【融资中国】中国房地产何去何从
走过了15年市场化道路的中国房地产，无论从在建和销售面发展最快速的时期，也是房地产行业积、销售金额看，还是从每年的土地出让收益金看，或从和房发展最快的时期。不管是否承认，房地产相关的建材家具，设计施工等相关行业看，都对中国经济地产都是我国的支柱产业。由于2 004金融、城市化和人口迁徙产生了深刻影响。然而，对中国房地年土地市场全面 “招拍挂 ”的实施， 产的争论也从未停歇，地产泡沫、加剧金融风险和阶层矛盾等“土地财政”也在此阶段成形和壮话题，始终受到热议。经历了不平凡的2013年之后，中国房地产在未来三五年又将会何去何从？
钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。从1998年至今，中国房地产经历了狂飚突进的 15年，在城市化不断扩张的同时，中国城镇居民人均居住面积年均增长1平米。截至2013年年底，中国房屋销售面积逾13亿平米，销售金额逾8万亿元，土地出让收益金逾 4万亿元。作为重要支柱产业的房地产，其对2003年至今的中国经济增长的影响如何？如果中国房地产保持平稳的增长，其对面临下行压力的经济增长会有何影响？
张民耕：中国房地产业在国民经济中的支柱地位具有真实需求支持。中国大中型城市中以GDP衡量的经济总量与商品房销售额之间呈现出高度的正相关性，相关系数高达92%，2013年的国内生产总值GDP为56.88万亿元，房地产业投资11.14万亿元，占GDP的19.58%；房地产开发投资8.60万亿元，占GDP的15.17%；商品房销售8.14万亿元，占GDP的14.3%。在中国经济面临下行压力的形势下，以调整经济结构、寻找和培育新的经济增长点为主攻方向，以引导房地产经纪平稳发展为过渡措施，应是中国经济发展可以选择的方式。在此形势下，人为地刺激房地产经济增长，难免饮鸩止渴；但人为地打压房地产经济，则会使国民经济发展错失一部分动能，导致经济进入失速的螺旋。
陶红兵：1998年以来房地产的快速发展，很大程度上是前40年的住房和城建的欠账，其次是满足半岁中国经济快速增长带来的居住改善需要。2003年以来的这十年是中国经济发展最快速的时期，也是房地产行业发展最快的时期。不管是否承认，房地产都是我国的支柱产业。由于2004年土地市场全面“招拍挂”的实施，“土地财政”也在此阶段成形和壮大。不管土地财政有多少弊端，实质上支撑了地方政府的运转。2008年年底，政府推出的“十大振兴产业”没有房地产，但政府当初鼓励和支持的很多产业，目前不少反倒是进退两难。目前能够对经济增速起到支撑作用的，首推房地产。鉴于房地产业的规模和对上下游产业的关联关系，只要中国房地产保持平稳的增长，整体经济增长的下行压力就会减小。反之，如果中国房地产大幅下滑，经济下行就会加速。未来5年甚至更长一些时期，没有其他产业能够取代房地产对经济的重要支柱作用。
钟伟：中国房地产市场的长足发展，和过去15年来的货币化，城市化和人口迁徙一致。但随着货币政策逐渐回归中性，人民币汇率日益接近均衡汇率，城市和城镇化的协调发展，以及较低的人口总和出生率，房地产业出现了调整压力。人们长期以来形成的房价只涨不跌的思维惯性，可能面临挑战。如何看待未来房价的整体和结构趋势？
张民耕：“没有一棵树可以长到天上去”。房价只涨不跌的期望是不切实际的。但过去十年间，全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，上涨143%，北京、上海、广州等大城市房价更是翻了几倍，所以给了人们以房价只涨不跌的幻觉。十八届三中全会以来，全面深化改革也带动了房地产调控的改革。在市场配置资源的原则下，各级政府加大了土地供给，特别是保障性用房的土地供应。为缓和一线城市的供求失衡，土地供应飞速提高。此外，中国金融进入了“大资管时代”，各类持牌金融机构都通过“资产管理计划”争食房地产金融的份额，使得房地产开发企业资金宽松。2013年房地产开发企业到位资金122122万元，同比增长26.5%。因此，2014年房地产供给增长是可以预期的，结构性、地域性供求不平衡将得以缓解。房地产价格稳中有降是长远趋势，但是在相当长的时间里，房地产价格与行政资源配置的同步机构，不会改变。比如行政资源配置最多的北京、上海，房价也占据全国榜首，据全国房价排行榜统计，2014年1月，北京平均新房供应价格为37439元/平米，上海为29974元/平米，分列第一、二位。
陶红兵：毫无疑问，未来不会如过去15年一样发展。各项政策在变化，市场也在变化，房地产的发展也会变化。还有一个因素：中国一线城市的房价与国际同类都市在十多年前有巨大差距，而现在价格接轨已经基本实现，有些还有了超越。未来房价整体趋向平稳，一线城市由于资源占有太多，需求仍然旺盛，土地供应有限，房价仍然趋涨；二线城市基本达到供需平衡；三、四线城市已经透支需求呈过度供应，房价面临下行压力。所谓新型城镇化更多是愿望，只要资源配置不根本改变，人的流向一定是从小城镇向大城市。
现在一哄而上的旅游地产、文化地产、养老地产、商业地产将来会有更大风险，尤其是在经济下行期，这些类型的房地产泡沫会先破裂。此外如果政府加大保障房力度，会对中小户型的所谓刚需商品房产生冲击，尤其是一线城市商品房开发，会逐步向改善性和奢享型转变。
钟伟：对中国房地产的争议始终与其发展相随。其中最为令人瞩目的是，如何评估中国楼市调整带来的经济和金融风险？考虑到房地产相关的行业链条较长，涉及的金融系统融资巨大，对影子银行系统的活动也影响深刻，可能带给地方财税的冲击更不可能小觑，那么房地产行业的调整可能会带来怎样的经济金融风暴？
陶红兵：如果中国楼市发生大的逆转，对经济和金融的冲击会超过任何一个行业。美国、日本、香港对房地产依赖程度没有中国大，楼市泡沫破灭的冲击尚且巨大，中国更难幸免。除了通常所说的投资减少、产值下降、金融坏账等之外，还有几大风险和危机：一是地方政府土地财政破产，可能导致地方政府无法维持正常功能；二是这些年超量的货币靠房地产这个蓄水池才避免了恶性通货膨胀，如果没有楼市吸纳，还有什么能够消化巨额货币？三是会引发股市大幅下降的动荡。此外，房产贬值对居民的冲击，尤其是房奴的冲击会更大。
张民耕：回顾美国二战以后的金融危机，都和房地产相关或直接就是房地产金融危机。从世界经济的历史看，要想完全屏蔽掉房地产业的金融风险，是不现实的幻想。中国防范房地产行业调整带来的金融风险，具有特别重大的现实意义。中国房地产业与金融业的高度捆绑，也使得金融风险快速积累。以房价论，如果全国房价下跌30%，对金融业而言就会造成相当于全部资本金的损失。但是当前中国房地产行业的调整，并没有带来全局性的金融风险。
其一，有城市化和人口增长推动的住房需求。根据中国指数研究院的测算：未来十年每年新增城镇人口仍在2000万左右，首次置业需求强劲；半数城市家庭现有住房面积少于30平米，改善性需求旺盛。未来10年，中国居民将有120亿平方米潜在的住宅需求。
其二，没有出现全国性普遍的房价急剧跌落。根据2014年1、2月份统计数据，全国70个大中城市的房价仅有一两个城市下降。即使未来出现整体房价稳中有降的趋势，也是一个能够被金融市场逐步消化和接受的过程。
其三，金融系统对于房地产市场风险已有预先防范。据住建部政策研究中心与高和资本统计：房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%。这表明，不同渠道的资金来源，在很大程度上双向提升了开发企业和金融机构的抗风险能力。
钟伟：对房地产调控的政策迭出和行业的大起大落，引来了许多政策争议。在十八届三中全会的决定中，提出了加速立法，适时推出房地产税，推进城乡一体化建设等。而在2013年的全国经济工作会议中，则几乎没有提及新的房地产调控政策。在保增长和控风险的背景下，未来中国房地产将会何去何从，发生则样的整体和结构变化？
陶红兵：我个人认为，房产税即使毫无争议，走法律程序也要两年，何况争议巨大。未来3~5年房产税还很难全面推开。
保增长和控风险本就鱼与熊掌不可兼得，如果认为控风险第一，为控风险是否可以放低某阶段经济增长？如果没有增长就是最大的风险，那么为了保增长是否对其它风险可以暂时容忍？未来中国房地产何去何从，关键还是看政府。体制不改，特别是土地和金融制度如果没有根本性改变，房地产就会和中国经济一同沉浮。
张民耕：三中全会以来，政府虽然几乎没有再提房地产调控，但是对房地产及住宅问题极其关注。中央确定的房地产和住宅建设总的改革方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；总的改革原则是市场配置资源。在国民经济发展保增长、控风险的背景下，中国房地产的发展应该迎来一个平稳发展的机遇期。在中国城市化率达到75%的国际中上水平之前，中国房地产业的强劲需求支持不会改变，房地产业作为国民经济发展重要抓手不会改变。
在市场配置资源的改革原则指引下，以限购、限价、限贷为特征的行政调控会逐步调整甚至推出舞台，以政府保障和市场主导相结合的房地产发展长效机制会逐步形成。房地产市场结构性、地域性短缺导致的价格上涨转向价格趋稳，甚至稳中有降，是一个市场机制长期作用的结果。市场机制的另一面就是市场竞争。2013年千亿级房企已经达到7家，百亿房企73家。未来3年中，前100强房企将占用50%的市场份额，全国其他2万多家房企将在剩余的一半份额中更加激烈地竞争，并会因此导致房地产企业的迅速转型。转型可表现在供应结构、开发模式、经营模式、财务模式、利润模式、地域布局等方面，其中最为重要的是供应结构和财务模式的转型。
钟伟：谢谢两位的参与。中国房地产行业目前已经走到了关键的十字路口，两位更乐观一些，而我对房地产的未来更忧虑：房地产逐渐从供不应求走向供过于求，政府从抑制房价过快上涨转向防范房价加速下滑以避免引发系统性风险的可能性，在日益增加。
来源：《融资中国》2014年3月1日刊
