9月18日，由清科集团联合投资界举办的2014中国房地产基金高峰论坛在上海外滩茂悦酒店隆重召开，盛世神州首席执行官李万明认为，中国的房地产进入了一个租金不能体现资产价格的阶段，盛世神州将投资关注点更多地放在了海外资产上，具体来说有两种模式。
以下为李万明的《房地产基金的双轮驱动》主题分享实录：
房地产市场正处于租金背离资产价格的阶段
刚才很多专家讲到房地产形势如何，房地产基金到底如何，我们做房地产基金管理的人既要抬头看天也要低头拉车。
前面很多专家讲到的大的形势如何，这也是我们关心的问题。正因为行业是我们在做的，虽然房地产市场遇到调整，中国的房地产进入了一个租金不能体现资产价格的阶段。多数地方资金回报率2%—3% 就了不得了，这种现象背离了它的资产价值。
核心原因是前些年不停地高价拍卖出土地，使得房价不得不高。很多社会限闲余资金担心人民币贬值不停买资产，使得房价越来越高，但是它每年的资产回报是比较低的，这不是正常的状况。
从我们的理想状况来说，提高租金幅度比例，房价平稳，使得房子发挥房子的价值，也就是租金价格提高，使得我们投资房产真正每年都能获得收益。未来房地产企业比较艰难，存在调整，小公司难以为继甚至要转行。大的开发公司尤其是信誉比较好的，有这种品牌价值的还继续有开发的份额，在开发中获得利益。
相应地社会资金越来越多，作为房地产基金来说，它是联系社会资金与房地产开发的纽带，或者是我们帮社会的闲散资金找到获得收益的通道，相信房地产基金未来还在黄金十年中。盛世神州从事国内房地产基金的同时，我们也开始了海外基金的业务，所以叫双轮驱动。既关心海外投资，又做好国内基金。
PE私募股权基金是美国过来的，最早发于英国，在美国取得了好的发展，出现了著名的铁狮门，30年前我在万科工作的时候就跟他们对接过，他就是房地产基金发展的典范。现在看来当年在美国都比较先进，比较少见的这种管理模式、开发模式对中国来说已经带来了很好的推动。
房地产在这四、五年尤其是银监会严格管控信贷放贷的时候，房地产基金确实给房地产开发带来了很多的活力和机会。房地产基金经过这四、五年的实践，最关键的是四个方面，第一个方面是社会信誉，第二个是投资决策是否谨慎合理，第三个方面投后管控是否到位，第四个在投资退出方面是否有一些方法，能够确保我们的基金投资到最后时刻。在我们跟投资人交代的时间，或者是社会避开风险获得收益的时候，能够及时地退出。
盛世神州的玩法
接下来我想从三个方面，如何管理、如何管理，然后经过总结和实际的操作形成的两种模式作一个介绍。
刚才提到一个基金管理公司、一个基金管理者最关键的是有信誉，我们盛世神州比较特殊，股东比较雄厚，包括复地、阳光100都是我们的股东，股东信誉良好，使投资人信任，使和我们合作的金融机构信任。
第二点盛世神州公司的股权很分散，不存在某一个大的金融机构和大的集团占股份，而是各家股东都在参与，所以管理很规范。在项目评判选择上也非常严谨，决策也很民主，这样能保证项目投得都比较安全、比较好。
同时采取了双决策委员制，首先是顾问委员会决策，然后是投资决策委员会决策。像业内著名的聂会长、任志强、潘石屹先生都是我们的顾问委员，还有金融界的顾问也会对项目的决策权提出意见。当然，日常的团队也很关键的，我们的主要团队拥有20多年的房地产开发经验，最近五、六年、十来年都从事了大量的金融沟通工作，包括融资，包括在原来有限责任公司的基础上委托投资的方式跟众多设备公司进行合作，形成长期的信用。我们通过股权优先劣后确保固定收益，浮动收益占比较少的方式，这些年跟很多投资人合作过，既有开发经验又有金融合作的经验。
盛世神州主张要进行专业、深入的投资，这是吸取很多信托的经验教训，我们认为信托这十多年的发展很不错，但是三、四年前看到一个现象，很多信托到期的时候项目还是一块土地，这是不对的。我们觉得作为房地产基金投资应该总结信托，做了两个方面的改进，第一不仅忠实资产价值，更重视现金流。
第二个管得更深入、更专业，通过这两个办法保持项目的进行。盛世神州基金通过这些股东专业的管理形成三大优势，在这当中和我们的开发商伙伴合作形成了它的价值。第一个为开发商一共一揽子的解决方案，尤其是现在间接贷款，按揭贷款比较难的情况下，为开发提供支持。地个偶然的管理团队会为开发全程运营管理提供专业支持，包括开发的大股东、董事长、老板形成进程管控、质量管控包括成本管控。 第三点是初始合伙人背景为开发商的品牌价值提升创造动力，帮助他们卖得更好、卖得更快。
四特点
作为房地产基金，说一说我们的四个特点。
我们房地产基金和其他的PE基金不同。我们不投高科技领域，也不是投资股票，而是投资固定资产，相对来说安全一些，并且保值、增值。
第二个是我们盛世神州与其他管理人不同，我们是由开发商而且是大开发商发起股权的投资公司，对房地产项目的价值判断和投资监管值得信赖。
第三点是我们希望与其他房地产投资基金的投资方法有所不同。目前有两点不一样，第一，我们不是只做某一个开发商，不是左手融资右手用。第二点我们也不只是做接盘、做开发，因为有的时候单一收购楼盘风险比较大，我们在全国范围内开展好的项目、好的开发公司 合作，相对来说风险低、收益高。
第四个特点是用金融思维来做房地产基金，实际上我们认为房地产基金不是债，我们是PE股权投资基金，但是我们是优先股，希望开发给我们提供一定的保障性收益，同时跟开发商共同分享浮动性收益。
五原则
刚才提到项目的选择很关键，我们制订了五好原则，这5年来我们一直坚持这五好原则。
第一个是好区位，一直以省会城市为止，地级市一般谨慎投资，只有在长三角、环渤海、珠三角好的区域进行选择。
第二，好项目，希望项目的取得成本比较利可以好地取得销售市场。
第三，好公司有开发经验，良好的项目资源。
第四，好团队，我们希望我们合作开发的项目公司还有很好的项目经营团队，既擅长与地方政府打交道，又能适应现代化开发集团监管制度，因为每一个项目投资都要进行比较深入、严格的管理，它要认可我们基金的监管协议和监管方案
第五，好是好收益，我们更强调是接受基金严格的风控条件下给我好的收益，其实风控条件更重要，没有好的风控条件我们收益会出现问题。也有好的基金跑路了，就是因为他没有设计好风控条件。决策流程不再说，风控委员会、投资顾问委员会和决策委员会进行三重决策。在管控过程中，投资前、投资期、收益退出都做好分工，投资过程中不停认真地深入监管，而且向投资人进行季度回报，保证投资人的投资基金是安全的。必定是股权投资不是一个债，不能在期限上固定，但是收益可以固定收益为主，浮动收益为辅，但是时间上是允许有一个弹性，所以这方面我们及时跟投资人沟通，保证投资人收益的情况下，使开发商合理调配项目开发进度，包括有的时候会拿新的项目。
刚才提到要签订严格的监管协议、监管方案，通过4321模式，4是四张表，包括开发进度表、成本预算表、销售计划表，现金流量表；3项权力，首先是对开发商一般持有70%以上的实际股权，董事会的绝对席位权，有独立处置权。2个代，每个项目派两个区域总监，项目代表对成本及工程、销售进度的现场管控，区域总监对接对方的总经理，也就是防范不够的情况下我们的区域总监会替代总经理，因为我们毕竟是大股东，我们确保项目进展确保投资人安全。我们有1总控，就怕在场的代表不尽职或者是乱决策，我们坚持审批和重大合同、大额资金由总部的监管领导小组掌控，确保进一步地安全性。
在投资过程中，我们会监督整个开发的每一个执行过程，包括资金管控、开发管控、风险管控，风险管控主要是在印章的角度，开发管控包括产品策划、项目品质、建造成本、开发进度。退出是会存在时间调整，所以我们有一些浮动，有一些是1+1，有些也是2+1，使得开发进度计划与市场 计划有所调整和适应，这个调整由我们审批。
通过这些思考和运作模式，我们形成两种常见的基金投资模式。第一种是优先股权的投资模式，这是针对中小开发商，很多基金都这样做，但是我们希望这样做的同时，能够加上前期的一些管控，使得盈利有保障。主要表现在四个方面，基金与开发商股东投资比例1：1左右，基金现期持有九十以上的粉红股份。第三个基金获得一定收益后股份成为小股东，第四项目实现大部分销售后结算退出基金投资。
第二种针对大型开发上，我们也是股权合作投资盈利模式，基金与开发商股东投资比例2：1左右，根据不同项目。基金分享项目49%以内的分红股份，开发商为基金的大部分投资提供一个低水平的收益保证，这是一定层面下的优先股的概念，因为我们是基金投资人要求安全，超额收益可以减少，使得开发商像大开发商像万科这样的也愿意，对我们投资人也安全、也放心。当然会约定一个实现85%以上销售后结算取得我们的股权收益。
由于这种做法获得了不少荣誉，感谢大家的信任。规模发展也比较快，在国内已经超过50多个亿，有4个项目退出，今年还会有2个退出。在美国我们投资3个多亿的美元，下面我也做一下介绍。
美元基金双轮驱动，我们在美国为主的西方国家进行投资。投资策略有两种，第一是收购有稳定现金流的物业，并且有较高升值空间的物业进行收购出租。我们有两个方面一个是改造提高租金水平，第二个清理原来不尽职和捣乱的租户提高它的出租率和租金水平。实际上我们有很多项目获益，物业增值很大。
第二种投资策略改变在国外开发，仍然集中于集合住宅。我们认为在美国这种先进的国家开发，还是开发符合大众需求的物业。
这两种投资策略跟时间有关系，我们看到2009年之后到2012年之前，买现成物业是合理的，2013年往后我们觉得是开发再出租、再卖这样更合理。也有两种盈利模式，第一种引领模式是收购较高物业增值空间，刚才提到我们做改造，提高租金水平和出租率，降低物业修缮成本增加物业价值。第二种合作模式是开发通过开发使物业再出租出去，只要一年的时间达到出租率，出租回报就很，就可以卖给保险基金，公益型的基金当然也有如，这些都是非常好的方式。
上面两种方式都是美国房地产基金的模式。铁石门在美国发展这么快也是用这种方式。但是我们走出国门也有选择性，第一个选择收购类合作伙伴，我们有要求，长出租经营、擅长装修改造提升租金水平。第二种是开发类的选择标准，我们很多开发商到国外走出去都是独自开发，认为自己掌控才好。其实在国外是非常完善的，在国外没人敢做假，他按照协议来。同时他有很多的优势，包括贷款优势，跑手续和开法打交道的优势，这样通过房地产基金吸引国内人的钱到国外跟当地房地产开发的人合作，获得更安全的收益。
希望房地产基金双轮驱动既能够在国内大发展，同时也能够考虑合理配置，使得不同资金需求者有不同机会。当然我们也期盼三、五年后在美国的投资获得很好的收益卖出，回过头来再投资大陆的房地产。
