休斯敦的房价与武汉（楼盘）相当，但是租金和北京（楼盘）一样，而且有四成的美国人更愿意租房，你愿意选择在美国炒房卖房，还是当房东？选择合作伙伴与选择项目，哪个更重要？​
    在日前举行的“中国企业海外房地产投资高峰论坛”上，已经在美国完成了13个项目、近3000套出租式公寓的盛世神州房地产PE基金（美国）总经理龙歆，结合自身实践给出了地产基金的两点投资策略：收购有稳定现金流，并具备较高物业增值空间的项目；利用高杠杆的金融工具撬动利润。​ ​
    龙歆提醒，做跨境投资，最重要的是选择合作伙伴，要把握两点：利益共享和风险共担。其次才是选择合适项目。​​
    除了出租型公寓，龙歆目前还看好纽约、洛杉矶、休斯敦、达拉斯等门户城市的开发项目，最好是中产阶级可以负担的核心区域，但前提是要快进快出。他认为大都市的高密度生活区域更有投资机会。​
    本次论坛由房地产法律业务国内排名第一的律师事务所——中伦律师事务所、全球著名的地产投资顾问机构——世邦魏理仕（CBRE）共同主办，国合·耶鲁“全球领导力培养计划”和走出去智库（CGGT）联合协办。​
    演讲要点​ ​
    1、做跨境投资，不管是在美国，还是其他国家，最重要的一点是选择合作伙伴，其次才是选择合适项目，选择合作伙伴把握两点：利益共享，风险共担。​ ​
    2、美国地产投资策略：2014年之前，以买为主，因为购买成本比建设低；2014年后，以开发为主，快进快出，争取在顶点到来之前退出。​
    3、具体操作策略有两点：收购有稳定现金流，并具备较高物业增值空间的项目；在低利率时代，利用高杠杆的金融工具。​​
    4、投资出租型公寓的理由有三点：美国房地产资产价格对比中国，处于一个价值洼地。次贷危机后，美国人不愿负债，选择租房；页岩气革命创造了新兴工作机会，美国未来还有2-3年高经济增长周期。 ​
    5、专注在中产阶级可以负担的在核心区域的住宅开发，这是一个有最大市场的区位。主要关注几个区域：纽约、波士顿、亚特兰大、凤凰城、西海岸等。​​
    6、目前美国城市另一个特点是住宅的去郊区化，前几十年美国提倡住宅郊区化，现在都在回归到城市的高密度生活区，大都市有投资机会。​​
    7、大多数人在中国获得的第一桶金可能是通过炒房，当看到海外市场的时候，也是用同样的思维。但在美国，40% 的人选择租房，这是一个有非常稳定收益的投资种类。​​
    龙歆演讲实录摘要 ​
    今天的演讲主要分享一下盛世神州房地产PE基金在海外的投资策略，并谈一下做完将近13个交易项目后的一些心得和体会，与大家交流学习。​ ​
    2014年前和2014年后投资美国地产时机的把握​ ​
    盛世神州房地产基金是第一家在国家发改委备案的房地产基金，股东都是全国知名的房地产开发商，还有一些投资机构，包括银信投资、复地集团等。​ ​
    我们的人民币投资到今天已经完成了13个项目，总计投入超过50亿元人民币，现在正在管的资产规模超过150亿元人民币。​
    盛世神州美元基金2012年10月成立，当年12月份就完成了第一个投资，到目前为止，我们投了3个基金，超过13个项目，总计资产管理规模超过2.9亿美元，收购了大约2990户的出租式公寓，主要分布在亚特兰大和得克萨斯州。 ​
    因为我们投资的时间比较早，到现在为止，账面收益超过了28%。最近我从美国回来跟股东开会，讨论是不是可以把资产卖掉，因为现在收益已经非常好了。但股东都不同意，因为大家都长期看好美国的投资。​ ​
    目前在美国的合作伙伴方面，我们有一定的积累，包括一些纽约的PE基金和美国前三大开发商。目前的管理团队是8个人，都具备海内外工作和留学经验。​
    作为一只机会型的基金，盛世神州美元基金的投资策略是跟时机相结合。​ ​
    第一个时段。2008年经济危机以后，从2009年到2011年，投资集中在债券，通过买债券控制物业。​
    我们有一个合作伙伴，到现在拥有1342亿美元的美国CMS（固定期限交换利率）的次级债，大约19280个项目。我们前期买到的项目，就是通过这个渠道拿到的，所以会比市场上的价格低很多。​ ​
    第二个时段。从2012年到2014年，这个阶段，大部分的机构已经按照自己的投资策略，开始大规模地进入到各个感兴趣的市场，也非常快地推高了美国房地产的价格。我们认为，从2014年以后，大部分项目会以公众接盘的形式逐步到达周期的顶峰。​​
    从这个时间轴来看，我们的投资策略分为两个部分：​ ​
    在2014年之前。我们会以买为主，因为买的成本可能比建的成本更低；​
    2014年以后。会以开发为主，对开发的要求，就是快进快出，争取在顶点到来之前就退出。谁也不能够聪明到一定在顶点退出，所以我们把握好这个时间。​
    在美国投资地产策略​ ​
    第一，收购有稳定现金流，并具备较高增值空间的物业。从这个角度讲，如果我的收购成本比重建成本低的话，将来有一定的竞争优势。​ ​
    第二，利用高杠杆的金融工具，在低利率背景下撬动美国的金融资源。原则上，一个项目我们的本金出资不会超过25%，剩下的75%都会通过贷款获得。​ ​
    第三，稳定收益。一只基金，对于投资的物业，需要有一个非常稳定的收入，投资人会比较放心。对于陌生的项目，我们会把此后的租金收益给投资人看，告诉投资人这些是可以实实在在获得的。​ ​
    第四，本地化合作。有很多的问题是作为一个外国投资人，在美国本地市场，并不能够很好地解决问题，所以希望和本土最优秀的合作伙伴一起，合作经营。怎么来达到合作经营的目的？最重要的从出资比例来看，对方的出资一定要达到我们所要求的20%，这样双方的利益能够在同样一个水平线上。​ ​
    投资出租型公寓的三个理由​ ​
    第一，基于美国经济的复苏。即使从2013年来看，美国房地产资产价格对比中国的房地产价格还处于一个价值洼地。​​
    我们有一个非常形象的比较：休斯敦的房价与武汉相当，但是租金水平会和北京一样。这也是我们教育投资人过程中总结的说法。​
    第二，美国梦破碎后的现实选择。拥有一套房，一部游艇，一个好的学区，这是大量美国中产阶级的美国梦，但是在次贷危机后，这样的美国梦破裂了。​​
    大部分刚参加工作的年轻人，害怕拥有房贷，更愿意在城市中心享受丰富的夜生活，同时没有房价负担，所以他们选择租房，这是造成现在美国租房市场供不应求的原因。​
    第三，美国新经济引擎打破地区平衡。美国是一个存量市场，供需关系基本上是一个平衡状态，但是由于得克萨斯州页岩气的革命，大量的新兴工业在这里被创造，地区平衡被打破，但原有物业一时间无法满足新兴工作机会带来的大量人群涌入城市。​
    在美国，房产建设速度需要按步骤进行，未来要实现新的平衡，至少还需要2-3年的时间，这期间会推动出租型公寓的租金继续处于一个上涨期。 ​
    事实证明，出租型物业是美国自2009年经济危机以后，市场恢复最快的一个资产类型。​
    低利率时善用金融杆杠融资​
    为什么在美国要用高杠杆的金融安排？我们认为，在目前这个低利率的环境下，多用金融杠杆，可以越多地撬动利润。​ ​
    美国房地产的初始收益率大概在两个点之间，2009年这个比例被拉大，现在可能已经到了4个点。即便将来利率上涨，对房地产的价格，或者说，一年前买的房地产的资产价格不会有太大的影响，因为中间的空间足够大。​​
    2012年，我们在亚特兰大买了一个集合住宅，总价2500万美元，其中自有资金700万美元，剩下大部分都是房地美的贷款，十年期固定利息只有3.2%，而我们初始的回报率是5.5%，这就极大地放大了基金的现金收益率，每年现金收益率应该能够达到8.2%。​ ​
    半年后，我们重新做了一次评估。通过和周边物业的比较，收购的物业已经有超过40%左右的涨幅，这个主要归功于我们用了75%左右的金融杠杆。​ ​
另一个案例是，我们在休斯敦买了一栋1986年左右的集合住宅，计划通过内部装修提升租金。这个项目使用的杠杆更多，将近80%左右资金采用金融杠杆，现金回报率大约能够达到10%，基本上和国内的信托收益率差不多。​
​    大家如果对中国房地产感到担心的话，下一个投资重点可以将信托的资金腾挪到美国的房地产投资里面来。​ ​
    房地产开发项目力求快进快出​​
    除了出租型公寓，我们还做了快进快出的开发项目。​​
    对城市的选择主要集中选择在纽约、洛杉矶、休斯敦、达拉斯这样的门户城市。其中，对于休斯敦和达拉斯这样人员流动非常快的城市，更倾向于做出租式公寓的开发。​ ​
    公寓整体的开发周期大约三年时间，半年到一年的时间用来装修，再用半年时间把它卖掉，这样会有一个很好的收益。​ ​
    对于曼哈顿和洛杉矶移民比较关注的区域，我们不做高端项目，专注于在核心区域且中产阶级可以负担的住宅开发，因为这是有最大市场的一个区位。​
    我们在做房地产投资的时候主要关注以下区域，如纽约、波士顿、亚特兰大、凤凰城、西海岸等等。​
    美国地产投资的几点思考和建议​
    对于美国跨境投资来讲，盛世神州收购了13个项目，将近3000套公寓，筛选的项目不下100个，合作伙伴也不少于10个。我想分享一下在美国跨境投资方面的几点思考。​
    做跨境投资，不管是美国还是其他任何地方，首先最重要的一点是选择合作伙伴。我们在做投资的时候永远是先选择合作伙伴，再选择合适项目。​
    首先，成功的合作伙伴要达到两点目的：利益共享，风险共担。如果对方只投1% 到5%的资本金，利用你做杠杆，做大自己的收益，那很可能出现一个情况——同床异梦。因为他的专注点是做一个收购项目挣自己的费用，或者是集体分红，而不是把这个项目完整而成功地交割。​
    其次，要看周期。目前是一个机构为主导的市场，我们在其中并没有明显的优势，我们只能选择机构没有关注或者不愿去做的领域，比如中产阶级的房产项目开发，或者出租型公寓。​
    第三，抓住中国市场优势和机遇。作为中国的资金进入美国市场，可以带过去自身的一些优势去和合作伙伴谈，比如，不仅拥有资金还有中国这么一个巨大的市场，一些不大的开发项目完全可以在中国消化，这也是和当地伙伴谈判的重要筹码。​
    目前美国城市的特点之一是城市之间的竞争力正在发生变化。我不太看好中部城市，原因是因为经济重心及工作的转移，其人口在净流出。​
    另一个特点是住宅的去郊区化，前几十年美国提倡住宅郊区化，现在都在回归到城市的高密度生活区，所以在这类大都市地区有投资机会。​
大多数人在中国获得的第一桶金可能是通过炒房或卖房，所以当他们看到海外市场的时候，也是用同样的思维。但是在美国，现实的情况是40%的人选择租房，这是一个有非常稳定收益的投资种类。