各位下午好！非常感谢大会和乐渝先生给我这个机会，和大家交流海外投资的经验，分享我们已经获得的一些经验和教训。
首先，回答一个问题。有人问，人民币房地产基金在中国已经是带有创新意味的东西，因为以前没有，你做了人民币基金，现在怎么又想起来做美元基金，你是不是这山望着那山高，人民币放下了，专门做美元基金？不是的，人民币基金还是我们的主业，大概比例是什么呢？人民币基金是50亿的规模，美元基金是5亿美元的规模，我们对人民币基金也是在做种种的创新，尤其是学习美国的经验，比如从债权投资转向股权投资，从一般开发性的转向经营性的物业，另外也做一些并购。更重要的是我们也搞基金的内部跟投，这样使它的风险和收益和每个人都紧密结合起来，有很大的进步和效果。
第二，我说一下提纲。
一是我们做美元基金的原因，总的来说，是看到了中国房地产行业会进入一个深度调整，而中国的富人阶层、社会对于富人的生产又是极高速的，富余人群手中可以投资的资产是非常大的，所以他们要用资产投什么？海外投资是他的一个必然配备，所以我们想到了这一点我们就开始做美元基金，所以这方面的创新我们叫双轮驱动，人民币和美元基金的双轮驱动。
二是我们现在有一种感觉，尤其是这一轮中国经济进入一个比较大幅度的结构调整，以及我们人民币对美元汇率的大的调整，应对这样的调整，对于外汇资产、海外资产的配置需求，呈现出井喷现象，所以我们有非常强的紧迫感。
三是大家都有海外投资的需求，我们要去适应这种需求，往哪儿投，我们总结的经验就是是美元资产，美国房地产的实物和金融资产是我们的首选，相比之下，它的安全性、收益性、市场之大、份额等等多种原因，可能美元基金、美国市场是我们的首选。
四是我们如何为我们的投资人服务，现在有这样需求的人很多，但是有这样能力的人不够，为了降低投资门槛，使得更多的人能够加入到这种对于海外资产的投资，降低投资门槛，提高投资效益，降低投资风险，是我们海外房地产基金接纳这种需求，帮助这种需求实现它的目标的一个手段，所以，美元房地产基金是我们来应对这种井喷式需求的一个办法。
五是分享一下盛世神州海外基金在美国经营的一些成功经验。我们从2010年初步试水，到现在已经有五年了，大规模的投资从2012年开始，也有三年时间了，发行了三期基金，收益都很不错，今年开始第五期了。
我们的成功经验就是选择产品，我们现在感觉到几乎无风险、暴利的一种产品，积极进取的盈利模式，严格谨慎的风控模式，这样保证我们投资人的钱能够花在刀刃上，能够有比较好的收益、比较小的风险。
最后我响应乐渝的呼吁，我们抱团打天下，其实就我们基金来说，虽然已经做到很短的时间，三年做多5亿美金的规模，但是和美国房地产市场相比真正是沧海一粟。
中国高净值人群以及中产富裕阶层人数快速膨胀，私人财富急剧增长，房地产投资是净值人群和中产阶级喜欢的一种投资方式。到2015年上半年，私人可投资资产规模已经达到了114.5万亿，其中房地产投资比例大概15%。中国富裕人群增长速度惊人，每年的增长都超过了15%，从2011年开始，16.2%、16.6%、15.9%，增长速度非常快。对外尤其是这一轮整个经济调整，投什么都风险挺大，在这样的情况下，资产做全球化配置是必然选择，海外投资的原因是什么呢？有两个方面的原因是要特别关注的，一个是分散风险，一个是资产安全，这个比例相当高。他们喜闻乐见的投资品种选择还是房地产，房地产无论是在真正的高净值人群，就是可以投资300万（人民币）以上的，这是比较小的，无论是300万以上的高净值人群，还是60—300万的富裕人群，他们比较多的选择还是房地产，因为房地产是看得见、摸得着，我们投资的体会也是这样，在美国投资大城市和特大城市的房地产，有一种感觉就是非常稳定，收益是稳定的，价格是稳定的，增长的速度也是稳定的，有的城市增长得快一点，有的城市增长得慢一点。但是近几年来，从2012年以来，没有一个市场在跌，而是波动很小，都在往上升，我们形象地称之为资产锚，投资了这样的物业，资产基本就锚定。
另外，美国经济的增长是比较强劲的。房地产靠的是什么？特别需要的是什么？第一是经济增长，第二是失业率下降，就业人口多，第三是人口结构的变化，美国这个国家人口不是在老年化，而是年轻化，由于这样一些数据，第一个就是失业率，这个月公布的上个月的失业率达到了51%，按照美国的标准已经充分就业了，给我们带来很多出租公寓的机会。商业房地产的价格CPPI上升也是非常明显。利率水平到2.3和2.9，这是国债，国债的平均收益下面加几个点就是市场利润。美国的房地产市场第一是非常规范，违法或者是违规的成本非常高，所以，我们到现在为止，合作的对象都是我们非常认可、守规矩的。利率低，增值比较稳定、比较快，市场大。
对于高级知识人群，普遍都选择美国房地产，所以，作为中国的高级知识人群，也应该把美国的房地产作为对外投资的一个首选，这个可以看一下，到2015年第二季度，往前算12个月，美国总共有702亿美元外国资金进入了美国的房地产市场，这里面第一名就是亚太地区，而亚太地区中国是第一名；第二名是欧洲，208亿，然后是加拿大、拉美、中东，都选美国。所以，美国的房地产市场作为我们首选是有道理的。
我们来应对类似井喷的需求采取什么办法呢？不是单打独斗，也不是个人去简单买一个房，我们做了一个对比，个人购房和房地产基金投资的利弊，总的来说房地产基金降低了门槛，我们50万美金是一个门槛，投资策略比较丰富，有各种各样的投资策略，有规模效应。我这里面讲一个故事，我们曾经和黑石在休斯敦夺过一个项目，还是我们赢了，就是大资金可以做大事，有一个2596套的资产包竞标，开标是2.4亿，黑石他们老板授权有限，涨了1%，他就不干了，2.42亿，我们是2.44亿拿下的，那个资产的收益率是极高的，这就是规模大了以后，可以创造很多超额的利润。收益率远高于个人买房，低成本融资，管理成本也比较低。我们的经验，出租式的公寓，100套房，2个人管。我们一般一个单元买200套，4个人管，就不用别的。基金的一个功能就是税务成本低。流动性比较高，我们现在内部可以周转。当然也有弊端，投资人不像自己买房，不是自己拿在手里的东西，可能是一个集合的基金，这也是一个弊端。
下面说一说我们的业绩，我们盛世神州基金第一期收购了4900万的两个物业，我们募1300万，现在年化收益大概是27%。第二期收购了2954套公寓，我们投了2900万美金，另外一个单位是以色列保险公司，所以这个项目特别好的是联合收益率可以达到34%，以色列保险基金其实它进来以后，反而对我们这个项目有一个特别大的好处是给我们增信。三期基金，因为现在在有一些城市购买已经不合算了，价格升得很高，我们就用开发的形式，我们开发了四个，达拉斯、休斯敦、奥兰多和纽约，平均的收益预期，纽约的马上就可以结了，大概会高于20%。
这里面是我们的一些经验，归纳下来是这么几条，第一是房地产无国界，以前是口号，现在是现实，是潮流、是标配、是避险工具。未来几年如果你还没有对海外投资，还没有对你的资产做全球化的配置，你作为一个房地产经理人，还没有这方面的经验。
开拓美国市场，学习美国规则，不忘中国功夫。我们在努力学习美国市场规则的同时，我们二十多年积累的中国经验，也具有参考价值，比如在投资地域选择上，我们把美国城市房地产市场，区分为一二三线城市。
还有我们所说的刚需产品，我们做房地产最大的经验就是要做刚需，我们现在是刚需中的刚需，就做出租公寓，在某种程度上可以把它看作无风险、暴利的产品，买或者租公寓，它对于市场波动是有抗性的，经济好的时候，就业人口不断增长，年轻人新上社会也要租房子，美国人没有家长给你20万美金，你去买一个房，18岁以后你就滚出家门独立了，而且美国新一代和中国的90后马佳佳有一个共同特点，他们都不愿意背负房贷的重负，所以租房。还有回归城市中心，尽管有非常方便的通讯手段，但是他们还是愿意去市中心，以前我对洛杉矶中心很反感，脏乱差，但是现在感觉市中心非常繁华，一到星期六、星期天，主要道路要封上，让大家在道路上打篮球赛，这样市区的公寓就非常好，如果一个地区的经济有向下波动的倾向，人们还是要进入租房市场。到现在为止我们有4000多套公寓，出租率都在95—96%，这就是我们的经验，抓刚需。
立足两个市场，开发两种资源，充分利用及时抓住目前对我们开放的两个资源，一个是国内对个人和企业对外投资开放，二是美国低利率、高额度的贷款，我们现在打出一个余量，4点几都是和中国习惯拿高利息相比觉得太便宜了。我们一般拿到的是70%左右的贷款，最高的一个我出了21%，房立美出了79%，这两个资源是我们应该去掌握、去开发的。
重视风险控制，随时调整策略，实现安全性和收益性的平衡。比如针对美国加息，事先让出利率上升的空间。还有做利率保险，你怕风险吗？你买一个保险，我们2594套的那个项目就做了利率保险，我们的贷款是1.8，我们保5%以内我们自己负责，5%以上保险公司负责，五年多少钱呢？120万美金，1%都不到，实在是算得过来。但是保完以后我们说还是保险公司赚钱了，五年之内没有可能到5%以上。
针对美国市场，我们对于产品有微调，从并购到开发，从出租公寓到出售公寓，从集合住宅到独立屋开发，发布了我们经营策略的1.0—3.0版，当然我们主要还是刚需市场。
最后就是抱团开发市场，不搞单打独斗，投资房地产一般规则就是地段、地段、地段，但是我们在美国开发商房地产，还加了一个合作伙伴，合作伙伴是极其重要的，我们现在的成功是因为我们和TCR、HFF、GAIA、TRIBRIDGE合作得非常好，我们的成功也是全体合作的成功。
所以我想我们和全经联一起，要抱团进军美国市场，努力实现全球化资产配置，在这当中也积累我们的经验，谢谢大家！
