房地产行业告别“黄金时代”进入“白银时代”是不少业内专家的共识，其中一个原因是房地产开发行业竞争更加（或愈发）趋于激烈，开发利润已经平均化。而在盛世神州房地产投资基金管理公司(北京)CEO李万明博士看来，房地产基金却进入了“黄金时代”。

      房地产行业仍然是很好的投资方向，而社会资金更愿意投向房地产基金产品，正是基于这两个因素，李万明对房地产基金未来的发展充满信心，盛世神州必然会抓住基金发展的黄金机遇期。

      对于如何做好基金，李万明强调，严格的管控是法宝。目前，成立于2010年3月的盛世神州基金目前已有三个项目顺利退出，退出项目的投资人均取得了良好收益，其中的两个项目开发商又与盛世神州基金进行了再次合作，这表明盛世神州对项目管控的成功。

“黄金时代”

       对于依托房地产行业的房地产基金来说，行业的发展前景至关重要。李万明认为，经过十年的调控，房地产行业已经告别暴利时代，成为了有稳定利润的行业。对于从事房地产行业的人来说，政策的起伏是最难把握的因素。最近，业内人士纷纷猜测新一届政府对房地产未来政策导向的定位。虽然房地产政策的方向未明，但是政策导向归位市场化，建立房地产长效机制的方向已初露端倪。对此李万明认为：政策要有长期性，已保证房地产行业稳定发展，不大起大落，这才是行业最好的发展模式。

      回顾2009年的全球金融危机时，4万亿的刺激政策使得房价暴涨，而开发商不得不随之承受暴涨后的调控政策。“这几年的调控，让开发商最头疼的不是在于出了多少政策，而是政策的不断波动。”李万明谈及对政策的思考时直言。

      中国的房地产行业介于实体与金融之间，而房地产基金作为实体与金融的纽带，理应发挥更大的作用。自2010年 “房地产基金元年”以来，房地产基金经历了爆发式的增长。如今，基金正在改变着中国人传统的理财模式，与银行理财产品相比，房地产基金具有收益高的优势。重要的是，政策对房地产行业的常态调控，使得房地产基金有了发展的机会，房地产基金已正式进入了“黄金时代”。

      “很多人想做老板，但是有限的钱却不具备竞争力，想把企业做好更需要大量资金，通过基金投向房地产开发是不错的选择。”

       李万明表示：当前社会上的资金都有投向产业的意愿，房地产基金将会获得更多的投资者。中国的投资产品以银行理财产品为主，由于涉及到金融稳定，银行理财产品属刚性兑付。而对于投资人来说，基金没有经过银行转手，投资收益高于理财产品。今后基金管理公司的规模会更大，收益更高。

 监管是法宝

      房地产从黄金时代进入白银时代，意味着暴利之后，行业发展趋于平稳。不过在李万明看来，这并不意味着房地产基金的日子会难过，反之，地产基金所要担忧的地方反而更少。

“随着行业发展的平稳化，基金发展将会迎来更好的前景。目前民间资本充盈，他们对房地产投资兴趣浓厚，房地产基金融资相对容易。同时行业整体看好的背景下，开发商的销售更顺畅，按揭款到位迅速，这保证了为投资人带来稳定而丰厚的回报。”李万明表示。

      即便房地产基金进入“黄金时代”，也不意味随意为之便可实现盈利，风控能力是判断一个地产基金公司专业能力的重要指标之一。在采访中，李万明多次强调，“监管是做好房地产基金的法宝。”

     盛世神州在监管上有着先天的优势。盛世神州由多家开发商发起，这些开发商均有着二十余年的开发经验，对开发过程中各阶段可能会遇到的问题了如指掌，在开发过程中积累的经验更是十分深厚。

谈及盛世神州基金的监管原则，李万明表示，盛世神州一贯采取抓大放小的原则。

     “我们始终坚持开发商与投资商分立，做好投资商的角色。因此，基金负责制定合理年度计划，管理项目风险及项目团队，保证收益及项目的顺利退出。而在销售上和日常事务上，则不会干涉太多，项目总经理有其权限。”

      按照基金3年的投资期限，今明两年基金所投项目退出的期限陆续到来，有业内人士预计，集中退出时间的到来，将会使基金的问题浮出水面。李万明对此并无担心。得益于良好的管控，盛世神州已退出的项目均十分顺利。即使项目遇到困难，有着丰富开发经验的基金管理团队也会发挥其在管控上的优势，从而保证项目安全退出。李万明说：“专业的操作团队，完善的管控制度，严谨的过程执行，保证了我们的项目一直按预计方向进行。”

     “我们熟悉房地产，当项目有问题时，可以随时做好接盘的准备。我们所投的项目从未出现两三年还未能动工的问题。”李万明表示：“项目在遇到困难时，基金项目代表会帮助开发商解决困难，他们有能力解决开发阶段遇到的各类问题。必要时，我们会建议开发商放弃一部分利润以保证项目的顺利进行。当项目团队不能很好的履行职责时，我们的区域总监可以直接取代项目总经理的职位，接管项目。”

     目前，房地产基金的模式多样，李万明对最理想的房地产基金模式有自己的观点。他表示，基金所要做的是源源不断地募集社会资本，投入项目。同时，开发商作为一线的开发者，承担了更多风险。因此，房地产基金更偏向于采取固定收益加股权浮动收益的投资方式。基金作为优先股，当项目收益趋于保守或不太好时，开发商也能够首先保证基金的收益。当收益增长到一定程度时，开发商则可以享受到更多的收益。