【21CN】张民耕：刚需和改需还是一个非常大的市场
2014年度中国房地产商学院联盟峰会于5月15日在浙江杭州隆重开幕。峰会以“聚焦变革中的发展机遇”为主题，致力于为政界、商界及学术界领袖们提供一个高层次对话平台。峰会上举办了主题为“变革时代 问道中国地产”的圆桌对话。以下是盛世神州房地产基金董事长张民耕在圆桌对话上的发言实录。
哪些东西是不变的，这些不变的东西是我们做房地产的所谓信心的所在，我觉得在所有不变的东西当中，这个市场的需求，所谓刚需大量存在等等这样一些需求不变，是我们所有信心的一个基础，如果没有这一点，它就也没有主体地位，也没有市场化。你这个市场都不存在，你市场化也没有必要，所以刚性需求和改善性需求对于我们来说是非常大的一个需求。那么还是回到一些最起码的数据，就是每年1500万到2000万的城市化进程，现在是人的城市化，你得让他进来，得有住的地方，有工作的环境，有工作的场所，那才是真正的城市化，有各种文化的、教育的、卫生的配套的设施，这才是真正的城市化，这个市场的份额非常大，所以才有今年13亿平方米，八万多亿的销售量。
而这个市场份额可能会到顶峰，但是这个市场的总的量的巨大，这是我们所有信心的一个基础，但是有一点会变，市场的逻辑会变，以前我觉得是什么？是买房人是需求者，踮着脚甚至于跳起来去够这个产品，现在逻辑会反过来，供应方会反过来贴向需求，甚至于贴向最基本的，我就这个过程中获得我的利润。现在银行已经感觉到了，已经房地产企业是乙方，现在房地产对银行的贷款要挑挑拣拣，越大的房地产企业要求的贷款越高，要求的成本越低，以后这个逻辑变了，你完全作为供应商来说，你已经成为了乙方了，需求方成为了甲方，这样的改变，开发商要做许许多多的应对，从成本、质量、服务、价格，另外你的利润等都要做大量的改革，这个甲方乙方的变更以后，我相信你就会成分挖掘市场的份额。举个例子，就是我们的手机，十年以前大砖头，我记得是2万3千块钱，现在光中国移动7亿用户，它就是一个完全贴近市场，主动去当乙方这么一个结果，我相信如果开发商能够转变过来这样一个立场，我相信市场的前景会非常大。
我觉得要充分地关注中国房地产最深刻的一个转型就是金融化和基金化，你想要做轻资产化你也要金融化，你要做服务性的地产你也要金融化，否则那些存量资产你不盘活的话，你的服务性也做不好，所以金融化的趋势是大家要关注的，而且金融化这东西不是我们说说的概念。我去美国哥伦比亚大学去范文，我们发现他们的专业在两个系里边，一个在建筑系里边，它就管开发，从规划、设计一直到开发过程、成本控制，还有一个是在金融系里面有房地产专业，就完全用金融的角度金融的观点来看房地产运营，所以对于房地产金融化的过程大家过于充分的关注肯定是有益的。
