体制存在，任何市场都是扭曲的。民营的房地产基金一开始生长很迅猛，到了今年，变成喜忧参半，将来进入全资管时代后，竞争会更加激烈，所以我觉得今年之后，国内的房地产基金将会分化。

    现在还有一种现象就是开发商自己做基金和有开发商背景的做基金,我认为是形势发展的需要。

陆：在欧美，房地产基金主要是以金融机构背景为主，如果以开发企业自己房地产基金，他们觉得是有冲突的。因为拿别人的钱投自己的项目，管理方面会有利益冲突问题。现阶段房地产基金行哪些做得比较成功呢？

    张：国外的很多知名基金管理公司也都有产业的背景,需有说明的是开发商自己做基金和开发商背景做基金是不同概念。盛世神州基金作为第三方基金，基本上投资于非股东单位的项目，保持了基金的独立性;有开发商背景更是我们的优点之一,这样无论对项目选择和监管等都有好处。由于盛世神州基金是第三方基金,这从动力机制上确保盛世神州基金代表投资者利益，敢于向开发商提要求，通过严格管控兑现投资价值，实现了房地产基金发展的可持续性。盛世神州的股东，拿钱的成本会比我们低，他们都有实物资产做抵押。

    如果开发商自己做基金,资金给自己开发的项目,就会存在质疑。我们很明确，投资人是老板，他们的利益是我们要力保的。如果有个开发商在你后面，所有决策还得听命于开发商，那你就很难做到真正公正了。

    现阶段做得好的房地产基金不少，如保利与中信合作成立了信保基金。万科的基金并不是一个单一基金，它与好几家都有合作，跟我们就有过合作。在北京也有一些非常具有特色的基金，比如苏鑫发起设立的高和资本，采取的是比较有特色的“资产精装修模式”等。

陆：现在这种情况还是很多，您是否认为这是一个阶段性的产物，未来的房地产基金会更加专业和独立。

    张：是的，我感觉以后市场分化会非常厉害。比如在房地产开发领域，去年开始千亿军团出现了，以前是万科一家，现在是四家。到去年年底，行业的前100强已经占据了30%以上的市场份额，我估计再过五年，前100强会占50%的份额，而剩下的两万多家房地产公司会抢占剩余的50%份额。

    现有的许多中小房地产企业，如果靠自己建立的房地产基金来输血的话，肯定活不长，必须要转型。我们的投资人当中就有一些江浙的小开发商，他们现在拿不到地，即使拿下地了也没多少利润，就干脆不干了，但他对房地产行业还是看好的，所以就投资我们这类专业化的房地产基金，既达到参与房地产行业整体发展的目的，也能够控制自己的风险。

    我相信未来专业化的房地产基金会有更大的市场。由于我们有开发商背景,在监管过程中，我们也非常理解房地产开发过程中出现的个别问题，所以也会允许开发商有些转换的余地。与我们合作的一些项目中曾发生过这样的问题。在某个二线城市，项目管理团队觉得市场竞争太厉害了，为了从根本上保证安全，需要对产品进行降价，这种情况我们也是允许的。相对较差的产品，比如铁路沿线等噪音比较多的地方，通过降价可以形成一个购买力群，但是好的产品相应地需要提价，以保证总利润。另外，除了日常的监管，每周上报公司总部, 公司总部对项目进展非常清楚; 对于大额资金及计划外资金的进出，要有特定审批人；对于重大项目，财务会进行远程控制。

陆：我们公司现在主要在做一级开发。我们希望与一些基金以及金融机构一起投资一级开发项目。您所接触到的一些投资者中有没有对一级开发感兴趣的呢？

    张：比较少。因为现在大部分都是新钱，对投资回报周期要求较短。因为一级开发并不是最终产品，投资者会觉得看不见摸不着。我个人觉得一级开发最重要的是要在开发前期定好主题，要想清楚地块功能定位，不能认定开发出来就有市场去销售，很多市场并不像北京这么活跃。如果在一级开发的时候对二级市场有一定的正面确切描述，就能增强投资人的信心。

陆：您觉得政府对私募房地产基金市场的监管以后会变得越来越严厉还是会更加开放？